Немного арифметики при получении кредита на дом (mortgage)

Мне постоянно звонят с вопросами по ипотечным кредитам (mortgage), и часто задают один вопрос: «А какой процент вы мне можете предложить?».

Если бы процентную ставку можно было определить, поторговавшись по телефону, то откуда берётся всё то разнообразие процентных ставок на ипотечные кредиты, которые мы видим на рынке? Прямо сейчас есть предложения от 1.54% до 5.99%, а в некоторых случаях – до 12%.

Исходя из логики таких телефонных разговоров, те кредиторы, которые предлагают что-либо выше минимальных ставок, должны были бы давно исчезнуть как динозавры. Какой дурак у них будет брать кредит с такой ставкой? Поверьте мне, они прекрасно живут, давая кредиты под 5 и более процентов, и недостатка в клиентах не испытывают.

Поэтому я хочу рассказать, на какие 3 арифметические пропорции опираются кредиторы в своих решениях о предоставлении (или не предоставлении) кредитов. Кроме того, важна ещё одна цифра – ваш кредитный рейтинг.

1-я пропорция – Gross Debt Service (GDS) Ratio

Это отношение расходов на содержание будущего дома, включая расходы на ипотеку, к вашему общему доходу (total income). Рассчитывается оно так:

Складываются: платежи по ипотеке + налоги на недвижимость + расходы на отопление + 50% платежей за кондо (если они есть). Полученную сумму делят на доход. Кто читал мои статьи или смотрел мои видео по налогам, тот знает, что этот доход можно найти в строке 15000 налоговой декларации. Это в общем случае. Если же у вас нестандартный случай, например, вы – самозанятый (self-employment) и у вас доход в налоговой декларации низкий, то возможно определение вашего дохода по выпискам из банковского счета (bank statement). Но процентная ставка в этом случае будет выше.

Полученная в результате расчёта сумма не должна быть больше 39% дохода семьи. Конечно, при условии, что у вас кредитный рейтинг не слишком маленький, иначе кредитор может ужесточить условия.

2-я пропорция – Total Debt Service (TDS) Ratio

Это отношение расходов на содержание будущего дома, включая расходы на ипотеку, и на содержание всех ваших остальных долгов к вашему общему доходу (total income). Рассчитывается оно так:

Складываются: платежи по ипотеке + налоги на недвижимость + расходы на отопление + 50% платежей за кондо (если они есть) + платежи по всем остальным долгам. Полученную сумму делят на доход до налогообложения.

Ко всем остальным долгам относятся:

  • Платежи по кредитным карточкам;
  • Платежи за машину, если она у вас под финансированием или в лизе;
  • Платежи по кредитным линиям;
  • Платежи по долгам за образование;
  • Платежи на содержание детей и бывшей супруге (бывшему супругу), мы по привычке называем их «алименты»;
  • Любые другие долговые платежи.

Полученная в результате расчёта сумма не должна быть более 44% дохода семьи, конечно, если у вас хороший кредитный рейтинг.

Есть кредиторы, которые разрешают иметь TDS до 50%, и даже 55%, но и проценты на кредит они предлагают выше, чем обычно, и первоначальный взнос на дом должен быть не меньше 20%.

3-я пропорция – Loan-to-Value (LTV) Ratio

Это отношение суммы выдаваемого кредита к рыночной стоимости дома.

Ведь вы же берёте ипотеку под залог стоимости дома. Надеюсь, вы не ожидаете, что вам дадут кредит в $600,000 на дом, который стоит только $500,000?

Рассчитывается это отношение так: сумма ипотечного кредита делится на стоимость дома.

Чем выше это отношение, тем рискованнее считается выдаваемый кредит, и тем больше вы будете платить за его страхование. Здесь речь идёт о страховании кредитора от вашего дефолта, не о страховании вашей жизни, здоровья или заработка. Кредит обязан быть застрахован при отношении Loan-to-Value (LTV) выше, чем 80%.

Почему рискованнее? Чем меньший процент от стоимости дома составляет кредит, тем меньше вероятность того, что цены на дома упадут настолько низко, что сумма кредита станет больше стоимости дома.

Кредитор принимает решение о выдаче вам кредита на основании всего лишь четырёх цифр: трёх описанных выше отношений и вашего кредитного рейтинга. Естественно, всё должно быть подтверждено документально.

Если вам нужен ипотечный кредит (mortgage) или консультация, то свяжитесь со мной. Текущие процентные ставки по ипотечным кредитам (mortgages) вы можете посмотреть на моём вебсайте www.BestMortgagesAndLoans.com. Если у вас прекрасные финансовые показатели (GDS, TGS, LTV) и кредитный рейтинг, то я могу договориться о процентных ставках ниже тех, которые показаны на моём сайте.

Так что обращайтесь, всегда рад вам помочь.

Читайте мои статьи и смотрите видео на сайте www.AlexanderSergeyev.com и YouTube канале «Деньги в Канаде с Александром Сергеевым», а также в группе Facebook «Деньги в Канаде», на моём канале «Деньги в Канаде» в Телеграмме и ВКонтакте. Там же вы можете задавать мне вопросы.

Спасибо всем читателям за интерес к статье «Программа CERB закрыта, что теперь?». Эта статья оказалась самой популярной по количеству просмотров на моём сайте за последние 30 дней.

И помните: деньги, как и воздух, не приносят счастья; без них просто не прожить. Удачи вам и материального благополучия!

Я работаю для вас!

Александр Сергеев, финансовый, страховой и налоговый консультант.

647-271-2345

www.AlexanderSergeyev.com