POTL – что это такое?
Многие считают, что кондоминиум – это многоэтажное здание, где у каждой квартиры есть свой собственник. Mеста общего пользования – вестибюли, тренажерный зал, бассейн, сауна, бильярдная комната – принадлежат всем собственникам и используются жителями этого здания в соответствии с установленными правилами. Существуют кондо-таунхаусы, где вы, может быть, и не найдете всех этих роскошных мест для отдыха и занятий, но ухоженные клумбы, газоны и беседки будут радовать глаз. Как правило, у въезда в комплекс несет дежурство сотрудник охранной компании. Собственников кондоминиумов не волнуют проблемы стрижки травы летом и уборки снега зимой. Обо всем заботится менеджмент, за что и взимаются приличные ежемесячные платежи. Частью этих платежей являются и взносы в резервный фонд. Именно из этого фонда планируются и оплачиваются необходимые ремонтные работы.
5 мая 2001 года, когда «Condominium Act, 1998» вступил в силу, появилось определение такого вида владения недвижимостью, как POTL – Parcel of Tied Land. Уникальный вид собственности, когда строение принадлежит непосредственно самому собственнику, но в то же самое время существует привязка доли собственной к доле в общей собственности. Это отдельный класс кондоминиумов, обычно таунхаусов – Common Elements Condominium Corporation- CECC. В этих рамках вместе с СЕСC существует и так называемый Parcel of Tied Land, или POTL, который может быть как «freehold», так и кондоминиумом. Напомню, что собственность является «freehold», т. е. вашей, если она и земля, на которой она построена, принадлежат только вам как единоличному собственнику, а расходы по ее содержанию лежат целиком и полностью на ваших плечах. В случае POTL речь идет о смешанном порядке владения. Таунхаус может быть вашим, никто и никогда не будет заботиться об окнах и крыше, кроме вас, но он привязан к общей собственности – земле, игровой площадке, тротуарам, прогулочным зонам, паркам в границах этого кондоминиума. О них позаботится менеджмент корпорации.
Это значит, что в случае продажи вместе со своей собственностью вы продаете и вашу долю корпоративной собственности. И эти интересы никак не могут быть разделены. Собственник POTL имеет право пользоваться общественной территорией. Очень часто подобный вид собственности использовался ранее в районах отдыха, например, приближенных к озеру, гольф-клубу или горнолыжному курорту. В этом случае пляж и док, парковка, подъемник находятся во владении всех собственников этого кондоминиума. Являясь таким собственником, вы имеете права и обязанности. Каждый собственник обязан выплачивать ежемесячно сумму, обеспечивающую бесперебойное функционирование общего хозяйства – подъездных дорог, общей канализации, освещения и пр. В случае несвоевременной оплаты после нескольких официальных предупреждений может быть зарегистрирована претензия к собственности – «lien». Последнее время риэлторы все чаще и чаще встречают такие виды кондоминиумов-корпораций. Отчасти это происходит из-за того, что на месте бывших огромных участков земли, на которых стояли отдельные дома, теперь появились новые улицы и выросли таунхаусы. Муниципалитету достаточно затратно брать новые строения на баланс, и вопрос решается именно организацией подобных корпораций и сбором взносов в городскую казну силами самих жильцов.
Поскольку этот вид собственности непосредственно связан с организацией кондоминиума-корпорации, чрезвычайно важно рассматривать процесс покупки именно через призму приобретения недвижимости вместе с определенными обязательствами. Ваш агент должен запросить финансовый документ корпорации – Status Certificate. Иногда этот документ может быть уже заказан заранее и предоставлен покупателю продающей стороной. Если такой документ еще не готов, в подаваемом предложении о покупке прописывается условие, по которому покупатель, получив Satus Certificate от продавца, имеет право проверить этот документ у своего адвоката, прежде чем будет принято окончательное решение о покупке недвижимости. Вас, конечно же, интересуют правила проживания на этой территории и наличие каких-либо ограничений. Ведь это может быть существенным фактором для покупателя, определяющим целесообразность покупки.
Кстати, по тому же «Condominium Act, 1998» существует еще один интересный вид корпорации – Vacant Land Condo, где кондо-корпорация может быть организована еще до возведения каких-либо построек и земельный участок продан новому собственнику именно таким образом.
Казалось бы, концепция кондо-корпораций выглядит достаточно привлекательной из-за понятных и совсем небольших ежемесячных отчислений, идущих на содержание территории кондоминиума. Но задумайтесь над классической концепцией ценообразования. Стоимость вашей недвижимости состоит из стоимости строения и стоимости участка земли, на котором оно построено. Ресурс земли ограничен, с годами ее цена только возрастает. Построенное здание за годы становится не таким привлекательным, морально устаревает и требует материальных вложений для нормального функционирования.
Посмотрите на отдельные дома, построенные на больших участках земли. Само строение в возрасте 60+ уже стоит небольших денег, если вообще чего-то стоит. А вот земельные участки, наоборот, дорожают год от года, заставляя строительные компании гоняться за ними.
Всегда знайте, что вы покупаете. Это не просто пара сотен долларов в месяц, которую вы легко можете себе позволить заплатить, но это и ваши активы. Это инвестиция в ваше будущее. Будьте осведомлены о легальном статусе вашего приобретения.
Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
***
- Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham . Две полные ванные. Новые ламинатные полы! Запрашиваемая цена – $1,850.
- Купят 1+1 или 2 BDRM квартиру в хорошем состоянии в тихом районе города, желательны высокие потолки.
- Продается квартира — 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $799,900.
- Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
- Купят дом с 4 спальнями, гаражом как минимум на 3 машины, с законченным нижним этажом, построенный не позже, чем 5 лет назад. Цена до $2,300,000.
- СКОРО НА РЫНКЕ! Отдельный дом в Авроре. 4 BDRM. 49.21 ft x 137.07 ft участок.
- Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,100,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
- Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq.ft. в районах Mississauga, Brampton.
- Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
- Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
- Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
- Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.