Как получить мортгидж, когда отказал банк
За последние несколько лет требования к одобрению мортгиджей значительно ужесточились, отсекая многих потенциальных покупателей от традиционного банковского финансирования. Однако отказ банка не означает, что вам закрыто финансирование. В подавляющем большинстве ситуаций можно получить альтернативный (или частный) мортгидж, который позволит вам приобрести недвижимость. В этой статье мы рассмотрим основные типы частных мортгиджей и требования, предъявляемые к заемщикам и недвижимости, предоставляемой в обеспечение.
Так что же такое частные мортгиджи? Частное финансирование рассчитано на тех, кто:
— работает на себя и декларирует низкий доход;
— покупает кондо площадью меньше 55 кв. м (600 кв. футов) — многие банки не финансируют столь малые кондо;
— нерезиденты Канады;
— иностранные инвесторы;
— проблемы с кредитной историей;
— налоговые задолженности CRA;
— неоплаченный налог на недвижимость (property tax);
— ситуации foreclosure, когда банк продает недвижимость в счет оплаты задолженности;
— финансирование строительных проектов и коммерческих объектов;
— займы под недвижимость на начало малого бизнеса;
— краткосрочное финансирование с открытым сроком и без штрафов за предоплату;
— получение второго мортгиджа когда рефинансирование первого мортгиджа невозможно по причине высоких штрафов или неодобрения банка’
Банки и многие ипотечные брокеры не специализируются на частных мортгиджах. Заявки на такие мортгиджи составляются по другим правилам и подаются по другим каналам, чем традиционные мортгиджи, поэтому исключительно важно, чтобы заявку составлял опытный брокер. Если заявка на мортгидж составлена неправильно или подана в неподходящую организацию, то покупателю грозит более высокая ставка и/или дополнительные комиссионные.
Когда вы подаете заявку на традиционный банковский мортгидж (т.е. у вас стабильная зарплата, хорошая кредитная история и накоплен первоначальный взнос), то банк рассматривает вашу кредитоспособность в первую очередь и параметры покупаемой недвижимости во вторую очередь. В случае с частным финансированием объект недвижимости рассматривается в самую первую очередь и лишь затем рассматривается индивидуальный риск заемщика. Как и во всем, что связано с недвижимостью, самым главным критерием является город, район, где она находится. Как говорят агенты, Location, Location, Location! Поэтому частный мортгидж на дом, расположенный в пределах Большого Торонто, будет легче получить с более низкой ставкой, чем частный мортгидж на кондо в отдаленном городе с немногочисленным населением.
Какие же процентные ставки предлагаются под частное финансирование? Ликвидные и привлекательные объекты могут финансироваться с первоначальным взносом 15-20%, однако процент будет на 2-3% выше, чем при первоначальном взносе в 25%. На сегодняшний момент (зима 2015/16), ставки варьируются от примерно 5.75% для “сильного” кредитного файла до 13% для более слабых заявок. Практически каждый частный мортгидж также предусматривает комиссию, уплачиваемую при закрытии сделки. Размер комиссионных в среднем составляет около 1% от суммы мортгиджа.
Многие организации предлагают кредитные линии под залог недвижимости, которые могут оформляться как первым, так и вторым залогом на собственность (где уже есть банковский мортгидж). Процентная ставка по таким линиям составляет 8-15%, однако ежемесячные платежи могут быть даже ниже, чем платежи по мортгиджу, поскольку вы платите только проценты и не выплачиваете основной долг. Такое финансирование подходит тем, кому отказывают в традиционном мортгидже по причинам, которые могут быть устранены в течение года-двух; например, слабая кредитная история. Один-два года вы платите более высокий процент и улучшаете свою кредитную историю, а затем берете традиционный мортгидж в банке и погашаете кредитную линию.
При подготовке к частному мортгиджу всегда важно иметь “стратегию выхода”, то есть план действий, необходимых для постепенного улучшения кредитной ситуации. Это особенно важно в случаях, когда причины к отказу в традиционном мортгидже связаны с кредитной историей, низким декларируемым доходом или налоговыми задолженностями. Как правило, такие причины могут быть со временем устранены и частный мортгидж с высоким процентом может быть выплачен из средств традиционного банковского мортгиджа с более низким и гибким процентом.
Традиционные банковские мортгиджи предполагают жесткую матрицу критериев, по которым одобряется или отклоняется та или иная кредитная заявка. Частные мортгиджи не имеют четко фиксированных критериев и предлагают большее разнообразие условий и процентных ставок. Поэтому при заявке на частный мортгидж исключительно важно работать с брокером, который специализируется на частном финансировании, имеет доступ и связи с различными небанковскими кредитными организациями и знает их предложения и ставки. В компании Denova Group мы постоянно общаемся и работаем более чем с 20-ю кредитными организациями и предлагаем нашим клиентам большой выбор ипотечных продуктов. Наши консультации уже помогли многим получить мортгидж в ситуациях, когда отказали все банки, а также рефинансировать свой мортгидж на более выгодных условиях.
Михаил Вишенчук
Mortgage Agent
Телефон: 647.466.0696