ПЕРВЫЙ МОРТГИДЖ – Или Как получить возврат до $25,000! (вопросы и ответы)

Сегодня мы остановимся на вопросах, связанных напрямую с финансированием покупки вами дома или кондоминиума и вашим RRSP.

Вопрос №1. При наличии ограниченной денежной суммы, что Вы посоветуете с точки зрения финансового планирования ситуации: сделать первый платеж за недвижимость или внести средства на RRSP счет и получить определенный возврат налогов, переплаченных в течение года?

В зависимости от финансовой и налоговой ситуации клиента, возможны различные отклонения от стандартной формы ответа на данный вопрос и в каждой конкретной ситуации мы делаем необходимые расчеты. Однако, в большинстве случаев, последовательность ваших действий должна быть следующей:

Сделать максимальные инвестиции в ваш RRSP план, причем, желательно инвестировать средства равномерно и регулярно, избегая по возможности инвестиций в конце сезона RRSP, т.е. 28 февраля. При этом вы платите уменьшенный подоходный налог с ваших заработков в течение года и плюс, вы получите проценты прироста за год.
По результатам инвестиций в RRSP, вы уменьшите свой облагаемый налогом доход и в результате получите возврат определенной суммы подоходного налога в виде чека или прямого депозита на ваш банковский счет. Эту сумму вы также можете использовать для ваших накоплений на первый взнос на покупку дома.
3. При наличии достаточной суммы накоплений, в том числе в виде RRSP инвестиций, вы можете внести в down payment на ваш дом до $25,000 с вашего RRSP счета и такую же сумму в размере $25,000 из RRSP вашего супруга. Согласно этой специальной государственной программе, вы получите возможность не платить налоги на данные суммы, взятые вами из RRSP, и выплатить RRSP обратно в течение 15 лет, равными суммами. Возможен также и вариант, когда вы не возвращаете RRSP. В этом случае, ваш ежегодный доход будет увеличиваться на сумму, равную 1/15 в течение 15 лет.

Рассмотрим в качестве примера ситуацию с одним из клиентов, который имеет $50,000 сбережений (или 50,000 заем на RRSP), платит налоги в размере 50% от заработной платы и хочет в недалеком будущем купить дом.

Можно конечно внести имеющуюся сумму в качестве down payment на дом и продолжать платить налоги по полной ставке, однако, следуя нашим рекомендациям, клиент сделал максимально разрешенные для него инвестиции в RRSP программу в сумме $50,000 и получил чек на сумму около $25,000.

Как результат, сбережения данного клиента возросли с $50,000 до $75,000 (или в случае использования RRSP Loans: сбережения данного клиента возросли с $ 0 до $25,000 !!! Это и есть найденный вами первый взнос на дом, как результат возврата налогов в сумме $25,000) только в результате максимального использования его возможностей инвестирования в RRSP.

Вопрос №2. При наличии различных типов мортгиджей, какой из них выбрать и на что обратить внимание, принимая решение по финансированию покупки дома?

Необходимо внести достаточно большой первый взнос на дом. Почему? Немногие из вас знают, что в первые годы, если вы выбрали 5-летний мортгидж с фиксированным %% выше 5%, ваши платежи на 80-90% состоят из процентов интереса, которые Вы платите банку, исходя из выбранного Вами срока амортизации – 25;30;35;40;100 (обычно 25 — 40 лет). Основная сумма кредита на дом, т. н. principal, выплачивается вами в мизерных суммах.

Приведу в качестве примера выплаты по мортгиджу $200,000 principal,

Мортгидж $200,000 principal,

амортизационный период (полная оплата) 25 лет

% интереса по мортгиджу 6.25%

тип мортгиджа фиксированный рейт на 5 лет,

месячные платежи $1309.48

Посмотрим, каков результат, по истечении 5 лет :

Вы выплатите всего $78,569.80, в то время как выплаты в principal, т. е. фактическое погашение вами кредита на дом составит всего только $19,700.19, и какая ужасная цифра — $58,868.61 %% интереса банку. Фактически это означает, что за 5 лет вы выплатите банку около 300% на сумму вашей оплаты principal, при этом платежи осуществляются после уплаты подоходного налога.

Как же увеличить сумму выплат, идущих в погашение principal, и уменьшить выплату %% интереса банку?

Начнем с ответа на вторую часть вопроса, т.к. здесь ответ достаточно прост. Вам необходимо найти мортгидж с наиболее низким процентом интереса и с возможно более гибкой системой дополнительных выплат principal в течение оговоренных 5 лет. На сегодня существуют мортгиджи, базирующиеся на государственном Prime Rate с определенным дискаунтом (%% дискаунта зависит от объема бизнеса вашего брокера, а также от того, кто дает мортгидж: обычное отделение вашего банка или банковский Wholeseller) . Это сравнительно новый продукт и %% выплаты по нему даже ниже %% полугодового или годового мортгиджа. Обычно банки ограничивают вас в дополнительных платежах: в год не более 10-20% от основной суммы, т.к. при этом изменяется соотношение %% интереса, идущих банку, и вашего погашения долга (конечно не в интересах банка уменьшать это соотношение). Все эти вопросы вы можете решить с вашим финансовым advisor и получить модель Ваших платежей по тому или иному виду мортгиджа.

Обычно крупные финансовые компании (Whole seller типа First National, First Line Mortgages, Street Capital или MCAP) могут предложить вам самые низкие ставки по мортгиджу. вам необходимо также решить вопрос о сроках амортизации данного мортгиджа, т. к. чем меньше срок, тем меньше %% интереса, которые вы должны выплачивать банку. Однако, с другой стороны, уменьшение срока амортизации ведет за собой увеличение месячных платежей, что по силам не каждой семье и не каждому семейному бюджету. Все выплаты по мортгиджу необходимо заранее просчитать, т.к. представьте себе, что вы захотите продать свой дом и купить новый. Вы знаете, что за 5 лет вы выплатили около $80,000 и при продаже вдруг узнаете, что почти все средства полученные вами за дом должны уйти в погашение мортгиджа и ваших сбережений за эти 5 лет там всего $18,000 вместо $80,000. Согласитесь, что это может быть очень неприятным открытием для вас. Платили, платили 5 лет, а сумма долга почти не уменьшилась.

Кроме того, необходимо знать, что выплата %% интереса по мортгиджу не является вашими затратами, т. о. все платежи вы производите из своих заработков после налогов. При ставке подоходного налога 50% вы должны заработать в два раза больше, чтобы оплатить мортгидж. В других странах, в том числе в США, %% интереса по мортгиджу уменьшают ваши налоги, т. е. учитываются как затраты. Специалисты по финансовому планированию смогут вам подсказать легальный путь, как сделать %% интереса по вашему мортгиджу deductible и в Канаде.

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.9% на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

www.antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069