Что нужно знать при покупке кондоминиума

Владение недвижимостью статуса «condominium» становится очень привлекательным для категории покупателей, покупающих жилье впервые, а также для пожилых людей, ищущих комфорт.

Преимущество проживания в кондоминиуме состоит в том, что за определенную месячную плату вам не нужно беспокоиться об уборке снега и уходе за газоном. В вашем распоряжении теплая подземная парковка, гимнастический зал, помещение для приема гостей, а если повезет, то и бассейн с теннисными кортами. Все хозяйственные заботы берет на себя управляющая компания.

Вы являетесь частью коллектива собственников и имеете право голоса на собраниях, принимающих важные решения по планированию и оптимальному функционированию здания или комплекса таунхаусов.

У каждого кондоминиума существуют свои документы: «Declaration» и «Description».

«Declaration» является правовым документом, в котором описываются права и обязанности собственника недвижимости. Это правила совместного проживания – конституция кондоминиума. Например, во многих кондоминиумах существуют ограничения для любителей животных – по количеству, виду, весу. Если животные в здании запрещены, в случае нарушения против хозяина квартиры может быть открыто юридическое разбирательство, и жилец может быть выселен вместе со своим питомцем.

«Declaration» предусматривает деление кондоминиума на «units» – квартиры или таунхаусы и «common elements» – места общего пользования. Как хозяин недвижимости вы покупаете собственно место проживания, ограниченное вашими стенами, плюс балкон, террасу, парковку и локер (кладовую). Владельцы ответственны за все внутренние ремонтные работы, тогда как корпорация отвечает за функционирование и ремонт в местах общего пользования. Иногда система обогрева, охлаждения и вентиляции обслуживается самим владельцем, и эту информацию, конечно, нужно получить на начальном этапе и прописать условием сделки проверку всех технических систем. Обычно хозяева ремонтируют свое жилье, но если ремонт – капитальный и сопровождается шумом и неудобствами для соседей, вы должны ознакомиться с соответствующими правилами корпорации, обязательными к исполнению. В многоквартирных зданиях есть определенные нормативы используемых материалов и прежде, чем проводить электрические работы, менять пол, сносить стены, вам необходимо будет заручиться разрешением корпорации. К сожалению, довольно часто можно услышать истории, когда только что сделанный ремонт приходится переделывать из-за неправильно постеленного пола, закрытых спринклеров в потолке или снесенных стен. Если все эти переделки были сделаны до вас – это не освобождает вас от ответственности в дальнейшем. Покупая кондоминиум, попросите вашего риэлтора включить пункт об ответственности и гарантиях со стороны продавцов, это хоть как-то вас сможет защитить в случае спорных вопросов.

«Common elements» платежи обычно рассчитывается, исходя из вашей процентной доли. То есть принцип таков, что рассчитанный бюджет – 100% расходов кондоминиума должны быть полностью оплачены собственниками. Таким образом, вы всегда знаете, покупая квартиру, тот ваш процент, по которому будут вестись расчеты впоследствии.

«Description» – детальный план дома или комплекса таунхаусов, с привязкой его к местности, чертежи квартир и территории общего пользования.

Все эти документы готовятся адвокатами строительных компаний и зачастую их сложно понять людям, не знающим специфической терминологии.

Эти документы не стандартны, и разные корпорации имеют свои собственные уставы. Любое изменение правил должно быть поддержано как минимум 80-90% процентами собственников, причем, в письменном виде, после проведения общего собрания.

Существует разница между condominium corporation и обычной business corporation. В обычной корпорации вы можете купить ее долю. В кондо корпорации вы покупаете юнит – квартиру, таунхаус, дом, на которые только вы имеете эксклюзивное право пользования и плюс проценты от общей территории. Другим существенным отличием является концепция ограниченной ответственности. В случае с обычной корпорацией владельцы не отвечают за ее долги своим собственным имуществом. Если судят кондо корпорацию, например, кто-то поскользнулся, получил увечья, все расходы оплачиваются за счет средств корпорации, в том числе, если их недостаточно, взимаются в процентном соотношении с собственников жилья – special assessments.

Как только регистрируется condominium corporation, констатируются и bylaws – устав корпорации, регулирующий ее деятельность: выбор совета директоров, их число, порядок избрания и переизбрания. Устав может быть скорректированным или измененным в случае поддержки 51% собственников.

У директоров есть две основные функции – определение и соблюдение правил кондоминиума и подготовка бюджета корпорации. В идеале правила в кондоминиумах существуют для обеспечения наибольшего комфорта и покоя жильцов. Но в действительности временные ограничения пользования определенными помещениями, парковками, правила выгула собак и т.д. зачастую превращают жизнь жильцов в абсолютно гипертрофированную муштру со стороны менеджмента и консьержей. Для того чтобы не только получать уведомления от управляющих об очередных сборах средств, но и активно принимать участие в жизни своего дома, непременно участвуйте во всех собраниях и поддерживайте активную жизненную позицию. Потому что, если вам некогда – не обижайтесь, если за вас все решат другие…

Если вы покупаете квартиру или таунхаус на вторичном рынке жилья – обязательно поставьте условием сделки проверку вашим адвокатом Status Certificate, документа, который готовится управляющей компанией. Этот документ содержит в себе «Declaration», «Description», bylaws, а также информацию о резервном фонде корпорации, планируемых расходах и возможном увеличении maintenance платежей в ближайшем будущем, а также о возможных судебных тяжбах.

Не пожалейте времени, поговорите с жильцами комплекса перед окончательным принятием решения о покупке.

Если у вас есть вопросы, звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон, Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

*********

  • Продается квартира 1+1BDRM c полной ванной и гостевым туалетом на Woodbine/HWY 7 — $425,000 — SOLD CONDITIONALLY.
  • Требуется участок для строительства дома с большим участком — Richmond Hill, желательно, в районе Mill Pond.
  • Купят semi-detached или detached дом в районе — Dufferin St./ Major Mackenzie up to $950,000.
  • Продается таунхаус в Blue Mountains (assignment sale).
  • Купят medical building в Гамильтоне, Оаквилле.
  • Kупят угловой townhouse или semi-detached в районе Richmond Hill, Vaughan, Aurora до $800,000.
  • Купят дом, townhouse до $750,000 в районе Mississauga, Vaughan.
  • Скоро будет выставлена на продажу 2 BDRM просторная квартира в районе Promenade.
  • Предлагается 1+1 квартира+ 1.5 washrooms в рент — Bathurst/ Centre St.
  • Продается 5-летний таунхаус в районе Yonge/Gamble c walk-out basement — end unit.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей — есть варианты покупки контрактов — assignment sales. Зачастую такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерами!

Звоните: 416-524-7788