Подписание договора – это еще не сама продажа!
После подписания договора о купле-продаже недвижимости участники сделки ждут даты закрытия. Однако закрытие может быть быстрое, а может – и не очень. Вот в этом промежутке очень нежелательно, если что-либо приключится с недвижимостью. Покупатель ожидает получить дом в том виде, в котором он его видел до подписания договора, но, к несчастью, случаются и форс-мажорные обстоятельства…
На прошлой неделе в средствах массовой информации появилось сообщение о решении Верховного суда, касающееся разъяснения ситуации о ненадлежащем состоянии недвижимости перед закрытием сделки. Суть дела состоит в том, что Mr.Tsui и Mr. Levert в ноябре 2019 года подписали договор о покупке трехэтажного таунхауса у Ms.Zhuoqi за $626,800. Как и полагается, был передан в риэлторскую компанию депозит в размере $31,000. Договор был подписан, но в нем присутствовало условие проведения инспекции недвижимости, после чего 5 декабря 2019 года условие было снято, договор официально был заключен. Продавец согласилась в дополнительном к Договору о покупке документе до 15 января 2020 года поменять KITEC сантехнику. 10 января 2020 года сделку предполагалось закрыть. Но за день до этого покупатели решили провести финальный осмотр своей будущей недвижимости. Каково же было разочарование покупателей, когда были обнаружены испорченные полы, стены, плинтусы и потолки из-за затопления, вызванного некачественным ремонтом и несоблюдением элементарных технических норм.
На завтра в день закрытия адвокат покупателей отправил претензию адвокату продавца с фотографиями и детальным описанием нанесенного ущерба. Предлагались два варианта решения возникшей проблемы.
- Сделка закрывается, покупатели нанимают своего контрактора, при этом $100,000 удерживается в пользу покупателей за ремонт и за издержки на проживание во время ремонта.
- Сделка не состоится, а продавец платит покупателям $25,000 в качестве компенсации за временное проживание в отеле, пока они не приобретут новую недвижимость. Адвокат подчеркнул тот факт, что покупатели желают и могут осуществить закрытие сделки, но состояние таунхауса стало существенно хуже, чем во время заключения сделки.
Адвокат продавца ответил в тот же день, что ни в коем случае ущерб не может быть оценен в $100,000, в связи с этим первое предложение отклоняется и как контрпредложение предлагается на 3 дня перенести закрытие сделки, а за это время попросить эксперта оценить реальный ущерб.
Ответ был получен мгновенно. Сумму в $100,000 покупатели согласились снизить до $80,000, оставив все остальные условия неизменными. Ни о каких отсрочках заключения сделки не могло быть и речи.
Стороны НЕ договорились, и сделка НЕ была закрыта 10 января 2020 года.
13 января 2020 года адвокат покупателей вновь контактировала с противоположной стороной с предложением снижения цены покупки на $75,000 и проплатой в качестве штрафа покупателям $5,000 как хотя бы частичную компенсацию в возмещение ущерба покупателям, которые вынуждены были съехать из своего предыдущего жилья. При этом покупатели давали обещание не требовать денег больше даже в случае, если $75,000 будет недостаточно для ремонта.
Адвокат продавца на это предложение ответила, что ее клиентка наняла компанию, оценившую размер ущерба всего лишь в $10,000, которые могут быть недоплачены продавцу при закрытии сделки. Также было подчеркнуто, что ущерб в $10,000 при сумме покупки $626,800 не может считаться существенным, а поэтому сделка должна закрыться.
Покупатели не согласились на такую сумму, и было выдвинуто предложение провести квалифицированную инженерную инспекцию, которое было отвергнуто продавцом и было озвучено решение продавца выставить собственность снова на продажу. При этом продавец намеревался удержать депозит в свою пользу, считая покупателей виновными в том, что сделка не состоялась.
17 января 2020 года продавцы провели еще одну инспекцию, заключение которой было готово 21 февраля 2020 года.
28 января покупатели подали в суд на продавца. Продавец же оценил ремонт сантехники в $10,000, а ущерб от такого ремонта в $6,893. При этом выставленный на торги таунхаус был продан уже за $665,000.
В июле 2021 года, наконец, была поставлена точка в этом затяжном процессе. Судья встал на сторону покупателей и подчеркнул, что в контракте есть стандартный пункт договора, по которому в случае действительно существенного ущерба покупатель имеет право расторгнуть сделку.
Суд постановил отдать покупателям их депозит и дополнительные $33,100 как непредвиденные расходы по проживанию покупателей из-за невозможности закрытия сделки в январе. Судья обвинил продавца в недобросовестности и препятствии проведения оценки ущерба компаниями, которые бы выбирал покупатель. В перечень расходов, которые были включены в сумму $33,100, однако не вошли услуги адвоката.
Звоните, если у вас есть вопросы!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
