COMPLETION DATE – ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ?

Одним из пунктов договора купли-продажи недвижимости, прописанном на первой странице документа, является день закрытия сделки, или Completion Date:

2. Completion Date: This Agreement shall be completed by no later than 6:00 pm on the ______day of ______, 20___. Upon completion, vacant possession of the property shall be given to the Buyer unless otherwise provided for in the Agreement.

Когда вы собираетесь покупать или продавать ваш дом или квартиру, тактика по определению даты закрытия сделки должна быть выстроена очень грамотно. Рассмотрим сначала достаточно простые варианты: вы покупаете, ничего не продавая при этом, или продаете, не покупая.

В этом случае у вас есть преимущество в ведении переговоров, и вы можете получить лучшую цену или условия сделки в обмен на желаемую противоположной стороной дату закрытия.

Датой закрытия может быть любой день недели с понедельника по пятницу, если они не являются праздничными днями. Из практики могу отметить, что не лучшим вариантом выбора будет последний день недели или месяца, особенно 30 июня, так как это самые загруженные дни в Land Registry Office. Кроме того, в последнее время все чаще происходят накладки с банками, когда деньги перечисляются адвокату в последнюю минуту, и физически закрытие сделки передвигается на следующий день. В случае пятницы – вы остаетесь в зависшем положении до понедельника.

Оптимальным для покупателей является вариант закрытия за несколько дней до действительного переезда. За эти несколько дней у вас будет возможность убрать или отремонтировать что-то в новом доме, если есть такая необходимость, и спокойно спланировать переезд. Будьте внимательны и правильно заполните уведомление вашему лэндлорду заранее, если вы уезжаете из съемного жилья. Обычно этот документ определенной формы посылается как минимум за 60 дней до даты выезда, считая от даты ваших регулярных платежей за аренду.

Если вы продаете один дом и покупаете другой, поинтересуйтесь заранее у банка о возможности получения «bridge loan» – займа на оформление покупки нового жилья. Вы получаете от банка средства на закрытие новой покупки при условии, что средства от продажи вашего существующего жилья банк получает только через некоторое время. Условием такого займа является тот факт, что вы уже нашли покупателя на ваш дом, при этом вы платите банку определенный процент. Безусловно, вам решать, делать ли закрытие двух сделок одновременно в один день или заплатить банку дополнительную сумму за возможность спокойно организованного переезда. По крайней мере, важно выяснить заранее о такой возможности, условиях и стоимости этой услуги.

Если вы владеете недвижимостью и решили приобрести другую, с чего начинать? Прежде всего, узнайте в банке условия вашего существующего ипотечного (mortgage) контракта. Может ли он переноситься на новую купленную недвижимость или вас ждут штрафные санкции. Какова их стоимость? Она может быть внушительной, и при закрытии сделки вы можете потерять крупную сумму.

Продать сначала, а потом уже серьезно заниматься поисками нового жилья? Или купить то, что по душе, а потом уже выставлять свой дом/квартиру на рынок? Два потенциально очень опасных сценария. Представьте, что успешно продали свое жилье, но дом своей мечты вы никак не можете найти. Обычно это происходит при отсутствии достаточных предложений на рынке. Либо в силу замершего рынка, либо перегретого, при наличии ажиотажного спроса, когда расхватывается все подряд и вместо рыночных цен, на которые делался расчет поначалу, приходится биться с конкурентами и переплачивать огромные деньги, не глядя, только за то, чтобы продали именно вам. Эти ситуации нам очень хорошо знакомы. Худший сценарий: жилье продано, но не куплено. Вас ждут дополнительные расходы на временный рент и дополнительные переезды. Кроме того, рынок может начать идти вверх, и сумма, которую планировали потратить на покупку, уже не будет достаточной.

Другая ситуация. Вы сначала купили. Ура! Это то, что вы хотели! Цена – супер! Все замечательно! Можно даже вместо стандартных 30 – 60 дней на закрытие сделки отвести 90 – 120 дней. Ставите на продажу дом. Абсолютно уверены в том, что сейчас быстро продадите и будете ждать переезда… Но в это время рынок может сделать крен в другую сторону и продажи резко затормозятся. Вы не только не получаете ту сумму, на которую рассчитывали, но и вообще никто не приходит смотреть дом. Это жуткая ситуация, когда, не закрыв сделку на покупку, вы можете потерять не только депозитные деньги. Продавец имеет право вас судить на сумму потерь, которые он понес в результате того, что контракт по продаже по вине покупателя был сорван.

К огромному сожалению, из-за искусственно созданной правительством ситуации по охлаждению рынка весной 2017 года пострадали люди, купившие дома от строительных компаний в ценовой категории 2-3 миллиона, рассчитывая легко продать свои, когда новые будут построены. Мгновенно рынок отреагировал полным штилем в этом сегменте рынка. После нескольких месяцев простаивания на рынке цены падали на 30-35% ниже ожидаемых. Новые дома не оценивались банками за ту сумму, которая стояла в контракте изначально, и, соответственно, mortgage не выдавался в ожидаемом объеме. Значит, даже если вы и сумели хоть как-то продать ваш дом, вам предстоит еще найти дополнительную сумму на закрытие вашего нового жилья, на которую изначально вы никак не рассчитывали. Люди теряют огромные деньги. Так что же делать?

Ситуации у каждого разные. Помощь грамотных риэлторов – бесценна. Уникальный опыт и знания, которые приобретаются за многие годы работы в индустрии, позволят вам избежать обидных ошибок и дадут возможность сэкономить огромные деньги, нервы и здоровье.

Принимая решение о переезде, вы должны четко понимать состояние рынка. Это рынок Покупателя или рынок Продавца? Идеальный вариант – осуществление и продажи, и покупки на одном и том же рынке. Вы абсолютно четко должны сформулировать критерии поиска и понимать, какие варианты вас могут устроить. Вы должны трезво оценивать худший сценарий быстрой продажи вашего дома, какого бы высокого мнения о нем ни были. Почему худший? В случае лучшего – будем радоваться вместе! Но даже при неблагоприятном раскладе на рынке, ваша продажа обязательно должна состояться. Желательно все предпродажные приготовления завершить заранее. Я всегда рекомендую своим клиентам иметь полное представление о продаваемой недвижимости в районе вашего проживания и параллельно определяться с покупкой, отслеживая продажные цены в желаемом районе заранее, чтобы подойти к грамотному решению в нужный момент во всеоружии.

При рынке Покупателя – когда домов много, стоят они долго, а продавцы нервничают и начинают снижать цены существенно – продайте ваш дом сначала с закрытием через 60 – 90 дней. После этого не расслабляйтесь и в сжатые сроки покупайте новое жилье.

Если на рынке много покупателей и трудно что-то приобрести, купите сначала то, что вам действительно по душе. Немедленно сразу же после этого ставьте ваш дом на продажу. Не жадничайте сильно. Вы должны знать реальную стоимость вашего жилья. Отличной тактикой является проведение аукциона. Ваша задача – быстрая продажа дома. Вам очень понадобится опытный риэлтор!

В договоре может быть проставлено условие о сдвиге дня закрытия в ту или другую сторону, например, на 30 или 60 дней в случае такой необходимости.

Часто спрашивают, когда проданное жилье должно быть освобождено.

В стандартном контракте прописано, что помещение должно быть освобождено не позднее 6 часов вечера в день закрытия. Сегодняшние сделки регистрируются адвокатами, используя компьютерную программу. Теоретически регистрация может произойти в любое время дня. Land Registry Office работает с 8:30 am до 5:00 pm. Но у меня за все годы практики не было ни одного случая раннего закрытия. Как только сделка регистрируется, ключи передаются адвокату покупателя – помещение должно быть уже освобождено. Поскольку сделки могут регистрироваться до 5:00 pm, то еще один час добавляется на случай форс-мажорных обстоятельств.

В случае если продавец не может предоставить покупателю «Vacant Posession» по каким-либо причинам – из-за невыехавшего жильца, нерасторопных перевозчиков, семейных неурядиц, то знайте – это может вам дорого стоить. Все неудобства, расходы покупателя, вынужденного селиться в отель, пристраивать свои вещи, платить экстра деньги за переезд, консультации с адвокатом, будут проплачены из вашего кармана. А если это несколько сделок, не осуществившихся по вашей вине, и пострадавших сторон больше, чем одна?

Если вы знаете или предполагаете заранее, что раньше 9 – 10 часов вечера у вас не получится выехать, лучше прописать этот пункт в договоре.

Что такое » Vacant Possession»? Чтобы не сталкиваться с претензиями покупателей, освободите полностью ваш дом и участок от любого мусора. Не думайте, что ваша старая мебель может пригодиться покупателю. Оговорите с ним все заранее, что ему хотелось бы получить от вас в наследство. В противном случае вас ждет неприятный разговор с адвокатом по поводу необходимости организации вывоза ненужных вещей и мебели или дополнительной оплаты покупателю, чтобы все это было уже организовано стороной покупателя. Оставляйте дом в таком состоянии, как вы хотели бы, чтобы дом был оставлен вам, если бы его покупателем были бы вы.

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*****

• Продается 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade за $599,000 с двумя парковочными местами
• Требуется большой участок для строительства дома в Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond
• Купят semi-detached или detached дом в районе Dufferin St/ Major Mackenzie up to $950,000
• Купят medical building в Hamilton, Oakville
• Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, до $800,000
• Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/ Gamble c walk-out basement, end unit
• Нужно помещение 10,000 – 15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill
• Продаeтся дом с большим участком земли для строительства нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро
• Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли
• Coming Soon! North York – 1 BDRM квартира.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard

Если вы ищете квартиры и дома от строителей – есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!

Звоните: 416-524-7788