Когда вы сдаете жилье…

Мы уже не раз писали, что жилищное законодательство провинции Онтарио довольно сложное. Навигация через все его правила – дело непростое. Причина заключается в том, что иногда эти правила не поддаются простому логическому осмыслению. Их просто надо знать. Недостаточное знание этих правил создает ненужные осложнения, которые, конечно, можно преодолевать, но лучше избегать. Ниже вы найдете несколько примеров таких сложностей и скромных советов, как их избегать.

Иногда владелец жилья предпочитает не иметь постоянный бизнес для извлечения доходов от сдачи жилья. Иногда обстоятельства складываются так, что квартира или дом пустует некоторое время по какой-то причине. Мортгидж надо платить и, конечно, было бы неплохо получить некоторый доход, пока жилье не занято. Логичный шаг – это найти временного жильца на те несколько месяцев, пока квартира или дом не нужны владельцу, чтобы жить самому. В такой ситуации многие владельцы жилья находят жильца и заключают с ним договор на определенный и ограниченный срок с условием, что по окончании указанного срока жилец освободит квартиру или дом. Именно заключение такого договора и является ошибкой. Жилищное законодательство Онтарио прямо запрещает, чтобы владелец жилья и тот, кто его снимает, договаривались о прекращении аренды жилья в какой-то определенный момент в будущем. Более того, законодательство ясно указывает, что, если такой договор сторонами достигнут, то он признается недействительным с момента его заключения. Соответственно, ни одна из сторон не может принудить другую сторону к его выполнению. На практике это означает, что, если жилец передумает освобождать жилье по истечении срока договора, то заставить его сделать это, ссылаясь на договор, невозможно. Закон делает исключение из этого правила для студентов колледжей и университетов, которые снимают жилье на период обучения через офисы своих учебных заведений.

Это, конечно, не означает, что жилец не может быть выселен по другим, предусмотренным в законе основаниям. Например, если снимающий жилье не платит за это, то он может быть выселен за неоплату аренды жилья. Конечно, владелец может выселить жильца в случаях, когда он нуждается в жилье для своих собственных нужд. В этом случае жилец должен получить уведомление от лендлорда за 60 дней, чтобы освободить жилье. Однако, следует иметь в виду, что, если письменный договор аренды предусматривает обязанность жильца выехать в определенный день, то Landlord and Tenant Board может отказать в выселении для собственных нужд владельца жилья.

Следующая ситуация, которая заслуживает рассмотрения, касается размера и условий оплаты аренды жилья. Не редкость, когда владелец жилья и жилец находятся в довольно дружеских отношениях. Друзья, как правило, оказывают друг другу услуги. В нашей ситуации это может выглядеть по-разному. Например, жилец, будучи опытным плотником, предлагает владельцу дома, который этот самый плотник арендует, построить новое патио. При этом предлагается, что стоимость патио вычитается из платы за аренду. Патио строится. По окончании выясняется, что стоимость его строительства превысила ожидания владельца жилья. Плотник говорит, что он заплатит за аренду за вычетом стоимости его работы и материалов. Владелец жилья возмущается и заявляет, что он никогда не соглашался, чтобы стоимость работ и материалов была бы такой высокой и грозится выселить жильца-плотника за неоплату полной аренды. Когда дело приходит на рассмотрение в Landlord and Tenant Board, слушание бывает долгим, сложным и результат его может быть непредсказуемым. Даже письменный договор об оказании жильцом услуги в счет оплаты аренды не всегда помогает. Возьмем пример с плотником. Он может заявить, что определенная сумма действительно обсуждалась, но в ходе работы он столкнулся с существующим ранее дефектом дома, который должен был исправлен согласно Строительному Кодексу. Короче говоря, казалось бы, простая договоренность «друзей» превращается в серьезный диспут о сумме подлежащей оплате аренды с привлечением свидетелей, оценщиков и экспертов. Рекомендация здесь может быть только одна: владелец жилья и жилец не должны вступать в деловые отношения, по крайней мере, в такие, которые включают в себя скидку на аренду как форму оплаты.

В заключение еще об одной ошибке, которая допускается владельцами жилья и жильцами. Речь пойдет о депозите за последний месяц аренды (last month rent deposit). Статус данного депозита довольно подробно урегулирован законодательством. Его размер равен размеру месячной оплаты за аренду. Законодательство также четко определяет назначение данного депозита. Это уплата последнего месяца проживания жильца в арендованной квартире. Ни на какие другие цели депозит не может быть использован. Незнание или игнорирование этого положения закона является ошибкой, которая может повлечь финансовые потери для владельца жилья. Что случается в реальной жизни? Бывает, что у жильца возникают финансовые трудности, и он не может внести свою месячную плату. Жилец просит владельца жилья использовать его депозит для уплаты текущего рента. Владелец жилья соглашается и, тем самым, совершает упомянутую выше ошибку. Если жилец не может оплатить аренду, то ему должно быть направлено уведомление по установленной форме уплатить или выселиться. Если и после уведомления оплата не сделана, заявление о выселении и уплате аренды должно быть сделано в Landlord and Tenant Board. Давайте рассмотрим последствия согласия владельца жилья на использование депозита для текущей оплаты аренды. Во-первых, он лишается реальных денег в его владении вместо получения установленной договором оплаты аренды. Во-вторых, это не редкость, когда жилец уезжает, не оплатив свой последний месяц. Именно для покрытия этого платежа депозит и предназначен. Если депозита нет, владелец жилья реально теряет деньги за последний месяц проживания. В-третьих, мы не раз сталкивались с ситуациями, когда после долгих лет аренды жилья жилец просто не помнит, что когда-то, несколько лет назад, он не заплатил за жилье и попросил использовать его депозит. В результате он начинает спорить и пытаться доказывать на слушании в Landlord and Tenant Board, что он не должен внести, по крайней мере, один месячный платеж, потому что владелец жилья все еще имеет его депозит.

Сергей Богданов

416-636-6071