Condominium Corporation – правила проживания

Зачастую случается так, что, прожив уже много лет в многоквартирных кондоминиумах, люди не совсем четко представляют себе права и обязанности владельцев квартир. Многие конфликтные ситуации удалось бы уладить на стадии их возникновения, а не доводить до вселенского скандала.

Кондоминиум включает как хозяйственные и легальные взаимоотношения, так и общественную жизнь, отношения равноправных собственников, кроме того, отношения жильцов и арендаторов, так что потенциальные конфликты могут возникнуть на любой почве.

Основные правила прописаны в документе Condominium Act 1998, за много лет его уже дополнили правилами и декларациями, с которыми покупатель квартиры – будущий ее владелец – должен ознакомиться заранее во избежание любых недоразумений впоследствии. Например, для владельцев животных очень важно изучить параграф о количестве и видах разрешенных животных. Знала одну даму, которую, когда она въехала в кондоминиум, попросили ее крошечную собачку куда-нибудь «пристроить». Не положено! Ей пришлось только что купленную квартиру поставить на продажу. Причем, даже на время продажи она была вынуждена арендовать другое жилье, где разрешали держать животных. Представляете, каковы были дополнительные расходы! И все из-за того, что невнимательно отнеслись к ознакомлению с правилами кондоминиума.

В последнее время стало очень прибыльным покупать просторные старые квартиры, делать капитальный ремонт и продавать их с большой прибылью. Поинтересуйтесь изначально, были ли уже подобные проекты в здании. Если да – все гораздо проще, и вам могут дать ответ, через какие инстанции вам нужно пройти и приблизительно на какой срок растянется ваш ремонт. Если нет – вам придется быть первооткрывателем. Узнайте, не придется ли вам ждать каких-то разрешений еще и от муниципалитета.

Теперь о страховании квартиры. Попросите страхового агента объяснить все детали вашего страхового полиса на этапе его оформления. Если придется обращаться в страховую компанию, например, в случае, если вас затопили или вашему имуществу нанесен существенный урон, всегда имейте при себе данные, когда вы обратились в офис кондоминиума, с кем вы разговаривали, как разрешился вопрос. Обязательно сохраняйте копии всех документов, которые вас попросили подписать. Все это может пригодиться вам впоследствии.

Не так давно обратилась ко мне очень хорошая подруга с просьбой помочь ей разобраться в возникшем конфликте. Когда меняли пластиковые KITEC трубы в доме, ее квартиру затопило. Об этом офис кондо был своевременно извещен, но за прошедшие несколько месяцев ничего не было сделано. Недавно обнаружили плесень, выросшую на влажной прокладке под ламинатными полами. Вопрос: кто должен платить за смену полов? Подруга не может вспомнить число, когда она первый раз обращалась в офис, а это именно та дата, которую требует страховая компания. Почему полы не были высушены профессионально и своевременно? Кто несет ответственность за смену полов – кондо-корпорация или страховая компания владельца квартиры? Все было бы намного проще и менее нервно затратно, если бы с самого начала вопрос решался правильно.

Если возникают конфликты между жителями дома, будь то хозяева квартир или снимающие жилье, всегда нужно найти соответствующие ситуации, оговоренные в своде правил кондоминиума. Например, в последнее время особенно участились споры жильцов о возможности курения на балконах, в местах общего пользования и в самих квартирах. Если раньше речь шла о никотине, то сейчас это уже и наркотики. Как правило, в кондоминиумах строго оговаривается политика некурения в здании. Если жильцы нарушают это правило, вступают в действие административные меры. Нарушителя оповещают о соответствующем ограничении и просят немедленно прекратить нарушение общественного порядка. В случае последующих нарушений подключается адвокат. Нарушитель получает письмо от адвоката, в котором подробно описывается ситуация и предупреждается о последствиях. Причем, расходы на адвоката должен оплатить владелец жилья. Это уже дело техническое, как будет зарегистрирована задолженность за собственностью (lien) в случае, если адвокатские расходы не оплатят своевременно. Не думаю, что после таких мер кому-то захочется продолжать настаивать на своей правоте.

Ну, а если конфликт возник и его нужно решать, то к вашим услугам всегда есть юристы. Как правило, спорный вопрос выносится на повестку дня собрания кондоминиума, где спор может решиться простым голосованием. Есть опция разрешения конфликта с помощью медиатора или арбитра. Как правило, это независимая и нейтральная сторона, которая поможет разрешить конфликт.

Не устаю повторять: обязательно ходите на общие собрания. Как правило, повестка этих собраний оглашается заранее. Если вам не все равно, кто будет управлять жизнью вашего здания, а значит, и вашей тоже, участвуйте в общественной жизни вашей кондо-корпорации. По крайней мере, у вас есть возможность повлиять на то, чтобы не принимались совершенно бредовые правила. Не так давно один из кондоминиумов Маркхама выпустил резолюцию о возможности сдачи в аренду квартир не менее чем на 1 год. Если по каким-то причинам съемщик уходит ранее, чем истекает этот год, владельцу квартиры не разрешается ее сдавать заново, пока не истекут оставшиеся месяцы аренды. Но ведь кто-то этими правилами сейчас руководствуется, а какой-то владелец-инвестор не нашел времени заняться этим вопросом до того, как это правило уже вошло в силу. Остается только руками разводить…

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca