Инвестируйте с умом!

Мечтой многих остаются инвестиции в недвижимость. Одной из причин является реальная возможность наглядно увидеть результат вклада своих денег, в отличие, скажем, от акций на бирже, когда инвестиции скорее напоминают виртуальные и управляются денежные потоки совершенно абстрактными брокерами.

Всегда нужно помнить, что любые инвестиции содержат в себе фактор риска. Все – в том числе, и недвижимость – и без исключения. Не слушайте тех, кто утверждает обратное! Покупка и продажа недвижимости – не для каждого, и у этого процесса есть как свои плюсы, так и минусы.

Постоянный и стабильный рост недвижимости (Appreciation). Можно смело утверждать, что на протяжении достаточно долгого отрезка времени стоимость недвижимости растет. Люди всегда нуждаются в крыше над головой – так же, как и бизнесам нужны помещения для работы. Земля – ресурс ограниченный. По Марку Твену: «Покупайте землю! Ведь ее уже больше никто не производит!»

Цена недвижимости состоит из двух основных составляющих: цены самой постройки или здания и цены земли, на которой все это построено. При этом здание со временем будет ветшать и терять в цене, а стоимость земли будет только возрастать. Как закономерный результат – даже если вы купили недвижимость и ничего не делаете, рост ее стоимости будет обгонять рост инфляции. Добавьте определенные усилия по обновлению дома, косметический или капитальный ремонт – вы будете иметь собственность, стоящую дороже, чем суммарная оценка каждого из слагаемых – Дом, Земля, Стройматериалы. В принципе, это вариант «fixer-upper». Задача состоит в том, чтобы купить недвижимость в правильном месте, в правильное время и минимизировать стоимость проекта по переделке при оптимизации вложенных средств. Государство пытается установить правила приобретения и продажи таких проектов – для того, чтобы погасить спекулятивный спрос и получить причитающиеся налоги. Обязательно нужно определить заранее стоимость подобных проектов, временные рамки и свои способности и возможности, так как если ремонт ведется взятыми в кредит деньгами, не просчитана до деталей смета, исход может быть плачевным. Особенно, при нестабильном состоянии рынка.

Leverage. Возможность получения займа больше, чем сумма ваших собственных средств, с возможностью получения большей прибыли, чем изначально вложенная сумма. При вашем вкладе 5 – 20%, вы получаете от банка добавочную сумму как кредит, а нынешние низкие проценты по ипотеке позволяют безболезненно платить mortgage.

Меньший риск при инвестициях в недвижимость по сравнению с любыми другими традиционными инвестициями из-за того, что рынок недвижимости подвержен меньшим колебаниям даже в случае экономического спада. Так, во время рецессии 2008 – 2009 гг рынок недвижимости в Канаде упал на 10% в среднем, в то время как индекс S&P/TSX упал на 40%. Последний, «искусственно» созданный весной 2017 г. кризис, скорее, подтверждает теорию рисков. Всегда, приобретая недвижимость, думайте о ее ликвидности и вашей возможности ее содержать при критическом повороте рынка. Просчитывайте худший сценарий развития событий. Снимите розовые очки. Если вы продаете и покупаете, делайте это на одном и том же рынке. Если вы только покупаете и планируете найти жильцов, ваша математика должна быть правильной. Считайте абсолютно все затраты: maintenance, property tax, платежи по mortgage, затраты на менеджеров, риэлторов, простой недвижимости (vacancy), пока вы найдете правильных жильцов (это отдельная тема для разговора), страхование, резервный фонд для неожиданных поломок, которые всегда могут случиться, расходы на закрытие сделки. А что, если вдруг жильцы перестали платить? Приведу примерную информацию по временным интервалам выселения жильцов в случае неуплаты рента:

• Rent is late – при оплате с опозданием отправляется уведомление почтой, предполагаемое его получение через 5 дней,
• Initial notice to terminate – дается еще 14 дней жильцу погасить свой долг,
• Time to arrange a hearing – в течение 30 дней произойдет слушание вашего дела,
• Time to obtain court order – в течение 5 дней вы получите на руки решение суда,
• Time given to Tenant to remedy – еще 11 дней дается жильцу, как последнее предупреждение,
• Time for Sherriff to enforce eviction – еще 25 дней, чтобы шериф выполнил предписание на выселение.

Итого: при благоприятном исходе выселение неплательщика может занять у вас 90 дней, и это при условии правильного оформления всех документов и отсутствии уважительных причин для переноса заседаний. А в это время регулярно с вашего счета снимаются платежи…

Building Equity при погашении вашего кредита. Equity — это разница между рыночной стоимостью недвижимости и оставшейся суммой невыплаченного кредита. Инвесторы и просто хозяева своего собственного жилья в течение всего периода обладания занимаются именно этим, если только не происходит рефинансирования. Знайте детали своего mortgage контракта и пользуйтесь предлагаемыми выгодными опциями для быстрейшего погашения банковского займа. Чем больше у вас сумма «equity», тем больше сила «leverage», возможностей сделать новый заем в случае необходимости.

Income/Cash Flow. Все то, что у вас остается после уплаты всех расходов. В конечном счете, каждый инвестор решает для себя, как строить свой инвестиционный портфолио, и нужно ли концентрироваться на абсолютной необходимости позитивного cash flow ежемесячно.

Tax—planning opportunities. У инвестора есть возможность списывать расходы по содержанию купленной как инвестиции недвижимости c полученных доходов. Учитывается «depreciation» – утраченная стоимость недвижимости, в силу ее естественного старения. Доход от сдачи может увеличить ваш допустимый уровень вложения в RRSP в случае, если недвижимость находится во владении у физических лиц, и рент считается заработанным доходом. В случае продажи облагается налогом только половина прибыли.

Свободное время. Безусловно, инвестиции в недвижимость не предполагают неустанного внимания и присутствия, как, например, при игре на бирже. А при успешном ведении дел нанимается команда профессионалов, делающих свою работу ответственно и безошибочно.

Очень важно, инвестируя в Real Estate, определить свои цели и время их достижения. Это, скорее, долговременные проекты. Совершенно разные критерии могут быть для недвижимости, приобретаемой на период до двух лет, до пяти лет, до десяти лет. Совершенно по-разному будут оцениваться и риски приобретения. Всегда должен быть просчитан фактор ликвидности. Продажа недвижимости сопряжена с дополнительными расходами и временными рамками.

В этой статье отражены преимущества и недостатки инвестирования в жилую недвижимость. Отдельная категория инвестиций – это коммерческая недвижимость, где стоимость ошибок может быть еще более болезненной и ощутимой.

Безусловно, стоит работать с профессиональным риэлтором, знающим тенденции рынка, умеющим правильно определить потенциал того или иного покупаемого объекта, его стоимость, затраты, доходы, разбираться в финансовых документах, оценить прибыль на инвестиции.

Подходите здраво ко всем предложениям и обещаниям завтрашней «сладкой» и беспечной жизни инвестора. Это ваша жизнь, ваши деньги, прежде чем инвестировать их, взвесьте все «за» и «против» предлагаемых вариантов. Математика должна быть правильной.

Работайте с профессионалами!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade c южным и лучшим видом за $554,900 с двумя ванными и двумя парковочными местами.

Рент. Ухоженная квартира в центре Oakville — 1200 sq.ft — 2 BDRM рядом с озером! $2,900 в месяц.

Assignment sale. Угловой сondo townhouse в районе Finch Ave E./ Warden Ave. Закрытие ожидается в конце года;

Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, North York, Vaughan.

Купят semi-detached или detached дом в районе — Dufferin St / Major Mackenzie up to $950,000.

Купят medical building в Hamilton, Oakville.

Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000.

Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement — end unit.

Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.

Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.

Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.

Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.

Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров — $590,000.

Продается дом в Лондоне (Онтарио) — полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните!

416-524-7788