Детали, о которых надо помнить при покупке недвижимости

Когда подписывается договор по покупке и продаже недвижимости, важно помнить, что детали сделки так же важны в договоре о покупке и продаже недвижимости, как и основные ее параметры. Это детали и «мелочи», от которых напрямую зависит успех сделки. Согласна, что трудно предположить, в каком месте можно споткнуться, но опытные профессионалы помогут обойти возможные конфликтные ситуации.

Когда возникает проблема и дело доводится до суда, первое, с чего начинает судья, это вопрос: «А что же написано в договоре?» И уже не важно, кто, что, когда и кому говорил. Аргументы основываются на задокументированных обещаниях. Что имеется в виду?

* Нехватка ключей и карточек доступа в зоны отдыха, если мы говорим про кондоминиум. Если количество ключей не оговорено, ни о каких претензиях покупателей впоследствии не может быть и речи. Проще записать в контракте обязательство продавца передать как минимум два полных комплекта ключей от квартиры или дома, гаража, локера, почтового ящика, от бассейна или спортивного комплекса в кондоминиуме. Если какие-то ключи оказались утерянными, продавец обязуется возместить их стоимость на день закрытия.

* Какие понравившиеся вам предметы в доме вы хотели бы получить от продавцов в «наследство»? То, что обычной практикой является продажа дома вместе со всеми кухонными агрегатами, сушильной и стиральной машиной, занавесками, не значит, что вам автоматически должны оставить зеркала в ванных комнатах. Если вам понравились встроенные шкафы и полочки в гардеробной или гараже, и вы хотели бы их получить, оговорите, на всякий случай, в контракте намерения покупателей, чтобы в момент въезда избежать споров агентов и адвокатов сделки, что является в данном случае движимым или недвижимым имуществом. Вы можете быть неприятно удивлены трактовкой этих понятий. «Fixtures» – имущество, оставляемое в доме, если в договоре не упомянут другой вариант. Это все то, что прикручено, прочно присоединено и является неотъемлемой частью стен, потолков или пола. «Chattels» – движимое имущество, забираемое продавцами с собой, если только что-то не упомянуто в договоре как часть сделки.

Если вы собираетесь продавать дом, неплохой идеей было бы убрать или поменять все те вещи, которые вы хотели бы оставить себе. Если вы не хотите продавать люстру, висящую в гостиной; холодильник, подаренный бабушкой вам на свадьбу; дорогие вам занавески, висящие у малыша в спальне, или любую другую особенно ценную вам вещь, уберите их из дома еще до того, как дом будет выставлен на продажу. Другой вариант – попросите вашего агента прописать абсолютно четко, какие предметы интерьера не входят в цену продажи.

Если вы покупаете дом, обратите внимание агента на все то, что вы хотели бы приобрести вместе с домом. Еще лучше, если указывается название модели, серийные номера, если мы говорим про бытовые приборы, расцветка, описание штор, спутниковых антенн, оборудования в бассейне, все то, что вы хотели бы обнаружить в доме, получив от него ключи. Хорошей идеей будет наличие в вашем распоряжении фотографий. В случае каких-либо споров это будет весомым аргументом в вашу пользу. Всегда включайте в договор право на последний визит – в день закрытия или накануне рекомендуется посмотреть, в каком виде вам оставляется дом. Хотя, естественно, если что-то очень хочется открутить и унести, это можно сделать в самый в последний момент.

Рекомендация покупателям – в день закрытия проверьте работу всех электроприборов, пройдите внимательно по дому. Если вы обнаружите, что чего-то не хватает, то у вас будет больше шансов на успех либо получения всего обратно, либо требования компенсации за пропавшие вещи.

Если какое-то оборудование в доме не работает и хозяева не планируют заниматься его починкой, лучше для продавцов озвучить эту проблему в момент переговоров по покупке дома, чем сталкиваться с судебными разбирательствами после продажи.

Что делать, если сделка происходит зимой и нет возможности проверить работу кондиционера или оборудования для бассейна? Опытный агент непременно вставит условием договора гарантии продавца на нормальную работу соответствующего оборудования, например, на 1 июня.

Каковы должны быть действия покупателя после закрытия? Если что-то исчезло из дома, если что-то не работает, проинформируйте вашего адвоката. Обычно направляется письмо вашим адвокатом адвокату продавца с описанием всех претензий. Если ваш продавец занимает позицию отказа от возмещения ущерба или возврата имущества, подумайте о целесообразности обращения в суд. Обычно небольшими по суммам претензиями занимается Small Claims Court, в котором максимальный размер иска с 1 января 2020 года увеличился до $35,000. Но, если стоимость нанесенного ущерба не очень значительна, то зачастую покупатели просто предпочитают махнуть рукой на предстоящие нервотрепки и забыть побыстрее о своем негативном опыте. Если вы все-таки решите начать судебную тяжбу, то рассчитывайте на свои силы, так как, скорее всего, в этом случае вам придется действовать самостоятельно, ведь при подобных суммах иска расходы на адвокатские гонорары не оправданы.

Кроме всего сказанного выше, к чести канадского суда хотелось бы отметить, что с жадных и очень «хитрых» продавцов, пытающихся обобрать покупателей и открыто игнорировать условия договора, взимается не только стоимость ущерба, но и, возможно, штраф. Не так давно, например, рассматривался случай, когда продавцов поймали на том, что вся бытовая техника была заменена ими на более дешевые и менее привлекательные модели, а также не работала сауна, которая должна была быть в рабочем состоянии. Помимо возмещения ущерба и ремонта сауны, судья заставил заплатить нерадивых продавцов $10,000 штрафа за обман покупателей.

* Рекомендуется проверять состояние техники в момент подписания предложения о покупке. Даже если не упомянуто условие инспекции дома, а вы обнаружили какие-то дефекты, включите в договор обязательство продавцов починить обнаруженные неисправности до закрытия сделки. Если это не было сделано, суд может только на основании доказательства того факта, что проблема уже существовала в момент подписания договора и продавцы не давали никаких обещаний по исправлению дефектов, отклонить претензии покупателей.

* В случаях, если после освобождения дома или квартиры от мебели остается мусор, ненужные вещи, старая одежда и т. д., у покупателей есть немного шансов на возмещение расходов за вывоз мусора и уборку квартиру. В случае, если этот сценарий прописан в договоре и обозначена сумма компенсации, если квартира или дом не будут профессионально вычищены, то без всякого сомнения расходы на приведение недвижимости в порядок будут вычтены из получаемой продавцом суммы.

Очевидно, что в условиях рынка, где продавцы имеют возможность собирать аукционы, любые «отягчающие» договор пункты снижают шансы покупателей на приобретение понравившейся недвижимости. Но знать правила игры нужно, и, по крайней мере, можно выяснить какие-то вопросы у продавцов устно, нет ничего более приятного, чем общаться с адекватными и порядочными людьми и обговорить заранее ваши пожелания.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca