Экспроприация недвижимости – что это такое?

Очень интересная статья была опубликована на этой неделе издательством «Toronto Star». В минувший понедельник многие жители живописного района района East York в Торонто, получили письма от Metrolinx, предупреждающие владельцев недвижимости о скором начале процесса отчуждения их собственности в связи с необходимостью начала строительства 11-миллиардного проекта – транспортной транзитной линии с 15 станциями метро протяженностью почти 16 километров. Строительство отрезка в 2.2 километра, начинающегося чуть южнее Minton Place, начнется в уже в 2024 году. Жители четырех домов на улицах Minton Place и Hopedale Avenue, а также владельцы более чем двух десятков бизнесов на Pape and Cosburn Avenues знали об этом грандиозном проекте, но официально уведомление было только что получено. Причем, представитель Metrolinx Энн Мэри Айкинс отметила, что эти письма еще не являются началом формального процесса отчуждения, а носят лишь информативный характер. Представители Metrolinx пока не знают точно, кто из владельцев недвижимости вынужден будет с ней расстаться из-за строительства линии метро Ontario Line, которая пройдет через плотно населенный участок города. Как только планы будут окончательно утверждены, начнется формальный процесс переговоров. Для агентства Metrolinx предпочтительнее будет процесс обсуждения суммы компенсации стоимости недвижимости, чем идти по болезненному процессу насильственного процесса отчуждения собственности.

Грандиозные планы по развитию транзита в Онтарио были представлены премьером провинции Дагом Фордом еще в апреле этого года. Акцент был сделан на чрезвычайную необходимость проекта Ontario Line и его первоочередную роль в преодолении транспортного коллапса в Торонто и разгрузки линий метро. Новая линия соединит Exhibition GO station с Ontario Science Centre. Предполагается привлечение специалистов и компаний со всего мира, для того чтобы построить новую современную линию метро к 2027 году. При этом до официального представления проекта 10 апреля 2020 года никаких публичных слушаний по этому грандиозному проекту не было, и сама идея была предоставлена частными консультантами только в январе 2019 года. Буквально через три месяца это становится приоритетным направлением работы правительства Онтарио. Причем, по запросу издательства «Toronto Star» о дополнительной информации ее предоставили в откорректированном виде, что объяснялось частичной секретностью документов. При этом вызывает озабоченность тот факт, что правительство Онтарио пытается отбросить все бюрократические проволочки и законодательно сделать процесс экологической оценки проекта и экспроприации земель для него максимально простым.

Можно понять обеспокоенность жителей и владельцев бизнесов, получивших уведомления о возможном выселении. Совершенно непонятно, где будет строиться туннель, а где будут проходить надземные пути. Секретность и скорость принятия решений по строительству и желание начать его еще вчера заставляют задуматься о взвешенности принимаемых решений и предположить существование альтернативных вариантов строительства. Люди, получив предупреждение, не хотят мириться с таким положением дел и заявляют, что просто так сдаваться они не собираются. Собираются инициативные группы и нанимаются адвокаты. Выдвигаются требования обсудить детали проекта и возможные альтернативные опции. Людей понять можно. Невозможность распоряжаться своим жильем, полная неопределенность, что делать и как жить дальше.

В принципе, власти Онтарио имеют право экспроприировать землю у владельцев недвижимости без их согласия в случае необходимости строительства объектов, необходимых и важных для общества: дорог, школ и т. д. Причем, выиграть у государства в этом вопросе практически невозможно. Верховный Суд Канады утверждает, что экспроприация является высшей формой проявления государственной власти. При этом принимаются в расчет разочарование и переживания владельцев недвижимости, вынужденных с ней расстаться, и владельцам предлагается рыночная стоимость жилья. При этом действительно принимается во внимание не только цена на землю, но в сумму компенсации будут входить и будущие потери, например, если отбирается бизнес, стоимость его передислокации. Если земля отбирается лишь частично, проводится калькуляция возможного снижения стоимости недвижимости из-за частичного отчуждения собственности.

За 90 дней до выселения владельцам недвижимости выдвигается предложение о сумме компенсации. Даже если предложение принимается, эта сумма может быть оспорена позже, если хозяин представит доказательства того, что реальные потери были большими, чем предлагаемая сумма. Привлекается множество специалистов для определения правильной стоимости отторгаемой собственности и бизнеса, который должен или прекратить свое существование, или передислоцироваться на новое место. В случае несогласия у хозяев недвижимости есть возможность подачи апелляции в Ontario Municipal Board. Есть и налоговые льготы для пострадавших из-за вынужденного перемещения владельцев недвижимости в случае, если новая приобретаемая недвижимость будет аналогичной.

Всегда нужно понимать, на какой стадии процесса экспроприации вы находитесь. Если вы получили уведомление Notice of Application for Approval to Expropriate, это значит, что власти изыскивают возможность изъятия, но разрешение еще не получено. Право экспроприируемых – подача заявки на рассмотрение правильности и честности происходящего процесса отторжения земель. В случае получения Notice of Expropriation считайте, что вы уже бывший владелец недвижимости. Но есть адвокаты, занимающиеся вопросами экспроприации, и всегда есть возможность получения консультации у специалистов.

Для покупателей недвижимости очень важно максимально подготовиться к покупке и, конечно, желательно знать планы развития района, в котором вы планируете обосноваться. Профессиональные риэлторы всегда проинформируют вас и дадут объективный анализ текущего состояния рынка недвижимости и его перспективах.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Продается чудесная 2 BDRM квартира с двумя полными ванными, 9′ высокие потолки — Lower Penthouse, район Yonge/Finch. Цена снижена $649,900. ПРОДАНА!
Сдается в аренду ухоженная просторная квартира 1+1BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена — $2, 050.
Продается сondo townhouse в Ошаве. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена — $564,900.
Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave. East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,584 ежемесячно!
Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена — $1,289,000.
Продается квартира — 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c паркингом и локером. Запрашиваемая цена — $899,000.
Отдельные дома от строительной компании — North York (от $1,530,000) — тихое место, синагоги, школы, банки, магазины — рядом!
Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками в возрасте до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
Продается химчистка в Mississauga — депо c чистым доходом в месяц — $15,000. Цена $349,900.
Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.