Подписание контракта: что нужно знать

В стандартном договоре о купле-продаже недвижимости на пятой странице, в месте, где должны расписываться обе стороны (продающая и покупающая), присутствуют кружочки с надписью «seal» (печать). Давайте разберемся, что это такое. Для того чтобы контракт считался действительным, основополагающим является наличие определенного вознаграждения. Должен произойти акт обмена ценностями. Одна сторона получает «товар», другая – обычно деньги, хотя эквивалентом теоретически может быть все, что угодно.

В транзакции с недвижимостью вознаграждение присутствует всегда. Например, при продаже загородного дома за $400,000 не была учтена пришвартованная к причалу лодка. Уже после подписания договора покупатель изъявил желание включить ее в стоимость сделки. Продавец не отказал в просьбе и согласился ее оставить. Но пришло время закрытия сделки, и лодку покупатель не нашел. Может ли он судить продавца? Нет, ведь продавец документально не получил ровным счетом ничего за лодку, которую обещал оставить. Если бы в этом примере продавец на листе бумаги подтвердил свое намерение оставить лодку, подписался и поставил печать рядом со своей подписью, то сама печать считалась бы «вознаграждением». Даже если в действительности за дополнительное имущество ничего реально не было получено, продавца можно было бы судить за нарушение своего обещания. Эта традиция пришла к нам из средневековой Англии, когда сургучной печатью скреплялись заключенные договора. Никогда печати не ставились на чем-то малозначительном. Но в случае заключения сделки, ее важность и выполнимость признавались наличием печати. В случае отсутствия ее у бедных людей подписывались кровью. Эта концепция английского права сохранилась по сей день и означает, что, подписавшись и скрепив договор печатью, стороны не могут уже изменить свое мнение и отказаться от сделки.

В случае одновременного нахождения за столом переговоров двух сторон – продавца и покупателя, печать была бы не нужна, если бы документы подписывались обеими сторонами одновременно. В реальности происходит все по-другому. Покупатели готовят «офер», где стоит срок, до которого их предложение действительно. До этого срока покупатели не имеют права отказаться от своего предложения, а продавцы решают, принять его или выставить свои условия. Теперь, если говорить о концепции «вознаграждения», никто не платит покупателю за время ожидания ответа. Если бы не присутствие «печати», в любой момент можно было бы «передумать» и отозвать свое предложение. То же самое относится и к продавцам, которые отвечают на «офер», подписываясь под сделанными изменениями. Точно так же дается время на раздумье до определенного часа. Именно поэтому так важно понимать условия контракта каждый раз, когда вы ставите свою подпись. Поставив ее, вы уже не сможете ничего поменять в случае, если ваши предложения будут приняты.

Итак, сделка подписана. Оговорена сумма депозита. Можно сделать банковский драфт (заверенный банком перевод) заранее и предоставить его продавцу вместе с «офером», демонстрируя серьезность своих намерений. Вторая, более распространенная опция – депозит приносится в течение 24 часов уже после подписания документов. Если 24 часа выпадают на выходные или праздники, делается соответствующая поправка. Это является более распространенной практикой, поскольку такая схема более логична. Зачем нужно беспокоиться о чеках и драфтах, когда совершенно неясно, примут ли ваш «офер». Иногда возникает вопрос, можно ли на следующий день изменить свое мнение и просто «выйти» из подписанного договора, не предоставив депозит.

Только в случае покупки нового жилья от строительных компаний, государством предоставлено право покупателю подумать и проверить договор у адвоката в течение 10 дней (cooling-off period) после подписания контракта обеими сторонами и получения копии подписанного договора покупателем. Если что-то не устраивает покупателя, он в любой момент в течение этого периода может выйти из сделки.

Если речь идет о продаже недвижимости на вторичном рынке, то, подписав договор, передумывать уже будет невозможно. В случае отказа от предоставления депозита продавец может поставить свою недвижимость на продажу снова. В случае получения меньшей суммы за нее он может инициировать судебный процесс против нерадивого первого покупателя на сумму разницы между двумя продажными суммами плюс легальные издержки.

Что будет происходить, если депозит будет предоставлен с опозданием? Продавец имеет право расторгнуть сделку, даже если это опоздание составило несколько минут. Такие случаи происходят, если следующий покупатель предлагает сумму большую, чем предыдущий. Если вам нужно больше времени, чтобы организовать свои денежные ресурсы, оговорите это в контракте. Депозит можно разбить на несколько частей, а также оговорить время, необходимое для его предоставления.

Часто спрашивают, какова должна быть сумма депозита. В Торонто у риэлторов не возникнет вопросов, если депозит составит 5% цены покупаемой недвижимости. В Брамптоне никого не удивят 2%. В зависимости от рынка и месторасположения недвижимости, сумма депозита может составлять и несколько сотен долларов. В чем смысл депозита? В случае, если сделка не закроется по вине покупателя, депозитные деньги могут хотя бы отчасти покрыть убытки продавца. Поэтому, чем больше сумма депозита, тем лучше продавцу. Возврат не происходит автоматически, но, если есть решение суда о возмещении убытков, то всегда лучше иметь достаточную сумму для хотя бы частичного их покрытия. Депозит хранится либо на трастовом счету риэлтерской компании, чьим листингом является продаваемая недвижимость, либо на счету адвокатской компании, которая представляет интересы продавца. Депозит не отдается продавцу напрямую, ведь если случится его банкротство или он просто сбежит с деньгами, гарантий возврата денег никто не дает. Риэлтерские компании и адвокаты застрахованы, в случае банкротства страховые компании обязаны в этом случае возместить покупателю сумму депозита.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости и у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East / Mount Pleasant Rd. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1-BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975. СДАЛИ!
Сдается в рент просторная квартира 1+1-BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $1,950. Возможен рент на 6 месяцев.
Продается квартира – 1-BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
Отдельные дома от строительной компании — North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
Скоро на рынке! Bungalow с 60 ft frontage, недалеко от озера , парков. Престижный район Scarborough.
Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
Снимут производственное помещение 9,000 – 12,000 sq. ft. в районах Mississauga, Brampton.
Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц –- $15,000 Цена – $349,900.
Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.