Покупаете новое жилье? Эта информация может пригодиться!

Если вы решили купить дом от строительной компании, то вы относитесь к тому типу покупателей, которые справедливо считают, что новый дом – это здорово! Современный дизайн, материалы, оборудование, современные стандарты качества. Энергосберегающие технологии. Вам не нужно исправлять чьи-то ошибки и заниматься переделкой интерьеров. Эмоционально новое жилье тоже имеет свою привлекательность – все-все такое замечательно свежее и с иголочки! А если есть еще возможность поиграть с планом дома, расположением комнат и цветовой гаммой… Только вперед!

Но, покупая жилье от строительной компании, многие не представляют даже приблизительно, сколько дополнительных расходов обнаружится впоследствии.

Во-первых, уже в момент посещения офиса строительной компании или демонстрационных домов (model homes) , где очень часто потенциальных покупателей впечатляют суперсовременными интерьерами, не забывайте поинтересоваться, что из предложенных отделочных материалов входит в категорию строительного стандарта, а за какую красоту (upgrades) вам придется платить дополнительно. Будьте осведомлены о расценках на строительные материалы на рынке. То, что впоследствии невозможно будет поменять (например, высоту потолков), заказывайте через застройщика. Если есть шанс что-то улучшить уже после закрытия сделки – не упускайте возможность значительной экономии.

Если старые квартиры и дома имеют «возрастные» проблемы, то у нового жилья существуют свои явные и скрытые проблемы. Дело даже не в традиционной «усадке» жилья: может треснуть фундамент, перекосить рамы, появиться влажность в бейсменте, подземные воды решат проложить свое русло не где-нибудь, а у вас в подвале. А что если стоят неправильно установленные канализационные и вентиляционные трубы, непрофессиональное подсоединение стиральных и посудомоечных машин, проливающих воду с одного этажа на другой! А что если вместо газона на участке у вас невысыхающее болото… Все то, что связано с водой и ее нахождением в доме, чревато появлением плесени, от которой избавиться уже практически невозможно.

Помимо всего перечисленного, затраты на закрытие дома на вторичном рынке и от застройщика немного варьируются не в пользу нового жилья.

Development charges. Еще в момент получения всех разрешений и согласований на строительство тех или иных объектов муниципалитет закладывает смету по затратам на возведение объекта – стоимость инфраструктуры, необходимой для нормального функционирования нового жилого массива. Образование новых дорог, линий метро, транспортных развязок, систем водоснабжения и канализации, строительство новых школ, рекреационных центров, парков и т. д. На все это требуются деньги, которые застройщик частично покрывает и за счет покупателей нового жилья.

Это как раз те расходы, которые очень выросли за последние годы и которые могут и должны быть ограничены вашим адвокатом, проверяющим договор купли-продажи после его подписания покупателями и представителем строительной компании. Разница может быть существенной – от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч. Если заранее оговорена сумма, то, по крайней мере, вы к ней готовы. Налог HST на development charges начисляется тоже.

Tarion Warranty. Покупая новое построенное жилье, вы покупаете его со страховым полисом Tarion, который покрывает защиту депозитных денег, произвольное изменение планов строительства, обеспечивает выборочное исправление выявленных дефектов в течение определенных временных интервалов. Платежи начисляются по соответствующей шкале. Например, за новое жилье в ценовой категории $700,000 – 750,000 на закрытие сделки нужно будет заплатить $1,423.80.

Taxes. На новые дома взимаются налоги при их регистрации – Land Transfer Tax и HST. Если жилье покупается в Торонто, то прибавляется еще и муниципальный налог – Municipal Land Transfer Tax. Если покупка делается впервые, вам положена скидка $4,000. Обычно в цену нового дома включают налог HST. Строительные компании получают скидку этого налога от вашего имени. Если вы, приобретая жилье, не планируете использовать его для своего собственного проживания или проживания ваших ближайших родственников, то потребуется дополнительная сумма в 13% от стоимости недвижимости. В этом случае через какое-то время вам от государства вернется возврат до $24,000, если HST платили и на землю тоже, в противном случае – $16,080.

Utiliy Hook Ups. Не удивляйтесь, если вы увидите эту строку расходов на закрытии новых домов и квартир.

Огромной проблемой этих дополнительных платежей является то, что они озвучиваются только за несколько дней до окончательного закрытия сделки, и сумма их неизвестна до последнего момента. Не так давно покупатели таунхаусов в Миссиссаге были ошеломлены, получив требование от своих адвокатов приготовить от $70,000 до $170,000 экстра к оговоренным при покупке ценам. Так, например, таунхаус на Journeyman Lane, покупная цена которого была $888,900, вдруг стал стоить на $128,261 дороже за счет включения в нее в последнюю минуту «closing costs». Из этой суммы на подключение к счетчикам воды, электричества и газа пришлось $61,656, development charges составили $55,674 и сбор на организацию парка – $10,930. Помимо расплывчатых положений в договоре купли-продажи о том, что покупатель должен быть готов к оплате определенных дополнительных платежей, ни один из этих сборов не был детализирован. После того, как адвокат указал на ограничение суммы платежей, которое было оговорено покупателями перед тем, как договор вступил в силу, сумма дополнительных поборов снизилась на $47,200.

Адвокаты, просматривающие договоры, предупреждают своих клиентов о возможности дополнительных сборов, сумма которых не определена. Но, во-первых, не все покупатели даже пользуются своим правом проверить документы у адвоката, а, во-вторых, не все прислушиваются к предупреждениям юристов. Понятно, что строительным компаниям нужно возмещать свои затраты на строительство, понятно, что прибыль – тоже важное дело, но ставить покупателя к стенке в последнюю минуту с выбором – или потерять депозит, проходить через судебные тяжбы, или вытащить из кармана дополнительные десятки тысяч долларов, это тоже не совсем этично. Государство, понимая проблему, уже приняло новый Code of Ethics, по которому строительным компаниям запрещено действовать непрофессионально, обманывать или вводить в заблуждение покупателей. Но никаких положений по поводу хотя бы озвучивания заранее окончательной суммы платежей так до сих пор и не принято.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca