Домовладельцы и съемщики – болезненное противостояние

Пандемия Covid-19 и всеобщий карантин обострил классовые противоречия и несовершенство законодательства Онтарио в отношениях домовладельцев и квартиросъемщиков. Начиная с марта 2018 года, были введены некоторые дополнения в продолжающий действовать Residential Tenancies Act 2006 года.

По новым правилам, основным документом, оговаривающим права и обязанности владельцев жилья и жильцов после 30 апреля 2018 года является Residential Standard Form, где подробнейшим образом описываются права – в основном, жильцов. Как агенты, мы продолжаем использовать контрактный документ – Agreement to Lease, но если пункты договора противоречат условиям стандартной формы, то спор решается, основываясь на базе пунктов Residential Standard Form. Причем, если жилец не получает вовремя этот документ, во-первых, может быть не заплачен один месяц аренды в качестве штрафных санкций, а, во-вторых, после предупреждения со стороны жильцов за 60 дней договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Совершенно удивителен процесс выселения жильцов. Практически невозможно избавиться от неугодного съемщика жилья. Если вы просите жильцов съехать по причине необходимости въехать в ваш дом или квартиру самим, вы должны им предоставить равнозначные жилые условия или заплатить сумму, равную сумме месячной аренды. Если вдруг ваши планы поменялись в течение года и нужно найти новых жильцов, включаются государственные штрафные санкции $25,000.

Отдельно выделяются ограничения на величину депозита, который не должен превышать сумму первого и последнего месяца аренды, плюс депозит за утерянные ключи. Последний не должен быть больше, чем затраты на изготовление новых ключей.

Страсти были накалены еще до объявления пандемии. Историй о жильцах, месяцами не вносящих плату за жилье, превеликое множество. Квартирантов нельзя беспокоить, обижать и надоедать. Единственный путь – суд Landlord and Tenant Tribunal, где люди месяцами ждут рассмотрения своего дела. На практике вопросы решаются далеко не с первого раза. Любая опечатка, неправильно заполненная форма, встречные, как оправданные, так и абсурдные обвинения жильцами владельцев жилья откидывают вас в конец очереди для нового ожидания рассмотрения вашего дела.

В связи с пандемией у съемщиков жилья прав стало еще больше. Можно не показывать жильё потенциальным съемщикам и покупателям. Можно не платить… COVID на дворе! Несколько дней назад в Global News был опубликован рассказ о злоключениях пары, которая была вынуждена вернуться в Торонто из Чикаго, когда муж потерял там работу. Пара планировала переезд в свой таунхаус. Жильца законно проинформировали, что хозяева приедут в конце января. В качестве штрафных санкций съемщик получил чек на сумму одного месяца аренды, после чего платежи за проживание прекратились. Дело дошло до Трибунала, и был получен ордер на выселение 31 марта. А тут и карантин настал. На звонки, e-mail никто не отвечает, официально можно вытворять что хочешь! Ордер на выселение получен – но все выселения отменили! Пара, которая вынуждена скитаться и уже заплатила десятки тысяч долларов за временное жилье, одновременно проплачивая все расходы за свое сдаваемое жилье, попросила подключиться журналистов, чтобы понять, что же делать в этой ситуации. Ответ Landlord and Tenant Board был стандартным – вам следует переговорить с адвокатами…

Похожая ситуация недавно сложилась и у одних продавцов недвижимости, которые в соответствии со всеми правилами проинформировали жильца о выселении в связи с тем, что жилье продано, и новый хозяин планирует въехать туда сам. Но в день закрытия сделки жилец не выехал, мало того, начал заниматься шантажом. Он выставил условие, что согласится освободить всех от своего присутствия только после выплаты ему $20,000 долларов. Потери от «незакрытия» сделки будут более существенными. Совет адвокатов был – заплатить, а потом уже разбираться с шантажистом.

Сейчас множество домов и квартир пустует. Их владельцы панически боятся сдавать жилье и предпочитают покрывать издержки из своего кармана, пока не настанут лучшие времена. Люди теряют работу, появляются все новые и новые схемы давления жильцов на домовладельцев. Креативность зашкаливает. Кроме этого, из-за невозможности владельцам жилья взимать депозит за возможный ущерб, возникают новые осложнения. Буквально только что закончен капитальный ремонт в годовалом кондо после того, как жильцы – молодая пара – решили выехать. Для хозяев разбитая ванна, треснувшая кафельная плитка на полах, расколотая гранитная (!) столешница на кухне и покраска практически новой квартиры обошлись в приличные деньги.

При этом съемщики жилья объединяются в союзы и федерации, отстаивающие свои права. Так, 13 мая состоялась демонстрация жильцов многоквартирных зданий из районов Миссиссага, Скарборо и Паркдейл. Претензии протестующих были направлены к огромным корпорациям, владеющим множеством сдаваемых в аренду зданий – таких, как Pinedale Properties и Starlight Investments. Причем, демонстрации такого протеста устроили в районе частных домов Forest Hill, где живут управляющие этих корпораций. Требования – оставить в покое жильцов, которые во времена COVID не могут платить аренду, «простить» накопившиеся задолженности и не угрожать выселением должникам.

Что же делать и как выбирать жильцов частным инвесторам?

Существуют определенные техники скрининга. Всегда просите:

Credit Report, еще лучше закажите его сами, так как это документ, который легко подделывают «специалисты»;
Letter of Employment – документ с места работы, показывающий занимаемую позицию потенциального жильца и его зарплату;
Rental Application и документ, подтверждающий личность.

Всё проверяйте. Не поленитесь подъехать к месту работы и удостовериться, что оно существует. Спрашивайте рекомендации у предыдущих домовладельцев. Обязательно назначьте личную встречу для интервью. Если что-то кажется вам сомнительным в предоставленной информации – лучше искать другого жильца и потерять немного денег из-за вынужденного простоя, чем ввязываться в потенциальные проблемы с неуплатой аренды месяцами и потраченных денег на юристов.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Огромная благодарность и низкий поклон докторам и всем медикам, которые продолжают бороться сейчас за жизни людей! Работникам, которые обеспечивают нас всем необходимым в это тяжелое время и вынуждены быть на переднем краю. Будьте здоровы! Берегите себя и своих близких!

***

Продается отдельный дом – 4-BDRM в престижном и удобном районе Bathurst St/Atkinson Ave, законченный нижний этаж. Запрашиваемая цена – $1,149,000.
Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Запрашиваемая цена – $1,298,000.
Продается химчистка в Mississauga-депо, дающая чистый доход в месяц $15,000. Цена $349,900.
Купят 4-BDRM дом возрастом до 5 лет в районе Newmarket, Holland Landing, East Gwillimbury, Queensville, Whitchurch-Stouffville до $1,100,000
Купят 2-BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
Купят medical building в Hamilton, Oakville.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
Продается ферма. Kawartha Lakes , 100 акров – $750,000.
Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома стоимостью до $180,000.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!