Co-ownership – новые тенденции на рынке жилья

Последние несколько месяцев в канадских средствах массовой информации одна из самых горячих и обсуждаемых тем – это невозможно высокие цены на недвижимость. Особенно в Ванкувере и Торонто. В январе 2020 года средняя цена дома в Торонто выросла до $886,688. Мы подошли к тому моменту, когда средний класс в городе практически может исчезнуть. Зарплаты учителей, полицейских, парамедиков, социальных работников не хватает на то, чтобы купить свое собственное жилье. А аренда настолько высока, что на оплату крыши над головой приходится тратить иногда более половины семейного дохода. По данным анализа Статистического бюро Канады за 2016 – 2018 гг, 30,000 человек в год вынуждены уезжать из Торонто в более отдаленные от мегаполиса районы. В то же время недвижимость в самом городе активно приобретается состоятельными покупателями, и Торонто по доступности, а, вернее, недоступности приближается к стандартам Сан-Франциско или Нью-Йорка.

На выставке дизайна интерьеров Торонто, прошедшей совсем недавно, абсолютно во всем присутствовало влияние Востока и минималистических тенденций. Людей учат жить на маленьких площадях функционально с комфортом и удовольствием.

Очень интересно было представление нового тренда, получающего все большее распространение, который называется «co-owning a home», или совместное владение недвижимостью. Идея состоит в том, что люди объединяют свои финансы и владеют недвижимостью с оговоренными долями. Каковы же преимущества такого вида собственности?

Во-первых, с меньшим начальным капиталом удается приобрести право называться собственником и не выкидывать деньги ежемесячно на аренду.

Во-вторых, у вас появляется доступ к престижным районам, ваши дети ходят в отличные школы и университеты, не тратя много времени на дорогу.

В-третьих, хозяйствование может быть более экономным и эффективным.

Ну и фактор человеческого общения еще никто не отменял!

Объединяются молодые люди, еще не имеющие семей, молодые семьи, пенсионеры, которым не под силу вести хозяйство в одиночку.

Существуют различные опции такого совладения. Например, группа индивидуумов может зарегистрировать корпорацию (которая тоже может иметь различные формы). Оговариваются детали владения. Собственники могут владеть одинаковыми долями и иметь равноправные голоса, либо оговариваются доли каждого владельца и, соответственно, определяется право на голос в принятии решений.

Формы владения недвижимостью бывают:

Tenants in Common – в случае смерти одного владельца его доля становится частью его наследства, и его право собственности на долю в недвижимости не переходит автоматически на других собственников;

Join Tenants – в случае смерти одного из собственников оставшиеся в живых собственники наследуют долю умершего автоматически.

Владение «co-ownership» обычно оформляется через регистрацию корпорации, что позволяет ее собственникам продавать или передавать свои доли без бюрократической волокиты, связанной с изменением имени корпорации, которая может быть как просто корпорацией, так и «co-operative» корпорацией и «condo»-корпорацией.

В случае Condominium Corporation каждому собственнику принадлежит своя отдельная квартира, а места общего пользования используются всеми жителями этой корпорации.

Co-operative corporation рассматривает собственность как единое целое, а собственники ее обладают долями в соответствии с вложенными средствами.

Приобретение домов вскладчину становится очень популярным у молодежи. Ведь, скинувшись на downpayment в 20%, вы можете сэкономить на страховке ипотечного кредита. Выигрывается время для накопления нужной суммы, чтобы в дальнейшем приобрести уже собственное отдельное жилье. Лет через 5 – 6 вы получаете не только вложенные вами средства, но и сумму прироста – ведь недвижимость за это время существенно подросла в цене. Все расходы на содержание дома платятся в соответствии с долями собственников.

Что важно, как и в любом партнерстве, – оформление документов надлежащим образом. Покупка дома вместе с чужими людьми –это важный шаг, который нужно обсудить с адвокатами, составить грамотный договор, ведь вы вместе соглашаетесь на общее обладание недвижимостью, что предполагает наличие как прав, так и обязанностей. Подписание договора в самом начале приобретения такой недвижимости внесет ясность при потенциально возможных сценариях развития событий.

Должно быть обязательно оговорено право пользования недвижимостью: как внутренними помещениями, так и наружной территорией. Как этой собственностью будут пользоваться гости, возможно, новые члены семей.

Финансовые и страховые обязательства должны быть оговорены. В каких долях также будет оплачиваться mortgage, налог на недвижимость, свет, газ, вода, вывоз мусора, возможные траты на ремонт.

Как оценивается вклад каждого не только в денежном выражении, но и в виде полезных работ и затраченного времени.

С самого начала оговариваются санкции за разрыв контракта, за неправильное использование денег, отложенных на общем счету.

В случае будущих неразрешимых споров определяется метод их решения через медиаторов и арбитров.

Абсолютно четко все стороны должны понимать план выхода из «co-ownership» договора, если кто-то из владельцев хочет продать свою долю. Кандидатуры новых владельцев должны быть утверждены другими хозяевами. Как будет перестраиваться договор в случае появления новых членов семей владельцев, что будет в случае смерти одного из хозяев, как правильно определить рыночную стоимость объекта, если возникнет ситуация с оценкой стоимости доли одного из владельцев жилья.

Процесс приобретения «co-ownership» жилья не сильно отличается от обычного процесса покупки.

— Начинать весь процесс нужно в кабинете mortgage брокера, чтобы понять свои финансовые возможности.

— Изучить ситуацию на рынке, просчитать все необходимые платежи вместе с отчислениями в резервный фонд.

— Проверить в муниципалитете, не будет ли провоцировать муниципальных инспекторов продвинутая идея совместного проживания на проверки и штрафные санкции, если зонирование района позволяет проживание только одной семьи в доме. Если дом покупается уже с несколькими юнитами, обязательно проверяйте легальность сделанных перестроек и соответствие зонированию.

— Подсчитать свои расходы на закрытие сделки.

Сейчас на рынке услуг появились строительные компании, которые построят, перестроят или отремонтируют ваш дом в соответствие с вашими требованиями. Ваш дом должен быть удобен для всех проживающих в нем!

Кроме совместного обладания недвижимостью, неожиданно для себя я обнаружила такое явление как совместное проживание в съемном жилье в абсолютно чудесных условиях за умеренную цену, когда какая-то территория остается местом общего пользования. Молодые профессионалы не прочь поселиться в таких домах. Никто не спрашивает кредитной истории у вновь прибывших профессионалов, не требует проплатить аренду за год вперед, все организовано до мелочей. Позиционируется такой сервис как проживание в условиях пятизвездочного отеля за очень разумную цену.

Звоните, если у вас возникли вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

• Скоро на рынке! Угловой многоуровневый Semi-detached в районе Finch Ave. и Bathurst St. Идеально для покупающих впервые и инвесторов. Ваши жильцы могут оплачивать ваш mortgage!
• Скоро на рынке! 2-BDRM 1335 sq.ft. квартира в престижном комплексе North York в районе Leslie St./Sheppard Ave E.
• Скоро на рынке! Угловой 3 BDRM freehold townhouse в Mount Albert.
• Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
• Купят 1BDRM квартиру в Toronto, North York, Etobicoke (на линии метро.до $600,000).
• Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, North York, Vaughan.
• Купят medical building в Hamilton, Oakville.
• Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan до $800,000.
• Нужно помещение 10,000-15,000 sq.ft под ресторан в районах North York, Vaughan, Richmond Hill.
• Продаeтся дом с большим участком земли на строительство нового дома или ремонта существующего за $2,100,000 в Oakville. Буквально рядом парк и озеро.
• Продается отремонтированный дом рядом с озером за $2,300,000 на большом участке земли.
• Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
• Продается ферма. Kawartha Lakes, 100 акров — $750,000.
• Продается дом в Лондоне (Онтарио) — полностью отремонтированный за $360,000. Сдается за $1,850.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!