Отношения владельцев жилья и его съемщиков

Несколько любопытных моментов отношений между владельцами жилья и съемщиками обсуждались в прессе на этой неделе. Первое, на чем хотелось бы остановиться, это ситуация, когда в дом или квартиру заселяются два человека или больше, которые договорились жить под одной крышей и делить расходы поровну. Обычно заполняется форма «Rental Application Form», и ряд персональных документов на каждого взрослого претендента. Люди въезжают, если владельца жилья все устраивает. При этом все взрослые жильцы рассматриваются как одна юридическая единица. Предположим, год прошел, действие договора закончилось, и один из жильцов захотел пуститься в самостоятельное плавание и съехать из помещения. Других все устраивает, и они остаются. По существующим порядкам жильцы не могут быть разъединены.

В существующем документе, регулирующем отношения между съемщиками и владельцами жилья – «Residential Tenancies Act» (RTA), порядок «разъединения» жильцов не предусмотрен, даже если контрактный год уже прошел, а жильцы живут в режиме month-to-month (от месяца к месяцу). Съемщик сообщает за 60 дней владельцу жилья, что он уезжает. Он просит сделать дополнительный договор к основному. Предположим, хозяин отказывается. Где-то его понять можно: ведь выгоднее иметь двух человек, ответственных за оплату аренды, чем одного. В законе такая ситуация не рассматривается, что оставляет жильцов фактически бесправными.

Такие ситуации доходят до Landlords and Tenants Tribunal – основной организации, рассматривающей конфликтные ситуации между арендаторами и арендодателями. Основной вопрос в данном случае – как определить союз жильцов: было ли это союзом «joint tenancy» – совместной и неделимой арендой или же это было «tenants in common» – арендой отдельных жильцов. Эта терминология знакома нам по видам владения собственностью, но мало встречается в контексте отношений между арендаторами и арендодателями. Доказывать наличие второго варианта отношений более затруднительно, ведь логично предположить, что о нем нужно было бы подумать заранее. Если бы у каждого жильца был отдельный договор с владельцем недвижимости, никакой проблемы бы не возникло, ведь если один жилец расторгает договор, у всех остальных договоренности сохраняются.

В общепринятой практике договор составляется один на всех жильцов и все жильцы за него несут общую и неделимую ответственность. В соответствии с пунктом 17 обязательного стандартного договора аренды, если не согласовано какое-либо другое соглашение, каждый арендатор несет общую ответственность за оплату аренды в полном объеме. Единственный сценарий, при котором жилец в одностороннем порядке может расторгнуть договор, это когда арендатор или его ребенок подвергся насилию или жестокому обращению. В противном случае, если хозяин жилья отказывается отпускать съемщика, тот должен найти себе адекватную замену. В этом случае арендодатель не может необоснованно отказать новому жильцу в переоформлении договора аренды. Но если новый претендент не настолько хорош по сравнению с уходящим, то практически у уходящего жильца нет других опций прервать отношения с владельцем жилья, что, конечно, несправедливо. Единственное решение этого вопроса предлагается как дополнение к Residential Tenancies Act, в соответствии с которым в случае отсутствия задолженностей, выбывающий жилец имеет право отказаться от договора аренды без дополнительных осложнений. Думаю, что этот пункт пригодится в договоре аренды, даже если он не присутствует пока в RTA, на этапе, когда люди еще только думают проживать вместе.

Еще одна тема для размышления. Недавнее решение Трибунала Онтарио должно послужить предупреждением владельцам кондоминиумов, которые сдают свои квартиры в аренду, что они могут остаться с большим штрафом, если не будут принимать своевременных мер против проблемных арендаторов. В своем решении от 10 февраля Condominium Authority Tribunal (CAT) признал солидарной ответственностью хозяина жилья и его арендатора за раздражающее и безобразное поведение съемщика жилья. Корпорации – кондоминиуму на Yonge Street/St Clair Ave. – была присуждена выплата более $26,000. Из этой суммы $8,551.50 должны быть уплачены хозяином квартиры, а $18,239.60 – жильцом и арендатором совместно за то, что они причинили неудобства жителям кондоминиума. Жилец заселился в квартиру в июне 2021 года. Жалобы на него начались практически сразу от соседей и секьюрити на шум в квартире, крики и ругань, стуки и удары. Ни о каком комфорте и спокойствии речь уже не шла. Соседи подвергались оскорблениям, в коридоре кондоминиума оставлялись остатки еды, правила безопасности по COVID-19 не соблюдались. В общей сложности корпорация получила 36 жалоб на проживающего жильца. Жилец оправдывался предвзятым отношением к себе одного из членов совета кондоминиума. Однако Трибунал не принял такие объяснения. Более того, обвиняемым предстал и владелец квартиры за то, что не предпринял никаких мер по нормализации поведения жильца и мер по его выселению из квартиры. Были сделаны запросы о том, предприняты хотя бы какие-то попытки избавиться от такого жильца. Но все сообщения были проигнорированы владельцем квартиры. В итоге было принято жесткое решение, в котором ответственность была поделена между хозяином квартиры и самим нарушителем спокойствия, причем, было подчеркнуто, что, сдавая квартиру, ее хозяин отвечает за то, чтобы все остальные жильцы кондоминиума наслаждались тишиной и спокойствием.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca