Дефекты недвижимости при продаже и покупке

В сегодняшнее время абсолютной доступности информации тем, кто продает свою недвижимость, следует знать о том, что, чем большими данными обладает покупатель до подписания сделки, тем меньше проблем можно ждать на момент ее заключения или после закрытия. Люди должны знать, что они покупают и, если какая-либо проблема с недвижимостью существует, ее следует озвучить, обсудить и решить, либо определить «цену вопроса». Основными дефектами, о которых должен быть осведомлен покупатель, являются:

  • легальные проблемы с документами,
  • физические дефекты недвижимости,
  • психологические дефекты.

Принцип здесь один. Если та информация, о которой вы хотели бы умолчать при продаже недвижимости, показалась бы вам важной, в случае, если бы вы выступали бы в роли покупателя, без тени сомнения проинформируйте покупающую сторону во избежание риска судебного разбирательства и непредвиденных материальных затрат. По статистике даже выигравшие судебные тяжбы предпочли бы не связываться с юридической системой, если бы представился шанс начать все сначала.

О каких дефектах мы ведем речь?

Юридические дефекты. Это может быть соседский забор, стоящий не на официальных линиях участка. Easements – территория с возможностью правообладания не только покупателем, но и кем-нибудь еще (соседями, муниципалитетом, хозяйственными службами). А это значит, что, возможно, будет не так просто построить, например, бассейн на этой территории. Соседский гараж «нагло» и явно заезжает на вашу территорию. Если будет доказано, что все эти факты обнаружены после завершения сделки, и покупатель был не осведомлен о них, в большинстве случаев покупатель имеет хорошие шансы выиграть суд и расторгнуть договор о покупке этой недвижимости. Не очень часто на практике это делается, но адвокаты очень рекомендуют заказать новый Plan of Survey – план участка с проекцией всех построек на нем и со всеми размерами участка. Желательно заранее иметь мнение адвоката, занимающегося недвижимостью по поводу каких-либо «осложнений», способных повлиять на исход сделки.

Физические дефекты. Есть такой документ, который вам может предложить подписать ваш риэлтор: «Seller Property Information Statement» – вопросы и ваши ответы на них. Этот документ подписывается продающими недвижимость и отправляется покупающими ее еще до подписания последними предложения на покупку. На вопросы есть несколько вариантов ответа: «Да», «Нет», «Не знаю», «Не применяется». Отвечать нужно честно. Если вас спрашивают, были ли протечки крыши или подвала, вы «на голубом глазу» отвечаете отрицательно, а впоследствии страховая компания подтвердит наличие подобных проблем в прошлом, то тогда начнутся реальные ваши проблемы…

В каких-то провинциях эта форма не является обязательной к заполнению. Кроме этого, на возникающие вопросы у риэлтора покупателя риэлтор продавца может ответить в письменном виде. У покупателей есть все права потребовать инспекцию недвижимости и в зависимости от ее итогов сделку можно либо считать завершенной, либо расторгнутой. Еще одним результатом инспекции может быть составление списка недоделок и дефектов, которые продавец соглашается устранить, либо за них заплатить. При этом, конечно, цена будет снижена.

В последнее время часто именно после получения результатов инспекции начинается второй раунд переговоров. Поэтому сегодня, когда поступает одновременно до десятков предложений о покупке, не поленитесь заказать предварительную инспекцию. Рапорт о инспекции дома может быть предоставлен любому желающему его купить. «Убивается» несколько зайцев одновременно. Во-первых, вы обнаруживаете дефекты заранее и у вас есть время подумать, привести ли дом в порядок заранее и избавиться от них. Во-вторых, у покупателей снимается одно условие, и нет необходимости возвращаться к непродуктивным переговорам впоследствии. Тот ремонт, что может вам реально обойтись в $1,000 – 2,000, по мнению покупателей потребует, как минимум в десять раз больше затрат. Если никаких существенных дефектов не найдено – гордитесь! Ваши шансы на хорошую продажу резко повысились. Мало кто может похвастаться таким положением вещей! Если какие-то дефекты были, но уже устранены, рекомендуется информировать об этом покупателей тоже. В этом случае технический инспектор покупателей сможет подтвердить качественный ремонт и отсутствие этой проблемы в настоящее время.

Психологические дефекты, как например, суицид, убийство, выращивание марихуаны, должны быть разглашены покупателю. Причем, законы и правила немного разнятся в разных провинциях. Оптимально и во избежание длительных судебных разборок лучше предупредить покупателей о потенциально негативно влияющих на стоимость жилья подобных дефектах. Для покупателей совет – проведите свои исследования сами. В поисковике Google набираете адрес недвижимости и получаете все мыслимые и немыслимые результаты.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca