Контракты, которые вы подписываете

Если вы работаете с профессиональным риэлтором, покупая или продавая недвижимость в Онтарио, продавцу предложат подписать Listing Agreement (Authority to Offer for Sale), а покупателю – Buyer Representation Agreement (Authority for Purchase or Lease). И логически подписание контракта до выставления недвижимости на продажу абсолютно понятно и оправданно. Оговаривается желаемая цена продажи, сроки контракта, комиссионные агентам и другие детали. В случае с покупателем ситуация не так однозначна. Люди видят риэлтора в первый раз и совсем не уверены, понравятся ли им он и методы его работы. BRA (Buyer Representation Agreement) – это контракт между покупателями и агентством недвижимости. В этом документе оговариваются ваши права и обязанности во время покупки недвижимости. Устанавливаются эксклюзивные отношения между сторонами. В случае продажи недвижимости всем очевидно, что риэлторская компания получает свои комиссионные. Не всем понятны функции агента покупателя. Но знайте, что, когда вы подписали BRA, и, предположим, вдруг купили дом с другим агентом, вы все равно будете должны заплатить агенту его комиссионные по контракту. Это, казалось бы, нелогичная концепция, но не забывайте, что ваш агент потратил много времени на поиски подходящей вам недвижимости. Вы вместе анализировали рынок, смотрели десятки домов и квартир, вы получали квалифицированные консультации и советы по вопросам займа, покупки, и ваше решение по покупке стало следствием проделанной работы. Ваш агент защищает ваши интересы в процессе оформления договора и переговоров с продавцами и их агентом. Вы не платите ничего агенту ни за время, ни за амортизацию машины, ни за бензин. Ваш агент тоже должен платить по своим счетам, и он получает деньги только в случае успешной продажи недвижимости. Конечно, при добросовестном отношении к своим клиентам и профессиональном сервисе ваш агент заслуживает честного отношения к себе и платы за свой труд.

Поговорите с несколькими риэлторами, поймите, с кем вам комфортно общаться, кто внушает вам доверие. Если вы относитесь к своему агенту с уважением, в ответ вы получите такое же отношение к себе. Комплексные знания, профессионализм, умение решать самые неожиданные задачи, видеть всю ситуацию комплексно и учитывать мельчайшие детали, искусство ведения переговоров – все это будет в вашем полном распоряжении. Поверьте, это стоит немалых денег. Вы сэкономите десятки тысяч долларов. Но и комиссионные агента оговариваются заранее.

Вообще нужно отдельно отметить, что заключается контракт между покупателями или продавцами с агентством, а не с конкретным риэлтором. Поэтому, если по каким-то причинам агент вас не устраивает, брокер компании может либо аннулировать ваш контракт, либо предложить вам работать с другим агентом компании.

Договор вступает в силу в день, определенный в документе, и на срок, указанный в нем. Обычно это 60 дней, но на практике этот срок может варьироваться. Если он превышает 6 месяцев, то отдельным пунктом договора это дополнительно оговаривается. Описывается тип недвижимости, которую вы хотите купить, и географический район поисков. Ваш агент анализирует информацию, показывает недвижимость в указанном районе и постепенно поиски сужаются. Ваш агент и вы уже точно знаете, чего хотите, и цену, за которую недвижимость предпочтительно купить. Вы должны будете подписать пункт, что вы не являетесь стороной подобной сделки с другим агентством, и не должны будете платить двойное вознаграждение впоследствии. Если вдруг возникает конфликтная ситуация между риэлтором и покупателем, и вы хотите расторгнуть сделку, выходом из ситуации будет подписание договора «Mutual Release», освобождающего обе стороны от ответственности. Если вам не идут навстречу, придется дожидаться конца действия договора.

Знайте, что копия любого документа, подписанного вами, должна быть отдана вам немедленно. Четко нужно понимать размер вознаграждения и концепцию «holdover period». Обычно устанавливается срок (чаще всего 60 – 90 дней) после окончания действия договора, в течение которого вы не можете совершить сделку в обход риэлтора, если объект недвижимости был вам показан в период действия контракта. В случае, когда продавец платит агенту покупателя, вопрос с комиссионными решается просто. Если размер вознаграждения меньше обещанной величины, определенной в вашем контракте, то разница будет проплачена из вашего кармана. Кстати, если по вашей вине сделка вдруг не закрывается, а обычно это случается при проблемах, связанных с ее финансированием, покупатель все равно должен проплатить обещанную сумму за проделанную работу. В случае, когда вы сами нашли какие-то адреса, которые могут вас устроить, то их можно прописать в контракте и при заключении такой сделки риэлтор получит уменьшенную сумму комиссионных.

Еще один документ подписывается до Buyer Representation Agreement, который называется «Working with a Realtor», где объясняются взаимоотношения между агентом (компанией по продаже недвижимости) и покупателем. Если подписывается договор Buyer Agency Agrement, покупатель становится для риэлтора клиентом (Client), и это подразумевает подчиненную позицию агентства по продаже недвижимости. То есть, все знания, действия и профессионализм риэлтора направлены на поиски требуемой недвижимости, проведения анализа недавних продаж и переговоры с продавцами для осуществления покупки по максимально низкой цене. Покупатель полностью может положиться на риэлтора. В случае, если перед нами Customer, человек, покупатель или продавец, с которыми у агента нет клиентских отношений, для него он «человек с улицы». Риэлтор по-прежнему должен честно отвечать на вопросы, но незаданные вопросы обсуждаться не будут, как, впрочем, никаких профессиональных советов риэлтор давать тоже не обязан.

Потенциально конфликтной может быть ситуация, когда одно агентство представляет одновременно две стороны сделки – Multiple Representation. В этом случае стороны предупреждаются заранее. Все переговоры ведутся очень конфиденциально, и никакая информация, так или иначе влияющая на переговорные позиции, не разглашается участникам переговоров. Но всегда все должны понимать, на чьей стороне выступает агент. Очень часто покупатели пытаются выйти на продающего агента самостоятельно в надежде снизить стоимость покупки хотя бы на сумму комиссионных одного из агентов. Такая тактика обычно не помогает, ведь тогда агент продавца получает двойные комиссионные, защищает интересы продавца и оставляет покупателя в абсолютно незащищенной позиции.

Звоните профессионалам, если у вас возникают вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

NEW! 2-BDRM 1310 sq.ft. (1550 sq.ft. вместе с террасой и балконом) квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St. / Sheppard Ave E. Уникальная с точки зрения максимального ограничения негативного влияния окружающей среды.
NEW 1-BDRM квартира (615 sq.ft.) с парковочным местом и локером. 323 Richmond Street East, только что покрашенная. Запрашиваемая цена — $599,000.
Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. Возраст — 1 год. 2328 sq.ft . Потолки 10 feet. Запрашиваемая цена — $1,099,900.
Продается химчистка в Mississauga- депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена : $349,900.
Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000;
Купят 1-BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро до $600,000);
Требуется большой участок для строительства дома — Richmond Hill, North York, Vaughan.
Купят medical building в Hamilton, Oakville.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров, $750,000.
Продается дом в Лондоне (Онтарио) — полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!