«Подводные камни», на которые могут наткнуться покупатели недвижимости

В условиях ажиотажного спроса, который наблюдается на сегодняшнем рынке недвижимости, существует несколько правил, которых вынуждены придерживаться риэлторы и их клиенты. Когда на одну единицу недвижимости претендуют 33 покупателя (это ситуация с моими клиентами, покупавшими односпальную квартиру в Миссиссаге вчера), очень сложно даже надеяться на то, что предложение о покупке не пойдет сразу в мусорную корзину, если в нем есть хотя бы намек на какие-то условия со стороны покупателей. Должно быть вычеркнуто все, что в нормальное время никого бы не удивило.

Условие по проверке Status Certificate адвокатом покупателей в наше непростое время выполняется только в том случае, если агент продавца оказался добросовестным и предоставил документы до обозначенного дня приема предложений о покупке.

Важно ли знать покупателю финансовое состояние корпорации, с которой он связывает свою жизнь, покупая кондоминиум? Конечно! Никому не понравится проживание в доме с разворованным бюджетом, судебными тяжбами и предстоящими капитальными ремонтами. С резервным фондом, от которого уже ничего не осталось… А ведь все это будут деньги из вашего кармана в ближайшем будущем, а то и невозможность избавиться от такого «счастья».

Условие о получении покупателем финансирования зачастую перечеркивается покупателями сразу. Покупая недвижимость, обговорите с вашим mortgage брокером или банковским специалистом не только очевидные, но и, казалось бы, мало ожидаемые варианты – план «B». Этот план может пригодиться вам в случае, если на момент закрытия по разным причинам банк откажет вам оценить недвижимость, которую вы уже купили, за сумму покупки и до закрытия остается всего несколько дней. Одним словом – банк будет соблюдать свои обещания, но разницу между покупной ценой и стоимостью недвижимости, данной сертифицированным оценщиком, вам придется искать дополнительно. То есть, убирая условия, которые вставляются в предложение о покупке, чтобы максимально вас обезопасить, оставляют вас незащищенным от любых перипетий, когда вы их собственноручно вычеркиваете. Задача агента сводится не только к достижению благополучного закрытия сделки, но и максимальному учету интересов своих клиентов. Но как клиент вы, по крайней мере, должны быть осведомлены о предстоящих рисках.

Отказ от технической инспекции – еще одно условие, отсутствие которого чревато неприятными последствиями, ибо ставит покупателей в ситуацию абсолютной неожиданности перед теми проблемами, которые ждут вас после переезда в новый дом или квартиру. Сколько я уже переслышала и перевидела! Новый многомиллионный дом, в котором инспектор обнаружил 213 недоделок; model home, в фундаменте которого подземные воды нашли выход подземному ручью. В новом доме у вас обнаруживаются новые проблемы, в старом – старые. Вот буквально недавняя история. В 15-летнем доме после предпродажного ремонта стиральная машина оказалась на втором этаже. Абсолютно новая машина. На второй день после въезда новые хозяева загрузили стирку… Последствием неправильного подсоединения шланга, а он вообще не был вставлен в дренажную трубу, оказалось затопление первого этажа и нижнего уровня дома. Полы и стены испорчены, а из отверстий в потолке для осветительных ламп – «potlights» – еще долго капала вода.

По совету адвоката была задействована страховая компания, которая прислала своего специалиста по оценке нанесенного ущерба. Выяснилось, что продавцы наняли для подключения всех электроагрегатов человека, не имеющего никакого отношения к специальности электрика или сантехника. За ним не стояла какая-либо профессиональная организация со страховым полисом, покрывающим ошибки своим членам. Получилось так, как получилось…

Ущерба насчитали на $17,600. Уже сама страховая компания, сделав все работы, будет определять порядок своих действий. В худшем для продавцов случае, если страховая компания захочет с кого-нибудь затребовать убытки, в ходе судебного разбирательства, будет выяснена мера всех причастных к этой «аварии». А это уже к вопросу о том, что скупой платит дважды. Помните, что все ремонтные работы в вашем доме должны выполняться сертифицированными специалистами. В противном случае ответственость за сделанное перекладывается на плечи владельцев дома.

В недавно выпущенном обзоре Royal Le Page отмечается, что ожидаемое повышение процентной ставки вряд ли будет достаточным, чтобы снизить спрос на недвижимость. Следовательно, ситуация с ростом цен меняться не будет, как бы этого не хотели люди, повторяющие постояно мантру о необходимости решения проблемы доступного жилья. Специалисты Royal LePage дают скромный прогноз увеличения цен к четвертому кварталу 2022 года на 11% и повышения средней цены единицы жилья уже до $1,243,000. И это при том, что Национальный Банк Канады потенциально может повысить процентные ставки до 5 раз. Это означает, что займы банковских средств могут стать более проблематичными. В качестве хорошей новости преподносится тот факт, что ожидаемый рост цен будет меньше 17.3%, как это было в 2021 году. То есть спрос по идее должен снижаться… Но, во-первых, это только прогнозы, а, во-вторых, реальность может быть совсем другой. Не так далеко от нас ушла весна 2017 года, когда вмешательство государства в рыночный процесс оказалось весьма неудачным. В любом случае, покупая, просчитывайте худшие сценарии, особенно это касается вариантов с долгим закрытием или покупку от строителей.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca