Инвестиции в новые кондо – будьте внимательны!

При существующем сегодня положении на рынке недвижимости все, что бы ни выставилось на продажу, уходит со скоростью света! Покупатели с ног сбиваются, чтобы выхватить более или менее подходящее жилье. “Bidding wars” – аукционы сплошь и рядом. Начинают набирать обороты продажи новых домов и квартир от строительных компаний.

Вот как раз по поводу покупок новых квартир вышла статья в «Toronto Star», обращающая внимание инвесторов на потенциальные риски приобретения строящихся кондоминиумов, учитывая тот факт, что кондоминиумы составляют 20% рынка сдаваемого в аренду жилья.

Покупают квартиры фактически две категории людей – конечные потребители, приобретающие жилье для себя и / или своих детей, желая обеспечить им хотя бы какой-то стартовый жизненный капитал, и инвесторы, планирующие сдавать это жилье. В последнем случае существует определенная арифметика, которая должна быть правильной. Платежи по ипотечному займу, ежемесячные «maintenance» отчисления, налоги на недвижимость в идеале не должны превышать сумму ежемесячной арендной платы. При таком раскладе ваши жильцы в долгосрочной перспективе выплачивают ваш долг, и плюс за это время цена недвижимости, по идее, должна подрасти. По крайней мере, так было последние пару десятилетий. Таким образом, к пенсии вы подходите с солидным капиталом.

Эксперты по недвижимости забили тревогу. Прогнозируется, что нынешнее положение дел долго не продлится. Максимальный срок, который дается, это 5 лет. Дело в том, что при существующем росте цен на квартиры ситуация с арендой подходит к своим потолочным показателям. Последние два года аренда растет на 10 – 12% в год, а в самом Торонто за это время цены выросли на 25%. Но проблема состоит и в том, что нынешние доходы уже не позволяют людям тратить такие огромные суммы на жилье. Люди очень аккуратно ведут свои расчеты, и аренда не может расти беспредельно. Недавняя сдача односпальной квартиры моей клиентки на 1 Bedford Rd. (элитный район Bloor Ave. West / Avenue Rd.) показала нулевую заинтересованность в квартире за цену $2,800 и ажиотажный спрос на нее при цене $2,550. Сдали мы ее за $2,650 в месяц буквально за несколько дней, когда опустили цену.

С другой стороны, по мнению Шон Хильдебранд, президента известной компании по исследованию рынка «Urbanation», некоторые инвесторы, приобретающие новые квартиры с листа, даже не имеют представления об объемах вливаемых в этот сегмент рынка средств и количестве новых проектов строительства кондо. Если в прошлом году количество введенных в эксплуатацию новых квартир было 20,000, то в текущем их будет 30,000. Мало того, 3,579 государственных объектов по аренде недвижимости будут сданы в пользование в 2020 году. Цифра не такая уж и большая, но надо учитывать, что она больше, чем за предыдущие 20 лет вместе взятых, и, судя по взятому правительством курсу, строительство квартир для аренды будет только набирать обороты.

К 2023 – 2024 годам, учитывая сегодняшние цены, по которым покупаются новые кондо от строительных компаний, для того чтобы покрыть расходы на содержание квартиры, арендную плату придется поднять до $4,000, утверждает Шон Хильдебранд, учитывая 25%-ный начальный downpayment и 3.5% банковского интереса по ипотечному займу. Даже при отсутствии контроля государства над арендой по только что построенному жилью маловероятно, что жильцы могут отдавать за аренду более 60% своего дохода, что в среднем составляет $2,500 в месяц. Переломный момент близок, и это доказывает тот факт, что рост арендной платы в последнем квартале 2019 года был весьма незначительным.

Повышается спрос на маленькие квартирки, студии, которые можно снять еще за $2,000 в месяц. Но имейте в виду, что получить mortgage при покупке помещений площадью менее 500 кв. футов чрезвычайно сложно.

Шон Хильдебранд считает бесполезным для инвесторов предупреждение о перегретом рынке в секторе новых кондоминиумов, пока покупатели сами не столкнутся с последствиями своих непродуманных решений. Он отмечает, что нужно быть супероптимистичным инвестором, чтобы покупать квартиры сейчас после более чем 50%-ного рывка цен на них за последние 3 года. Причем, несоответствие цен на продаваемые квартиры суммам аренды, которые можно было бы получить от сдачи этих квартир, является потенциально крайне дестабилизирущим экономику фактором. В большей степени это коснется тех, кто начал приобретать квартиры от строительных компаний 1 – 2 года назад и продолжает покупать их сегодня. Вообще ситуация очень напоминает сумаcшествие 2016 – 2017 годов на рынке недвижимости, только теперь уже в секторе кондоминиумов. И вполне может повториться сценарий, когда на момент закрытия окажется, что купленная квартира не стоит тех денег, которые за нее были уплачены, возникнут проблемы с банками, придется рассматривать вопросы абсолютно невыгодного дополнительного займа. Во многом ситуацию объясняют желанием инвесторов независимо ни от чего приобрести недвижимость. Конечно, можно внести и большую сумму downpayment, чтобы платежи по mortgage были меньше. Такие инвесторы существуют тоже. В этом случае нужно рассчитывать на долгосрочное владение квартирой и надеяться на возрастание цены на нее со временем.

В любом случае, покупая сейчас квартиру от строительной компании, поинтересуйтесь, есть ли «Assignment clause» – возможно ли продать контракт на квартиру еще до того, как она будет построена. Обязательно продумайте план «B», в случае, если банк не оценит квартиру за ту сумму, за которую она была куплена.

Очень внимательно отнеситесь к покупаемым новым проектам, анализируя абсолютно все факторы и цифры.

Думаю, на сегодняшний день оптимальной опцией для инвесторов является покупка квартиры «resale». В качестве преимущества такой сделки могу отметить абсолютно полное понимание всех «за» и «против» покупаемой недвижимости. Вы видите, насколько она большая, расположение лифтов, мусорных шахт, вид из окна. Можно оценить выгодность покупки с учетом получаемой аренды в будущем и т. д. Легко оценить свои финансовые возможности и выполнимость требований и условий банка в случае, если покупка состоится.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
Скоро на рынке! 2-BDRM квартира 1335 sq.ft. в престижном комплексе North York в районе Leslie St./Sheppard Ave E.
Скоро на рынке! Угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert.
Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро.до $600,000).
Assignment sale. Угловой сondo townhouse в районе Finch Ave E/ Warden Ave.
Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, North York, Vaughan.
Купят medical building в Hamilton, Oakville.
Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard;
Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров — $750,000.
Продается дом в Лондоне (Онтарио) — полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!