Кризис доступного жилья и способы его решения

На прошлой неделе в русскоязычной прессе промелькнула статья со ссылкой на информацию издания “Huffington Post”. Название канадской версии было: «Is it time to end neighbourhoods of Single Family Homes?» В русском варианте это звучало так: «В Торонто запретят строить дома на одну семью?» Перевод, скажем, неточный, и, поскольку к оригиналу никто не обращался, у многих началась паника: что теперь будет с нашими районами, когда же ждать строительство многоквартирных арендуемых домов в таких элитных местах, как Forest Hill, Rosedale, Bridle Path? Идея статьи состояла в том, что согласно отчету Royal Bank of Canada в городе Торонто катастрофически не хватает жилья. При всё возрастающих ценах на недвижимость резко вверх пошла аренда, а это вынуждает людей уезжать из города в пригороды, отчего работодатели не находят работников, сокращают рабочие места и сворачивают бизнесы. Экономика страдает… Замкнутый круг! При этом владельцы отдельных домов в городе Торонто живут неоправданно свободно, а самое главное – с очень большой нагрузкой на инфраструктуру города и на муниципальный бюджет. При этом (о, ужас!) самым наглым образом платят самые маленькие “property tax” (налог на недвижимость). Вот оказывается в чем, а вернее, в ком причина всех бед!

Давайте разбираться.

Приведем уравнение, по которому рассчитывается Property tax как произведение величины MPAC value на коэффициент – Tax Rate. То есть муниципалитет оценивает расчетную стоимость вашего дома, каждый год определяется бюджет города (строительство дорог, зарплата врачам, полицейским, пожарникам, поддержание инфрастраструктуры и т. д.). Требуемую сумму бюджета раскидывают на всех владельцев собственности (которых в большом городе, конечно, больше, чем в пригородах) пропорционально, в зависимости от оценочной стоимости жилья. Таким образом арифметически выводится коэффициент – “Tax rate” – на текущий год. Так, на что делают упор авторы статьи, это самые щадящие налоги на недвижимость в Торонто из-за самой низкой величины этого коэффициента – 0.614770. Для сравнения, эта цифра составляет в Ошаве – 1.344725, Миссиссаге – 0.801443, Оквилле – 0.734441, Милтоне – 0.659822. Но, с другой стороны, c 2008 года только в Торонто и нигде больше при покупке недвижимости с покупателей взимается Municipal Land Transfer Tax. Его сумма только в 2018 году по муниципальному годовому отчету составила $730 миллионов. Да плюс еще 17 декабря 2019 года было утверждено инфляционное повышение величины «City Building Levy», заложенной в общей сумме налога на недвижимость, что позволит спонсировать 10-летний проект города по строительству 40,000 единиц арендуемого жилья стоимостью $23.4 миллиарда. Таким образом сумма “Property Tax” в Торонто увеличивается в 2020 году на 4.24%. Так что информация по поводу самого дешевого обладания недвижимостью в городе Торонто сильно преувеличена.

Что касается получения разрешения на обустройство вторых единиц жилья в существующих домах, с марта 2019 года они стали максимально льготными. На годовой итоговой конференции, проведенной Toronto Regional Real Estate Board на прошлой неделе, была представлена карта зонирования города Торонто http://map.toronto.ca/maps/map.jsp?app=ZBL_CONSULT, где желтым цветом обозначены районы города, которым дали «зеленый свет» на постройку или переоборудование жилья для возможной ее сдачи или так называемого “co-living” проживания, когда домом владеют две семьи. Так что, хотите – стройте дом на одну семью, хотите – получайте разрешение на дом с двумя отдельными помещениями.

Проблема, которая была обозначена, как требующая немедленного решения, это изменение зонирования огромных территорий в центре города, которые имеют статус индустриальных районов. Там и бизнеса уже давно нет как такового, а бюрократические препоны не позволяют строительным компаниям застраивать огромные заброшенные территории новым жильем.

Еще несколько тем затрагивалось на этой конференции: состояние рынка недвижимости в частном и коммерческом секторах; что происходит с рынком аренды; рост численности населения, состояние транспортной структуры и ее развитие, меры, предпринимаемые провинциальными и федеральными властями, для того чтобы сделать жилье более доступным.

На конференции приводились интересные данные опроса, проведенного с 15 ноября по 19 декабря 2019 года компанией Ipsos, в котором участвовало 2,500 жителей-домовладельцев Торонто и GTA. На вопрос, что помешало переехать в новое жилье в прошлом году, респонденты (11%) отметили высокие расходы, связанные с переездом. 7% опрошенных пожаловались на высокие Land Transfer Tax и Municipal Land Transfer Tax. Половина опрошенных владела когда-либо всего лишь одной собственностью. 49% домов и квартир было куплено в период 2015 – 2018 годы, в прошлый год эта цифра составила только 4%. За 2 последних года увеличилась доля покупателей от строителей на 8%. Кстати, пугающей является тенденция сближения средней цены на новые квартиры и средней цены жилья “freehold” от строителей. Мы говорим о планке $1,000,000. Только 21% из опрошенных покупателей сделали первый взнос (downpayment) меньше 20%. Причем, источником средств у 22% опрошенных была продажа предыдущего жилья, 13% – RRSP, 12% получили деньги в подарок от друзей или родственников. Основными препятствиями при покупке жилья отмечены высокие расходы, связанные с переездом и существующий стресс-тест при получении банковского займа.

При всех существующих проблемах прогнозы очень оптимистичны для продавцов – ожидается повышение цен в 2020 году на 10 – 12%. Не думаю, что эти цифры сильно радуют покупателей. Все риэлторы отмечают отсутствие достаточного количества жилья на рынке, особенно в ценовой категории до $1,000,000. Multiple Offers – это реалии сегодняшнего дня, причем уже вызывающие беспокойство. Такой бурный рост цен на недвижимость наблюдался в 2016 году и в начале 2017-го, что повлекло за собой принятие непопулярных мер по искусственному сдерживанию рынка. Но пока экономические показатели неплохие, как и данные по занятости, иммиграция дает стабильный прирост населения, спрос на жилье был, есть и будет. Будем надеяться, что весенний рынок с традиционным увеличением выставляемого на продажу жилья хоть немного стабилизирует ситуацию на рынке.

Если у вас есть вопросы, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

• ПРОДАЕТСЯ угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert — престижном развивающемся районе. Только что покрашен! Premium lot! Запрашиваемая цена $579,000. Отличная возможность для покупающих впервые!
• Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст — 1 год. 2328 sq.ft. Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена — $1,099,900.
• Продается химчистка в Mississauga, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
• Скоро на рынке! Угловой многоуровневый semi-detached в районе Finch Ave и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
• Скоро на рынке! Двух-BDRM 1335 sq.ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St./Sheppard Ave E.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000).
• Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, North York, Vaughan.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Продается ферма. Kawartha Lakes, 100 акров — $750,000.
• Продается дом в Лондоне (Онтарио) — полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!