Если в доме проблемы, что делать?
В любом доме можно найти дефекты. В каких случаях продавцы обязаны информировать покупателей о наличии проблем? Прежде чем мы перейдем к непосредственному рассмотрению дефектов, хотелось бы отметить разные правила и обязанности риэлторов по сравнению с людьми, не имеющими лицензию. Тем не менее, при нынешнем доступе к информации для продавцов нет большого смысла утаивать какие-либо факты, потенциально негативно влияющие на цену продажи. Всегда лучше всего выяснить возможные проблемы заранее и при возможности профессионально их устранить. Если это по каким-то причинам невозможно – будьте честны с покупателями, и это оградит вас от возможных выматывающих судебных тяжб в будущем. Принципы открытости всегда должны применяться при наличии следующих проблем:
- юридические и правовые дефекты, относящиеся к основному документу, подтверждающему право собственности – «Title»;
- физические дефекты;
- психологически отягчающие факторы.
Если вы задаете себе вопрос, стоит информировать покупателей о какой-либо проблеме или нет, подумайте, гипотетически – вам захотелось бы получить подобную информацию в случае, если бы вы оказались на месте покупающей стороны.
Какие возможны сюрпризы с документами? Меньше всего покупателей обрадует наличие забора, который может стоять не на положенной ему разграничительной линии; зарегистрированный «easement» – или легальный доступ на вашу собственность муниципальных работников, или служащих сервисных компаний, что не позволит им в будущем расширить дом или установить бассейн. Есть еще одна неприятная вещь, закрепленная юридически – «encroachement» – право соседей пользоваться вашей территорией для своих нужд. Учтите, что в случае обнаружения адвокатом покупателя подобных проблем, не указанных изначально, у покупателя есть хорошая возможность отказаться от покупки. Решение этой проблемы – передача покупателю при подписании контракта недавно заказанной копии «survey» – плана вашего участка со всеми строениями на нем и возможными отягчающими обстоятельствами.
Есть так называемые явные дефекты, которые могут обнаружить покупатели или их инспектор сразу же во время визита. Это могут быть трещины, потёки, отсутствующие перила, поломанный забор или разбитое окно. Поскольку эти дефекты сразу же могут быть замечены, и, очевидно, что покупатели не могли их не обнаружить, последующие претензии к продавцу не принимаются, если только их устранение не было оговорено заранее.
Скрытые дефекты – другое дело. Они могут быть не обнаружены инспекцией. Если будет доказано, что хозяева дома, зная о наличии проблемы, умышленно скрывали ее, шансы выиграть судебный процесс у покупателей очень велики. Наличие этих дефектов может привести к невозможности проживания в этом доме, огромным денежным затратам, чтобы привести дом в надлежащий вид, а также невозможности продажи такой недвижимости в дальнейшем.
Какие дефекты относятся к скрытым? Например, наличие плесени, асбеста или термитов в доме; конструкционные проблемы; протечки воды на крыше, влажный подвальный этаж.
Приведу некоторые классические примеры судебных разбирательств.
В 2008 году в Эдмонтоне рассматривались претензии покупателей из-за наличия плесени в подвальном помещении. Причем, вопрос о затоплении поднимался в процессе переговоров, и продавцы ответили, что ничего об этом не знают, хотя было доказано в дальнейшем, что за 7 лет до продажи в районе дома затапливались, в том числе и этот. Кроме этого, покупатели и их агент отметили необычный запах деодоранта при просмотре (кстати, всегда обращайте внимание на «ненужные» ароматы). Продавцы объяснили наличие его необходимостью замаскировать наличие курильщика в доме. Судья не принял во внимание объяснения продавцов, и присудил $12,186.45 компенсации – достаточную в те времена сумму, чтобы поменять стены в бейсменте.
Есть форма Seller Property Information Statement (SPIS), которую предлагается заполнить владельцам собственности перед продажей. В этой форме продавцы должны честно ответить на несколько страниц вопросов о состоянии дома. До сих пор существуют дебаты по поводу целесообразности заполнения этой формы продавцами, и в Онтарио она не является обязательной и большого распространения она не получила.
Психологические проблемы, или стигмы. Легально в Торонто и Онтарио владельцы недвижимости не обязаны разглашать факт произошедшего убийства или суицида, если они продают недвижимость самостоятельно. С другой стороны, RECO – головная организация, регулирующая деятельность риэлторов в Онтарио, не рекомендует агентам скрывать подобные факты во избежание последующих судебных тяжб. Психологическими факторами, влияющими на цену недвижимости и ее продажу, могут являться и некоторые другие вещи. Так решение суда в Келовна (Британская Колумбия) было вынесено в пользу продавцов, которые продали дом, не оповестив покупателей о соседствующим с домом нудистским пляжем. Конечно, продавцы знали о его существовании, но обозначили его как «public beach». Три года продолжались разбирательств на тему, считать ли нудистский пляж фактором, положительно или отрицательно влияющим на стоимость дома, и вердикт был вынесен – если это и дефект, то он был вынесен за пределы территории купленной недвижимости, поэтому таковым не может считаться.
Я всегда даю совет своим клиентам при покупке – не пожалейте своего времени, обязательно стоит подъехать к вашему предполагаемому приобретению, погуляйте, поговорите с соседями, начался сентябрь – посмотрите на школу. Вы почувствуете, подходит ли вам этот район. Не забудьте про Google, информацию о районе и даже адресе вы можете получить мгновенно. Ну, а для продавцов все та же рекомендация – не делайте вещей, которые бы не понравились вам, если бы вы были покупателями. Судебные тяжбы в Канаде очень продолжительны и затратны, а исход может быть совершенно непредсказуемым.
Если у вас есть вопросы – звоните!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca
***
- Продается отличное Multiplex здание в районе St Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,584 ежемесячно!
- Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена — $1,298,000.
- Продается чудесная 2BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки — Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Стартовая цена — $718,888.
- Сдается 1BDRM квартира на Bloor/Avenue Rd за $2,650.
- Сдается 1BDRM + Den свежевыкрашенная квартира в рент за $1,850 c видом на парк.
- Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
- Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
- Скоро на рынке! Semi-detached в районе Rutherford/ Bathurst. Отдельный гараж на 2 машины.
- Продается химчистка в Mississauga — депо c чистым доходом в месяц — $15,000 Цена: $349,900.
- Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
- Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
- Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.
- Возьмут в рент кухню. Серьезное производство . Место должно быть недалеко от HWY.
Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.
Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!