Фракционная недвижимость – что это такое?
В прессе появляется все больше и больше статей о креативных способах владения недвижимостью. Зарплата, достаточная для приобретения жилья в Торонто, должна доходить примерно до $223,000 в год. Даже с такой зарплатой и работой с 9 утра до 5 вечера еще вопрос, насколько легко будет получить кредит от банка. Идея лежит буквально на ладони. И правда – зачем ждать десятилетия, для того чтобы собрать деньги на начальный взнос, когда эта сумма может быть собрана потенциально всеми заинтересованными юридическми и физическими лицами. В чем же состоит идея? Проводятся заранее консультации с инвесторами, после анализа нескольких видов собственности, в зависимости от состояния рынка и прогнозов его развития определяются наиболее выгодные потенциальные сделки.
Не так давно внимание канадской прессы привлекла сделка в Торонто о покупке квартиры в районе King West на 15 Stafford Street, Apt. 208. Ее необычность состояла в том, что односпальная квартира, которую не должны были бы продать меньше, чем за $700,000, была предложена не целиком, а частично – 2.5% за $18,025. При этом ежемесячные платежи покупателя составили бы около $2,200, включая maintenance fee и property tax. Не требуются никакие процессы преквалификации, то есть фактически вы покупаете долю в квартире в кондоминиуме. Если через какое-то время цены на рынке выросли, то и ваша инвестиция подросла тоже. Сказать, что эта опция тут же с жадностью кем-то была подхвачена – нет, предложение стояло на рынке два месяца. Но продажная цена была равна запрашиваемой. Через полтора месяца в этом же доме была выставлена другая квартира с такой же идеей фракционной продажи. За 2.5% от оценочной стоимости в $786,000 просят $19,650, но пока результата нет уже 40 дней. Обе квартиры принадлежат одной и той же компании. Чисто теоретически, чем больше квартир в здании контролируются одним владельцем, тем более агрессивной и неадекватной бывает ценовая политика именно в этом здании.
В чем может быть опасность приобретения подобной недвижимости? Именно в этом. Вы не знаете, что конкретно вы покупаете. Ведь в чем различие между кондоминиумом и кооперативом? В первом случае вы четко имеете представление о том, что вы приобретаете. Во втором – вы покупаете только долю кооператива, физически она не определена. В случае с фракционным владением – вы владеете долей в квартире, а не в здании. Фактически вы субсидируете компанию-владельца этой квартиры. Потенциально проблема может возникнуть, если потребуются серьезные вложения. Например, ремонт крыши – очень дорогостоящие траты. Деньги собираются с каждой квартиры. Какую сумму потребуют с нашего фракционого владельца – непонятно. Различные сценарии предусматриваются в случае инвестирования в такую недвижимость и желания проживать в ней, заплатив малую долю от ее стоимости.
Целый ряд компаний занимаются подобными видами группового инвестирования, управления и наращивания своего портфолио. Проводятся лекции и семинары, привлекаются все новые и новые инвесторы и новые модели. В соответствии с этими программами вы можете быть владельцем как части квартиры или дома, так и коммерческой плазы. Некоторые американские компании предлагают покупать доли сельскохозяйственных угодий. Минимальные размеры инвестиций составляют от $25 до нескольких сотен тысяч. Инвестиционные вклады не делаются слишком большими, чтобы сократить финансовую нагрузку на инвесторов. Ни одному из инвесторов не разрешается иметь контрольный пакет акций.
Вариантов совместного владения недвижимостью достаточно много. Так, например, возможно проживание с потенциальной возможностью выкупа дома или квартиры в полную собственность. При этом часть арендной платы откладывается на счет жильца в счет сбора первоначального взноса. Программа называется «Rent to Own». Заранее оговаривается сумма продажи недвижимости на определенную дату. Если все расчеты сделаны правильно, через несколько лет сумма на первоначальный депозит уже накопитcя, и собственность переоформляется на нового хозяина.
В последнее время достаточно большую популярность приобретает коллективное владение недвижимостью при первоначальном оговаривании границ владения. Вообще, это очень разумно – проиграть все возможные варианты в самом начале, отобразить все на бумаге в виде дополнительного контракта и предоставить его на проверку адвокату. Важно быть уверенным в том, что конкретно покупается. Должен обсуждаться вопрос ликвидности – как и кому можно продать приобретенные акции. Пока рынок шел наверх – все были довольны. Но ведь возможно и падение цен, инвесторы подвергают себя определенному риску.
Звоните, если у вас есть вопросы!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca