Multiple Offers или Bidding Wars

Ситуация, при которой на одну и ту же недвижимость находятся сразу несколько покупателей одновременно, может сложиться на любом из трех типов рынка: и на рынке Продавца, когда спрос больше имеющегося предложения; и на рынке Покупателя, когда по разным причинам сложно найти желающих приобрести недвижимость, а также и на сбалансированном рынке. В любом случае Покупатель в этом случае ставится в экстремальные условия, когда нормальные переговоры уже сложно вести. Включается психологический механизм с ориентацией на победу любой ценой в условиях конкуренции. Причем, о предлагаемых суммах покупки осведомлен только продавец. Происходит слепой аукцион, когда покупатели и их агенты ничего не знают о предлагаемых конкурентами суммах.

Буквально всего лишь два года назад не удивительны были случаи продажи домов на сотни тысяч долларов выше запрашиваемой цены. За несколько месяцев дома перепродавались несколько раз. В таких аукционах побеждали те, кто предлагал больше денег, кто покупал недвижимость в любом состоянии без ее технической инспекции и тот, кто был абсолютно согласен со всеми требованиями и желаниями продавцов.

Эта лихорадка продолжалась до введения новых правил покупки жилья и 15% -го дополнительного налога для иностранных инвесторов. Еще большее давление на рынок оказали новые правила получения ипотеки и введение стресс-теста в 2018 году.

Но и на сегодняшнем рынке нередки случаи, когда запрашиваемая цена на недвижимость сознательно занижается для создания ажиотажного спроса. Пусть вас не сильно удивляют квартиры и дома, выставляемые продавцами на 15-20% ниже реальной их стоимости, а то и вообще за $1. Ставка делается на получение максимального количества предложений от потенциальных покупателей, «подогрев страстей» и получение максимально возможной цены для продавца.

Подобный расклад нередко отталкивает людей, которые не хотят участвовать ни в каких войнах. Является ли это правильной позицией? Не думаю. Обычно я советую покупателям, которым понравилась недвижимость, взвесить все «за» и «против», внимательно изучить всю предоставленную риэлтором информацию о состоянии рынка, сравнительный анализ продаж в районе, историю конкретно приглянувшегося объекта для определения цены покупки. На этом этапе покупатели уже получили финансовую консультацию и подтверждение банка о возможностях и условиях получения кредита.

Определяется ваша цена, и вы не будете переживать, если кто-то купит этот дом или квартиру выше той цифры, которую вы дали. Делается предложение продавцу. В тех случаях, когда есть возможность подачи такого предложения заранее, так называемого «pre-emptive offer», это можно сделать и до указанной в листинге даты. Если продавец рассчитывает на сумму, которая выше предложенной вами, то, как правило, предлагается дождаться дня и часа, когда уже все предложения будут собраны. Продавец выбирает лучший offer. Помимо прочих деталей, принимается во внимание цена, отсутствие или наличие условий в offer, которые могут помешать завершению сделки. Покупатель точно должен оценить все риски в случае решения подачи offer без всяких условий. И, хотя это повышает шансы на победу, покупатели должны понимать, что, даже если с банком оговорена сумма займа, впоследствии обязательно будет прислан оценщик (Real Estate Appraisal) для независимой оценки недвижимости. Если она будет оценена на сумму, меньше той, которая стоит в договоре, то разница должна будет проплачиваться либо из кармана покупателя, либо привлеченными средствами, стоимость которых может быть очень велика. Кроме этого, если и условие технической инспекции убрано из договора, то совершенно неизвестно, с какими проблемами могут столкнуться покупатели сразу после переезда.

Продавцам в таких случаях советуют сделать инспекцию перед тем, как выставить на продажу (pre-listing inspection), для того чтобы с документом о технической проверке были ознакомлены все желающие участвовать в торгах. Таким образом, в условиях конкуренции снимается условие по проверке состояния дома, и в случае финансовой уверенности покупателя offer поступает «firm», без всяких условий.

Как правило, если продавец не получает желаемую сумму, недвижимость появляется в системе MLS с новой ценой, более или менее отражающей реальность.

Очень много разочарований, претензий и замечаний вызывает существующая практика проведения подобных аукционов из-за закрытости информации и возможности разнообразных манипуляций. Введенные не так давно бюрократические формы и обязанность хранить все предоставленные offers в течение года, при озвучивании их количества никак не решают вопрос о соблазне и высокой вероятности нарушений. Сейчас в Ontario Real Estate Association уже всерьез разрабатываются планы о введении так называемых «silent auctions», когда покупатели осведомлены о ценах и условиях, предлагаемых другими конкурентами. Это позволит сделать процесс более прозрачным.

Как риэлтор с 19-летним стажем, я считаю, что ситуация нынешнего весеннего рынка очень непростая. Не хватает предложений на рынке, дефицит домов и квартир в престижных районах GTA, в марте 2019 года количество листингов было меньше на 5.1%, чем в марте прошлого года. Новая тенденция озвучена буквально на днях: по результатам Central 1 Credit Union жилье в Онтарио более доступно, чем в Британской Колумбии. На среднестатистический дом тратятся 84.7% семейного дохода средней семьи в Британской Колумбии против 66.1% в Онтарио. В связи с этим, происходит миграция населения и молодые специалисты, а также люди, заканчивающие свою карьеру, перебираются в нашу провинцию. Все эти факты приводят к тому, что на определенном сегменте рынка по-прежнему очень популярны все те же multiple offers.

Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости, звоните! Это очень важно выбрать правильную стратегию и тактику!

*****

Требуется дом/townhouse в рент в районе Dufferin/Steeles / HWY7 с конца апреля.
Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond.
Купят квартиру до $400,000 1+1 или 2 спальни в районах North York, Richmond Hill, Markham.
Купят просторную 1+1 квартиру в районе — Bathurst St. и Steeles Ave. up to $450,000.
Продается таунхаус в Blue Mountains (assignment sale).
Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле.
Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788!

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca