Где лучше выставлять недвижимость на продажу – на общую базу данных MLS или эксклюзивно
Когда вы решили продавать свой дом или квартиру, риэлтор вам предложит подписать договор о продаже. Подписывая его, у вас будет возможность выбора – помещаете ли вы свою недвижимость в общую для всех агентов Торонто базу – MLS или Multiple Listing Service, либо воспользуетесь опцией выставить свою собственность на продажу эксклюзивно. Что это такое? Это значит, что фактически вы работаете с одним агентом, и ваш адрес не появляется в общей базе данных. Что мотивирует продавцов выбирать такую форму продажи?
Во-первых, всегда нужно знать состояние рынка недвижимости. Если честно, сложно себе представить, когда было бы возможно получить выгоду, закрывая двери перед потенциальными покупателями. Единственно, что приходит в голову, это при всяком отсутствии инвентории, при соответствующем маркетинге подогреть интерес к продающейся недвижимости в условиях особой секретности.
Во-вторых, так часто продают недвижимость лица публичные или/и знаменитые со знаком плюс и минус. Никому не интересно пускать в дом папарацци или просто попусту глазеющих, от которых пользы не будет никакой, а вот беды только и жди…
В-третьих, и на самом деле, скорее это и будет больше похоже на действительность, продавцы таким образом пытаются сэкономить деньги на комиссионных – ведь вместо двух агентов в сделке участвует только один агент, которому платятся комиссионные по усеченной формуле.
В-четвертых, это может быть идея самого агента по принципу «Дайте мне шанс продать вашу недвижимость!» Эта тактика может сработать, когда в вашем районе, на вашей улице уже что-то выставлено на продажу. «Секрет» состоит в том, что, если агенты уже водят покупателей смотреть какой-то дом на улице, выставленный на MLS, наверняка, получат вопрос, за сколько продается соседний дом и можно ли посмотреть эксклюзивный листинг. Дальше уже идет технический момент – как агенту удастся получить свои комиссионные, либо это будет вознаграждение от продавцов, либо от покупателей, либо от тех и других сразу.
Для того чтобы узнать рыночную стоимость своей недвижимости, необходимо выставить ее на всеобщее обозрение и дать возможность максимальному количеству покупателей посмотреть на нее. На сегодняшний день используются две тактики: первая – на повышение, когда цена заведомо ставится намного ниже рыночной, и в определенный день все желающие купить эту недвижимость приносят предложения о покупке, а уже продавцы выбирают лучшее. Вторая тактика – переговоры, происходящие на понижение цены. Конечно, без выставления листинга на MLS такой активности показов наблюдаться не будет.
Что происходит с эксклюзивными листингами? В принципе, все то же самое, но с меньшей активностью, ведь вы сознательно сокращаете количество покупателей, потенциально желающих купить ваш дом или квартиру. По большому счету, нет смысла выходить в эксклюзивном формате, если только не стоит в приоритете так называемое канадское «privacy» или секретность сделки. Вы не хотите, чтобы соседи (и не только) знали бы, как вы живете и знали бы детали сделки и цену, которую вы предложили покупателям. Однако и здесь не обошлось без изменения: Канадская Ассоциация риэлторов (CREA) с января 2023 года будет требовать от риэлтора, получившего эксклюзивный листинг, выставить его в течение трех бизнес-дней на всеобщее обозрение – в локальную Real Estate Board MLS систему. Их 75 по всей Канаде, и в них зарегистрировано 155,000 членов организации. Новое решение осуждают риэлторы, объясняющие, что, принимая инструкции OREA во внимание, агенты вступают в противоречие с лучшими интересами своих клиентов. CREA считает, и с этим трудно не согласиться, что выгоды, которые представляет продажа недвижимости через MLS, не сопоставимы с резонами ее эксклюзивной продажи. Риэлторы должны будут объяснять своим клиентам преимущества продажи недвижимости через общую базу данных. Однако после получения этой информации у клиента все же остается право настоять на своем желании продавать в эксклюзивном порядке, подтвердив свое намерение в письменном виде.
OPEN HOUSE!
Хотелось бы обратить ваше внимание на односпальную квартиру площадью 640 кв. футов, которая только что вышла на рынок. За 22 года своей карьеры в Real Estate я встречала дома и квартиры разные. Кто-то живет в своем жилье, но какой-либо ремонт делают только тогда, когда другие меры не работают. Уже никого не удивишь контейнером, стоящим около дома, это значит, что скоро капитальный ремонт и, скорее всего, продажа недвижимости. Очень редко случается встретить досмотренные квартиру или дом, где понятно, что абсолютно все находится в идеальном состоянии, абсолютно все делается вовремя, каждой вещичке есть свое место, какие-то небольшие усовершенствования греют душу.
Вот эта квартира – именно такая! Вся кухня переделана так, что в ней очень комфортно поместилась обеденная зона. Можете себе представить, что даже система вытяжки на кухне была усовершенствована настолько, что никогда в ней не бывает никаких запахов вообще. Чистоте воздуха придается очень большое значение в этой семье. В спальне верхняя форточка также добавлена к стандартному стеклопакету, что позволяет свежему воздуху правильно циркулировать в помещении. При этом нужно отметить, что в квартире ремонт делался постепенно последние два года. Поменяли кухню, ванную, все полы в квартире. Квартира расположена на 650 Lawrence Ave. West, но окнами выходит на противоположную от улицы сторону. Рядом находятся школа, общественный центр, магазины, отличное транспортное сообщение! Дом построен компанией TRIDEL, которая знаменита не только своим качеством строительства, но и содержанием своего жилого фонда, что позволяет держать ежемесячные maintenance fee на самом минимуме. В ежемесячные платежи – всего $436.45 – входят плата за электричество, газ, горячую воду, кондиционер, парковку и локер. Запрашиваемая цена – $577,900. Обязательно звоните, если пожелаете посмотреть эту чудесную квартиру!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.