Покупаете строящееся жилье – будьте готовы к сюрпризам
Хотелось бы еще раз затронуть тему недобросовестного выполнения своих обязательств строительными компаниями. Что делать, если купили жилье с чистого листа, готовы ждать, ждете и еще раз ждете, а сдача все откладывается под разными предлогами, и после нескольких лет ожидания выясняется, что никто ничего строить не собирается. Вот что тогда делать?
Казалось бы, правовое государство должно предусмотреть наказания за несоблюдение условий контракта. Не пренебрегайте предоставленной возможностью 10-дневного cooling-off периода – проверки подписанного контракта у адвоката. Все эти документы составлены юристами строительных компаний и защищают исключительно интересы корпораций. Ваш адвокат после очень внимательного его изучения подскажет вам пункты, которые необходимо изменить.
Кроме того, и само государство берет на себя часть обязательств по компенсации нанесенного покупателю ущерба в случае вины строительной компании. Например, корпорация TARION защищает интересы покупателей и в соответствии с программой Ontario New Home Warranty предусматривает гарантию возврата денег покупателю. Но – если мы говорим про freehold дома, купленные до 1 января 2018 года, сумма гарантированного возврата будет ограничиваться только $40,000. Тем, кто подписал договор после 1 января 2018 года, повезло чуть больше. Если сумма покупки не превышает $600,000, сумма гарантированного возврата депозита может доходить до $60,000. В случае, если сумма покупки выше $600,000, покупатели могут рассчитывать на возврат до 10% от суммы покупки, но не более $100,000.
В случае с кондоминиумами дело обстоит чуть проще. Дело в том, что все депозиты покупателей согласно законодательству должны храниться на трастовом счету. Если контракт расторгается по вине строительной компании, депозит должен быть возвращен в полном объеме покупателям в течение 10 дней. Но если возврат не состоялся, компания TARION покрывает только $20,000.
Громкая история произошла с «талантливым» предпринимателем Тонгом Лю (Tong /Thomas Liu) и девелоперской компанией под его руководством LeMine Group, которые несколько лет назад заявили о планах строительства нового кондоминиума в даунтауне Ajax – Central Park. Проект был настолько привлекательным и маркетинговая компания с фотографиями политиков вместе с разработчиками проекта столь убедительной, что в первый же день открытия офиса продаж очередь из желающих купить закручивалась несколькими петлями вокруг него. В течение одного месяца все было продано. Собранная сумма депозитных денег составила миллионы долларов. За два с половиной года не было сделано больше ни-че-го. Настало время судебных разбирательств. Сотни покупателей стали требовать свои деньги обратно. Тонг Лю пытался доказать чистоту своих помыслов и полное отсутствие каких-либо злых намерений. И это был не один его неудавшийся проект. На пустыре по адресу 3070 Ellesmere Rd. в Скарборо им был обещано строительство 26-этажного кондоминиума «The Academy», который был широко разрекламирован инвесторам. Предназначались эти квартиры для сдачи студентам Торонтского университета. Все было продано очень быстро в 2014 году, а пустырь и поныне там.
Тонг Лю – не единственный девелопер, не выполнивший своих обещаний. Объявлением банкротства закончила свою деятельность компаниия Urbancorp. Это компания почти четверть века имела прекрасную репутацию. Строились дома и кондоминиумы в Торонто и GTA. Часть их проектов, например, «Ravines on Lawrence» были freehold, что позволило компании свободно распоряжаться деньгами. Основатель компании Элан Саскин (Alan Saskin) до сих пор благополучно живет в многомиллионном кондо, в отличие от сотни людей, поверивших ему и его компании и потерявших не только свои деньги, но и возможность реализовать свою мечту. Ведь среди пострадавших были люди, продавшие свою недвижимость заранее, чтобы обеспечить депозитное покрытие своей будущей покупки. Кто-то с семьей жил все эти годы, экономя каждый цент, кто-то ютился по съемным бейсментам… За несколько лет рынок ушел настолько далеко, что то же самое жилье уже невозможно купить, даже если депозит удастся получить обратно. Именно в этом состоит вся трагедия подобных ситуаций.
Вот еще одно из недавних разочарований. Компания Alliance с гордостью отрапортовала завершение продаж первой фазы проекта в конце 2016 года. 129 домов всего в часе езды от Торонто на берегу озера были представлены как active adult community проект. И вот после нескольких переносов дат закрытия, в очередной раз покупатели получили письмо от строительной компании. В этом письме компания предлагает не углубляться в перечисление всех трудностей, с которыми она сталкивалась, но за все это время стоимость материалов выросла примерно на $70 за квадратный фут. Вы, продолжает компания, за годы ожидания ничего не потеряли, а только приобрели. Какие-то дома сегодня уже набрали в стоимости около четверти миллиона долларов. Креативность компании зашкаливает! И вот что она предлагает. А давайте прибыль поделим по-честному, то есть поровну. И ровно на эту сумму увеличим стоимость покупаемого вами объекта. То есть, если дом в 2017 году стоил на бумаге $500,000, а сейчас он может стоить около $700,000, то договорная цена для покупателя станет $600,000. Ну, а уж это позволит компании изыскать дополнительные средства на окончание проекта. В случае отказа компания предлагает отдать депозит целиком до конца июня. Но вопрос остается все тот же, цены прежние остались в прошлом и, даже получив свои деньги обратно, покупатели никогда не получат своего такого долгожданного дома.
Звоните, если у вас есть вопросы!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca