Хотите поставить забор – о чем нужно подумать?

Заборы ставятся по многим причинам. Они обозначают границы вашего участка, позволяют вашим детям и животным безопасно резвиться на лужайке, предлагают хозяевам «privacy» – определенное уединение – и предотвращают вторжение непрошенных гостей. Но постройка забора также может привести к конфликтам, а иногда и к началу войны между соседями. Они могут быть недовольны местоположением забора, его высотой, дизайном, тем, кто и сколько должен платить.

В Онтарио владельцам недвижимости разрешено возведение забора или посадка зеленых изгородей, но это не является обязательным условием владения недвижимостью.

Перед тем, как начать строительство, проверьте by-laws – требования вашего муниципалитета. Так, например, в Торонто, не разрешается использование колючих и режущих материалов для этих целей, а также металлических листов. Разница в высоте варьируется в пределах от 1.2 до 2 метров и допускается 3-метровая ограда для теннисного корта.

Согласуйте работы с муниципальными службами, которые проверят наличие и расположение подземных кабелей и проводов различных служб, чтобы не повредить коммуникации.

Вы должны быть уверены, что забор возводится на правильном месте и в соответствии с муниципальными требованиями. В противном случае, муниципальные инспекторы могут остановить работы, либо, что еще хуже, заставить переделать все уже после окончания работ.

При закрытии сделки обычно на руки покупателям выдается официальный документ – «Plan of Survey», где точно указаны разметка участка , его размеры и местоположение всех построек на нем. Если нет согласия между соседями, заказывается лицензированный Land Surveyor (OLC), который дает точную разметку участка в новом документе.

Обсудите с вашими соседями тип, качество, высоту забора и сделайте сравнительный анализ цен у компаний по установке заборов на рынке.

В провинции Онтарио действует «Line Fences Act», который регулирует отношения и возникающие споры между землевладельцами в отношении заборов. Если один из соседей пожелал построить разделительный забор, второй сосед должен будет заплатить половину стоимости той части забора, которая делится между ними.

Неожиданные преграды возникают, если соседи не хотят кооперироваться с вами и отказываются оплачивать какие-либо расходы по возведению, починке или содержанию забора. В случае если не удалось договориться по-хорошему, если клерк в муниципалитете также не смог уладить конфликт миром, и между соседями нет спора по поводу границ участков, то делу дается ход. Муниципалитет предоставляет платные услуги так называемых «fence viewers», обычно в количестве трех человек, формируется Fence Viewing Committee. Вполне вероятно, что денежные затраты на рассмотрение конфликта превысят стоимость самой претензии, поэтому часто до формального заседания дело не доходит и муниципалитет выполняет функции медиатора, пытаясь урегулировать все вопросы мирно. Если не получается, то после всестороннего изучения вопроса комитет выдает письменное предписание, в каких долях должна быть сделана проплата, причем не обязательно пропорция должна быть 50:50. Решение может быть оспорено через рефери, чье заключение уже будет последним. Если в определенное время плата не была получена, «пострадавшая» сторона имеет право зарегистрировать «lean» (долг) в документах на дом, и в его величине будет отражена не только сумма претензии, но и все сопутствующие затраты. Продать дом впоследствии вы сможете, но условием продажи будет полный расчет по тем долгам, которые зарегистрированы на этой собственности.

И еще одно важное обстоятельство надо помнить – не устанавливайте заборов, если строительная компания еще не выровняла землю (grading). В этом случае вас попросят забор снести.

Все сказанное выше относилось только к вопросам решения споров по поводу самих заборов и разделительных зеленых насаждений между соседними участками. Хуже, когда конфликт возникает по поводу границ участка. Забор, возведенный на чужой территории, может привести к длительному судебному разбирательству и ненужным тратам. Поэтому правильным решением будет заказ нового «Surveyor’s Real Property Report» и обозначение границ участка ярко окрашенными колышками. Если доказательства не будут убедительны для соседей, придется обращаться к адвокату за юридическим советом. Не пытайтесь взять правосудие в свои руки и переделывать все по своему усмотрению. Вопрос дополнительных затрат будет очень болезненным. Фотографируйте, ведите записи, документируйте абсолютно все, что касается спора, это облегчит работу вашего адвоката. Последняя инстанция разрешения конфликта – обращение в суд. Огромные счета от адвокатов, стресс – это еще одна сторона вопроса, но в случае, если вы вдруг захотите продать вашу недвижимость, наличие «отягчающих» факторов может сильно повлиять на ее стоимость. Безусловно, риэлтор обязан информировать покупателей о наличии легального спора о границах участка, что никак не помогает продаже.

История из жизни. Январь 2012 года. St Catharine, Ontario. Завершилось рассмотрение дела между двумя соседями. Семья Фабини купила замечательный дом, и два года они жили с соседями душа в душу, пока в День отца главе семьи не подарили бензопилу. Подарок он тут же пустил в ход, и зеленая кедровая изгородь, посаженная 20 лет назад, исчезла. То, что соседи – семья Ричардсон – были в ярости, можно было предвидеть. После того, как Фабини установили сетчатый забор со своей стороны, семья Ричардсон подала в суд на соседей. Они хотели получить компенсацию за деревья и требовали устранения неприглядного забора. После года судебных разбирательств выяснилось, что живая изгородь находилась на участке семьи Ричардсон, как и установленный забор. Естественно, Фабини не имели права орудовать на чужой территории и уничтожать чужую собственность. В итоге семье Фабини пришлось заплатить $11,000 долларов легальных издержек пострадавшей стороне плюс $4,000 долларов за срезанные деревья, и это не считая собственных затрат на адвокатов. Этой ситуации можно было бы избежать. Знайте ваши права и обязанности. Кстати, в качестве первого шага предварительного определения легальных границ вашего участка можно обратиться в муниципалитет и запросить копию Plan of Survey или Plan of Subdivision. Может быть, вам повезет, удастся избежать более дорогостоящих дальнейших шагов и мирно решить проблему с соседями.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена — $1,298,000.
Купят дом в красивом месте King City, Aurora, New Market, Stouffville . Privacy обязательно. До $3,000,000.
Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
Купят townhouse или semi-detached до $600,000 в районе Witby, Ajax, Pickering.
Скоро на рынке ! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
Скоро на рынке! Townhouse в Newmarket.
Продается химчистка в Mississauga — депо, дающая чистый доход в месяц — $15,000. Цена $349,900.
Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
Купят medical building в Hamilton, Oakville.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.
Купят небольшой участок земли до $80,000 в двух часах езды от Торонто.
Купят townhouse до $500,000 в пригородах GTA.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!