Налогообложение в Real Estate

В связи с бурно растущими ценами на рынке недвижимости в 2016 году правительство начало применять серьезные меры по его стабилизации. Одним из первых было изменение в сторону усиления надзорной функции государства за налогоплательщиками, претендующими на освобождение их от налога, связанного с продажей собственной недвижимости – «principal residence». Дело в том, что если жилье является местом вашего собственного проживания, то в случае продажи его за бòльшую цену, чем ту, за которую она была куплена, вся прибыль остается в вашем кармане. Этим успешно пользовались и иностранные владельцы недвижимости, поэтому министр финансов Билл Морно 3 октября 2016 года объявил об упорядочивании процесса продажи недвижимости. Одним из рычагов стала мера, применяемая по всем продажам недвижимости после 31 декабря 2015 года, которая предусматривает регистрацию абсолютно всех продаж. Вторым рычагом стала ежегодная декларация адреса, который владелец жилья считает своей основной резиденцией.

Principal Residence – главное место проживания налогоплательщика, его супруги, гражданского партнера, детей, в некоторых случаях регистрационный адрес персонального траста. Продажа такой собственности или части ее не облагается никаким налогом при продаже. Государство желает знать год приобретения собственности, какая часть собственности используется владельцами как «principal residency», какая часть ее приносит доход и должна облагаться налогами. Если ранее еще как-то удавалось маневрировать, жонглируя документами, показывая разные места основного проживания продавцов недвижимости, то сейчас семья может назвать только одно место своей резиденцией. Если жена показывает дом как «principal residence», муж – дачу, то эта схема сегодня уже не работает.

Закрывается еще одна лазейка, позволяющая использовать освобождение от налогообложения иностранцам и людям, иммигрирующим в Канаду. Использование правила «один плюс» пересмотрено в справедливую сторону. Ранее можно было продать в течение одного года «principal recidency» недвижимость и купить другую, назвав ее опять-таки главной резиденцией. Но в течение налогового года только одна собственность может быть декларирована, как «principal». Люди, приезжающие в Канаду через год после приобретения недвижимости и решающие ее продать, получали налоговые льготы. Новые правила предлагают ограничить правило (один плюс) его применением только резидентами Канады, уже проживающими на территории страны в год приобретения недвижимости. Исключено использование трастов для приобретения жилья нерезидентами с целью использования налоговых льгот впоследствии. За ненадлежащее оформление бумаг или их непредоставление предусмотрен штраф. Причем, если документ не будет предъявлен, не существует срока давности, и налоговое управление может вернуться к этому вопросу когда угодно.

Очень важно представлять себе разницу между «capital gain» и «business income».

Capital Gain – прирост капитала, будь то недвижимость, акции или любые другие инвестиции. Прирост не очевиден и не определяется, пока не произошел факт продажи, и тогда налоговое управление, конечно, желает получить свою долю. Capital Gain в Real Estate рассчитывается простым вычислением:

(Цена покупки – Затраты на покупку – Базовая Стоимость – Стоимость капитальных затрат): 2. То есть, половина прибыли не облагается налогом, а вторая подлежит налогообложению. Но не так все оказывается очевидным между определением прироста капитала и просто доходом, получаемым от вложенного капитала. Причем, доход облагается налогом на все 100%.

Например, вы купили собственность – многоквартирный доходный дом за $800,000, а через несколько лет продали его за $900,000. Ваша прибыль (условно) составила $100,000. Как вы будете декларировать эту прибыль? Как доход или прирост капитала? У вас есть две опции.

  1. Декларация $100,000 как capital gain, когда идет продажа недвижимости, генерирующей доход от сдаваемых картир.
  2. Вы зарабатываете income – доход, если продажа недвижимости оформляется как продажа части инвентории. И не всегда следует предпочитать выбор варианта capital gain из-за разницы коэффициентов в налогообложении между индивидуумом и корпорацией. Очень важно проконсультироваться с вашим бухгалтером, так как ошибки, выявленные через несколько лет, обойдутся вам очень дорого!

Существуют некоторые распространенные заблуждения.

— Распространенным мифом является совет пожить в собственности годик, или, еще лучше, использовать адрес этой недвижимости на своих документах, чтобы уже точно избежать налогообложения, объявив собственность главной резиденцией. Все сложнее становится избежать всевидящего ока налогового управления.

— Часто встречается миф о том, что владельцы недвижимости, делающие ремонт – «fixer-uppers» и продающие после этого ее как свою собственную «principal esidence», избегают таким образом налогообложения. Однако прошли те времена, когда все это было очень выгодно, и за год прокручивалось несколько таких сделок. Сама знаю историю, когда бизнесмену выставили огромный счет за несколько таких продаж. Он предпочел уехать из страны навсегда, чем рассчитаться с государством, уж слишком большой оказалась сумма…

В любом случае, вам есть, что обсудить с профессиональным бухгалтером. Ведь задача легальной минимизации налогов стоит не тогда, когда уже встал вопрос реализации активов, а когда вы только их приобретаете. Структурирование правильно портфеля ваших инвестиций на начальном этапе поможет сэкономить десятки тысяч долларов, не нарушая закон.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • ПРОДАЕТСЯ угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert, престижном развивающемся районе. Только что покрашен! Premium lot! Запрашиваемая цена $579,000. Отличная возможность для покупающих впервые! CONDITIONALLY SOLD!
  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст – 1 год. 2328 sq.ft. Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена $1,099,900.
  • Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
  • Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
  • Скоро на рынке! Двух-BDRM 1335 sq.ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St./ Sheppard Ave E.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000)
  • Требуется большой участок для строительства дома – Richmond Hill, North York, Vaughan.
  • Купят medical building в Hamilton, Oakville.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Продается ферма. Kawartha Lakes, 100 акров – $750,000.
  • Продается дом в Лондоне (Онтарио) – полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.
  • Купят участок земли в двух-трех часах езды от Торонто под строительство коттеджа.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!