Охлаждение рынка – новые правила игры

В последнем обзоре Royal Bank of Canada основной причиной охлаждения рынка недвижимости была названа серия последовательных повышений банковской ставки. Города Торонто, Ванкувер, Монреаль, Гамильтон страдают больше всего. Вот уже третий месяц подряд сокращается общее количество продаж. На фоне разговоров об еще одном, по крайней мере, повышении банковского интереса, очень похоже, что тенденция на охлаждение рынка сохранится, и правила игры на рынке недвижимости будут меняться. Повышаются требования к покупателям, обслуживание заемных средств значительно подорожает, не оправдываются ожидания продавцов. В связи с тем, что спрос падает и уж точно никто не говорит об ажиотаже, предложений о продаже на рынке становится больше и стоят они без движения дольше. Это сильно снизило напряжение и вернуло рынок к сбалансированному состоянию буквально за несколько недель. Специалисты считают, что сворачивание рынка продолжится, бешеный подъем цен во время пандемии уже закончился и коррекция рынка неизбежна. С февраля по март продажи упали на 27%, количество новых листингов сократилось на 11% по сравнению с прошлым годом, на 6% меньше количество недвижимости, выставленной на рынок, по сравнению с прошлым годом. Некоторые эксперты считают нынешнее положение вещей не крахом и не его началом, а всего лишь коррекцией рынка, но прогнозируют, что к 2024 году цены в среднем упадут на 24%.

Существует ли проблема? Да, пройдет какое-то время, продавцы будут жалеть об упущенных возможностях и горевать о том, что за их дом с многочисленными ремонтами покупатели предлагают на десятки тысяч меньше, чем продал сосед, абсолютно ничего  не сделавший в своем доме за все время владения им. За соседский дом бились – пух и перья летели, а у нас – тишь да гладь, божья благодать. И это все буквально за пару месяцев! Но в гораздо худшем положении оказались те, кто на пике летящего вверх рынка решили совершить покупку и зачастую без всяких условий сделали свой выбор и подписали контракт в надежде, что – ну не будет никаких проблем с продажей собственного жилья на таком горячем рынке! И вот здесь, конечно же, ждет разочарование, если в вашей собственной продаже вы не доберете ваши десятки, а то и сотни тысяч долларов. Хорошо, если вообще будет возможность закрыть сделку. Как показывает опыт 2017 года, может быть и более плачевный исход – судебные тяжбы. Вы теряете депозитные деньги, платите адвокатам и все равно остаетесь ответственным за потери, которые понес продавец, у которого вы так и не смогли купить понравившуюся вам недвижимость.

В связи с новыми обстоятельствами на рынке, все более опасными и рискованными становятся сделки со строительными компаниями при покупке нового жилья. При этом можно выделить разные типы покупателей.

Во-первых, это конечный потребитель или инвестор, покупающий жилье для себя или для сдачи в аренду. Если вы покупаете на пике, а рынок неожиданно ушел вниз, конечно, у вас потенциально могут быть проблемы. В случае если банк не оценивает ваше жилье за ту сумму, которая указана в контракте, свои обязательства по выдаче обещанного займа банк будет выполнять, исходя из той оценочной суммы, которую дал эксперт. Разницу должны будете возместить вы сами. Это возможно, но любой вариант, на который вы не рассчитывали, будет стоить дороже, и намного дороже. Нет ничего обиднее, когда к тем тратам, к которым вы будете готовы, неожиданно приплюсуются немалые дополнительные расходы.

Во-вторых, все большую популярность набирают сделки по продаже контрактов. В этом случае покупается и продается контракт еще до окончания строительства и ввода жилья в эксплуатацию. В этом случае на момент сделки покупатель выплачивает, по крайней мере, депозит, который уже был отдан строительной компании. Проходит еще несколько месяцев, пока, наконец, не оформляется само закрытие сделки. Это может произойти, но если рынок сильно просел, у покупателя контракта может не быть возможности закрыть сделку. А может, и не быть экономической целесообразности это делать. Что происходит в этом случае?

Знайте, что первоначальный покупатель по-прежнему несет ответственность за сделку. Будет ли у вас такая возможность – это еще вопрос. Раньше 9 из 10 покупателей нового жилья планировали довести процесс до конца сами, сейчас уже более половины покупателей отмечают, что не прочь перепродать контракт на половине дороги раньше официального закрытия. Но жизнь непредсказуема, и адвокаты отмечают совершенно печальную тенденцию обращения к ним покупателей, желающих расторгнуть сделку под любым предлогом и выскочить сухим из воды. К сожалению, в таких случаях нужно готовиться к судебным разбирательствам продолжительностью 2 – 3 года. Еще не факт, что пострадавшая сторона, даже если постановление суда будет получено в ее пользу, сможет что-то получить. Очень многие не имеют собственного жилья, машины, сбережений и работы. О каких компенсациях тут можно говорить? Оценивайте ваши финансовые возможности заранее!

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.