Что вы учитываете, когда выбираете ипотечный кредит (mortgage)?
Когда речь идёт об ипотечном кредите, о чём вы в первую очередь думаете? Я уверен, что о процентной ставке (interest rate). Но самая ли это важная черта такого кредита?
Давайте посмотрим на то, что ещё важно при выборе ипотеки.
Возможность увеличивать платежи по своему желанию – prepayments.
Мечтаете ли вы побыстрее избавиться от ипотеки? Уверен, что да. Каждый, имеющий ипотечный кредит, мечтает, чтобы его не было. Но не каждый знает, предусмотрена ли в его кредитном договоре возможность выплатить долг быстрее без штрафных санкций. Кредиторы обычно, в определённых пределах, позволяют это сделать. Вам обычно разрешается увеличивать ваши регулярные платежи на 15-20% (можно меньше). Использование этой возможности может значительно уменьшить сумму вашего долга в течение нескольких лет. Также в кредитном договоре часто предоставляется возможность раз в год внести единовременную сумму до 15-20% от суммы взятого кредита.
Допустим, вы взяли $400,000 ипотечного кредита с процентной ставкой 3.29% зафиксированной на 5 лет, амортизационный период 25 лет. Ваш месячный платеж составляет $1,953.00, но предусмотрена возможность его увеличения на 20% до $2,343.60.
Если вы воспользуетесь этой возможностью и будете ежемесячно платить $2,343.60, то за 5 лет вы выплатите на $1,985.65 меньше процентов, на $25,421.65 больше самого кредита. После пяти лет вам останется выплачивать ипотечный кредит не 20 лет, как предусмотрено изначально договором, а только 14 лет и 2 месяца.
Для интересующихся, таблица с полными результатами расчётов приведена на моём сайте www.AlexanderSergeyev.com и в группе «Деньги в Канаде» в Facebook.
Штрафы за разрыв договора об ипотечном кредитовании.
Когда вы берёте ипотечный кредит, трудно предвидеть, какие сюрпризы приготовило вам будущее: смена места работы (надеюсь с повышением), свадьба, развод, потеря работы, да мало ли какие причины заставят вас переехать. Одна из самых дорогих ошибок, которые я видел, – это не знать, во сколько вам обойдётся разрыв договора. Мне приходилось видеть и $14,000, и $20,000 штрафных санкций.
Для ипотечных кредитов с изменяющейся процентной ставкой (variable mortgage rate), которая меняется в соответствии с изменением процентной ставки национального банка, штраф считается, как сумма процентов на ваш кредит за 3 месяца, вне зависимости от того, сколько времени осталось до окончания договора.
Для кредитов с фиксированной процентной ставкой, сумма штрафа рассчитывается либо как сумма процентов на ваш кредит за 3 месяца, либо как сумма потерь от разницы в процентных ставках (Interest Rate Differential – IRD), что из этих сумм окажется больше. IRD рассчитывается так: если у вас прошло 2 года из вашего 5-летнего договора, то берётся разница между вашей процентной ставкой и процентной ставкой для 3-х летней ипотеки на момент разрыва договора (то есть учитывается оставшийся срок вашего кредита). Эта разница в процентных ставках умножается на сумму вашего кредита, оставшегося на момент разрыва договора (mortgage balance), умножается количество месяцев, оставшихся до конца договора и делится на 12.
Расчёт достаточно запутанный, и на первый взгляд результат не должен быть большим, но это только на первый взгляд. Если у вас ипотечный кредит взят в одном из больших банков, то общепринятая практика такова: кредит вам выдаётся по пониженной процентной ставке (discounted rates), а штрафные санкции считаются по опубликованной (posted rates).
В результате, если у вас $200,000 кредит под 2.99%, то при описанном выше сценарии штрафные санкции для вариабельного ипотечного кредита составят $1,399.62, а для фиксированного — $6,675.
Для интересующихся, таблица с полными результатами расчётов приведена на моём сайте www.AlexanderSergeyev.com и в группе «Деньги в Канаде» в Facebook.
Там же вы сможете прочитать полную версию этой статьи и задать мне вопросы. И не забудьте написать, о чём бы вы хотели прочитать в моей следующей статье.
На моём сайте вы можете подписаться на электронную рассылку моих статей, ведь я не всё печатаю в газете.
Спасибо всем читателям за интерес к статье «Важные цифры для расчёта налогов в 2018». Эта статья вошла в топ самых популярных по количеству просмотров на моём сайте за последние 30 дней.
И помните: деньги, как и воздух, не приносят счастья; без них просто не прожить. Удачи вам и материального благополучия!
Александр Сергеев, финансовый, страховой и налоговый консультант.
647-271-2345
