Налоги на продавцов недвижимости – нерезидентов Канады

Для нерезидентов Канады существуют отдельные правила как покупки, так и продажи недвижимости. Для нерезидентов, покупающих недвижимость в стране, установлен налог 20% – Non-Resident Speculation Tax (NRST), если покупка происходит в Торонто и его ближайших окрестностях – Greater Golden Horseshoe. При продаже недвижимости продавец, не являющийся гражданином или постоянным жителем Канады, или если он не прожил 183 дня в Канаде или больше, должен заплатить налог с продажи. В соответствии с Канадским налоговым законодательством, Канада имеет право сомневаться в добропорядочности продавца, который может и не объявиться в стране после закрытия сделки. Уплатит ли он все полагающиеся ему налоги – неизвестно. Поэтому CRA – Канадское налоговое агентство – возлагает ответственность на покупателя недвижимости и его адвоката об удержании 25%, а иногда и 50% от продажной цены до того момента, пока покупателю и его адвокату не будет предоставлен документ из CRA – Certificate of Compliance.

При этом учитываются налоговая декларация продавца о налогах Т1, расходы на продажу, Capital Gains, если собственность не подходит под определение “Principal Residence”. На самом деле удержания могут и не составить 25%. Но государство хочет быть уверенным, что деньги свои оно получит. Поэтому продавцы-нерезиденты обязаны уведомить о своих планах продажи заранее, не позже 10 дней после того, как сделка была подписана и все условия были сняты. Штрафные санкции – $25 в день, но не менее $100 и не более $2500 будут прибавляться к общей сумме долга.

В принципе, всегда хорошей практикой считалась работа риэлтора, который заранее знает, какие вопросы задавать противоположной стороне. Несмотря на пункт в договоре купли-продажи мелким шрифтом о том, что продавец подтверждает свое резидентство, ваш агент может подтвердить это у продавцов или его агентов. Особенно, в случае если где-то в разговорах проскакивало, что хозяин квартиры или дома находится за рубежом и время его не соответствует времени Торонто. Если вы не хотите выяснять чужие отношения с налоговым управлением и платить по чужим долгам, спрашивайте tax status продавцов и слушайте очень внимательно все ответы.

Доля продавцов-нерезидентов, пытающихся уклониться от уплаты налогов, достаточно велика. Жесткие меры по их взысканию позволяют Налоговому управлению Канады рапортовать об успешном сборе нескольких миллиардов с налогоплательщиков и еще о сотнях миллионов долларов в качестве штрафов. Это говорит и о том, что подобную категорию налогоплательщиков легко отследить, а уже при отсутствии продавцов в заложники берутся покупатели. Эта программа особенно хорошо работает в Торонто и Ванкувере, где какое-то продолжительное время были выгодны сделки с недвижимостью у иностранцев. Сейчас налоговое агентство отслеживает сделки по покупке и продаже канадской недвижимости иностранцами и нерезидентами. В поле зрения CRA все чаще попадают так называемые флипперы – люди, покупающие и продающие недвижимость в течение короткого срока; продавцы, не декларирующие capital gains при продаже. Под увеличительное стекло попадают те, кто имеет доходы в других странах, те, кто при строительстве или капитальном ремонте с последующей продажей пытается уклониться от налогов GST/HST; те, чей декларируемый доход значительно отличается от реального уровня жизни. Только с апреля 2015 года по март 2022 года аудиторские проверки привели к взысканию $2.2 миллиардов, в эту же сумму входят $298.9 миллиона штрафов за несвоевременную уплату налогов.

И еще одна мысль к размышлению! За последние четыре недели резко сократилось количество новых предложений о покупке: на 20% в категориях «freehold» и на 14.3% – в категории «condo». Не удивляйтесь, если осень у нас выдастся горячей!

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca