«Наличные за ключи» – решение проблемы или вымогательство?

В последние несколько лет с ужесточением законодательства в поддержку арендаторов появились некоторые новшества в отношениях между съемщиками и владельцами недвижимости. Например, возникло новое понятие «cash for keys» – «наличные за ключи». Речь идет о торговле – сколько будет стоить выселение жильцов. Предположим, хозяину жилья или его детям, или родителям нужно въехать туда самим. Или другой сценарий, когда недвижимость продается. Стандартный договор предполагает, что покупатель хочет получить жилье без арендаторов. Но наступает день закрытия сделки и выясняется, что жилец так и не выехал, мало того, выезжать не собирается. Причины могут быть разные. Некуда ехать – эта причина очень распространенная, ведь жильцы, которые подписывали договор несколько десятков лет назад, не платят за аренду ту цену, которая сегодня существует на рынке.

Дефицит доступного жилья вылился в реальную проблему. Людям с небольшим достатком остаться без жилья очень просто – из старого выгоняют, а новое нет возможности снять. За всем этим стоят реальные судьбы людей. Единственным спасительным шансом остается отчаянная борьба за возможность остаться в том жилье, в котором они живут. Кто-то продолжает платить аренду, кто-то даже и не планирует это делать. Каковы опции у хозяина жилья? Либо ждать несколько месяцев заседания трибунала (Landlord and Tenant Board), либо договариваться со своими арендаторами.

В силу того, что юридическая система не справляется с огромным количеством заявок, одним из возможных рычагов, применяемых в такой ситуации, стала попытка поторговаться со своими жильцами. Предлагается определенная сумма за выселение жильцов. Какая – вопрос очень деликатный. Хозяин жилья подсчитывает свои потенциальные убытки. Если это продажа, и она не осуществилась, возможен эффект домино. Покупатель не переехал в купленное жилье, значит, он остался в своем старом. Но вдруг он, тоже продав свое жилье, кого-то подвел. Цепочка может состоять из нескольких звеньев. Включите сюда расходы на адвокатов, на проживание в отелях и мотелях, расходы на хранение домашнего скарба. Все это может лечь непосильным бременем на плечи несчастного лэндлорда. Единственным решением вопроса может стать сделка с жильцом.

Реальную историю рассказала газета «Toronto Star». В середине 2020 года хозяин квартиры в Торонто сдал ее арендатору. Это был помесячная аренда, без договора. В мае этого года лэндлорд подписал соглашение о продаже квартиры покупателю, который намеревался в нее переехать. Затем он вручил арендатору уведомление о расторжении договора N12, требующее из нее выехать, чтобы новый владелец мог бы переехать. Соглашение о купле-продаже требовало, чтобы владелец освободил квартиру после закрытия сделки. Учитывая хорошие отношения между сторонами, арендатор запросил и получил рекомендательные письма от арендодателя. За две недели до закрытия арендатор отправил арендодателю электронное письмо со словами: «Мы были шокированы, когда вы и ваш агент по недвижимости попытались заставить нас несправедливо и незаконно прекратить аренду после того, как нашли покупателя на вашу недвижимость». Было добавлено: «Вы можете либо дать нам 20 000 долларов, чтобы мы ушли к 15 июля, либо вы можете заплатить много дороже, сорвав сделку с вашими нынешними покупателями». Столкнувшись с необходимостью заплатить 20 000 долларов за то, что, по его мнению, было вымогательством, или с потенциальным судебным иском со стороны покупателя за непредоставление свободного владения, несчастный арендодатель заплатил деньги, чтобы его адвокат мог закрыть сделку.

Случившаяся ситуация не является чем-то необычным в отношениях между арендодателем и арендатором. Соглашение «наличные за ключи» или «cash for keys» в Онтарио не является незаконным. Хотя арендодатели не могут требовать предоплату за аренду более чем за один месяц или денежный залог за ущерб или ключи в начале аренды, не существует закона, запрещающего арендаторам требовать или получать огромные суммы за освобождение недвижимости от своего присутствия. Владельцы недвижимости не могут рассчитывать на то, что Совет арендодателей и арендаторов своевременно обеспечит выезд съемщиков из сдаваемой в аренду недвижимости, поскольку слушания откладываются на целый год и доступ к правосудию абсолютно закрыт.

Возможно, пришло время объявить соглашения «наличные за ключи» незаконными в Онтарио или установить разумный предел сумм, которые арендаторы могут получить в обмен на выселение из арендуемого жилья. Более того, есть и истории, когда ситуацию с переездом съемщики ждут как выигрыша в лотерею, расценивая это как шанс поправить свое материальное положение.

Вот еще одна реальная история, когда владелица недвижимости задумалась о банкротстве после того, как ее арендатор отказался покинуть принадлежащий ей дом. Когда хозяйке и ее мужу нужно было вернуться в дом в восточной части Торонто, по ее словам, арендатор сказал им, что не уедет, хотя срок аренды истек. Он перестал платить арендную плату и вскоре попытался «заключить с ними сделку», попросив 50 000 долларов за освобождение недвижимости. «Для меня это было невообразимо, когда он впервые сказал, что не уйдет. Я подумала, что это мой дом и как кто-то может это сделать?» – сказала женщина. К сожалению, пока этот вопрос не отрегулирован юридически. Если «золотая середина» в переговорах возможна, то проблема абсолютно решаема. В случае если аппетиты жильцов неоправданно высоки, а возможности хозяина не безграничны, остается надеяться на здравый смысл. 

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca