Что нужно знать о процессе Assignment

Если вы приобрели квартиру или дом непосредственно от строительной компании, то, как правило, должно пройти какое-то время, чтобы приобретенная на бумаге недвижимость была бы построена. Могут пройти годы прежде, чем покупатель станет реальным ее владельцем.

Как только контракт подписывается, у покупателя есть право проверить документ у адвоката или вообще передумать в течение 10 календарных дней (cooling off period). Адвокат разъяснит вам ваши права и обязанности, обратит внимание на сумму, которую вы должны будете заплатить при окончательном закрытии сделки, а также разъяснит процедуру передачи контракта третьему лицу, если вы захотите переписать контракт на кого-то еще. Обратите внимание: юридически, даже подписав контракт на покупку недвижимости со строительной компанией, оплатив депозит в размере 10 – 15 – 20% ее стоимости, вы не являетесь ее владельцем до момента финальной регистрации. Именно этот факт ограничивает вас в праве распоряжаться недвижимостью по вашему усмотрению.

В контракте, как правило, предусмотрена отдельным пунктом возможность передачи права приобретения жилья кому-либо еще. Причем, может оговариваться возможность бесплатной передачи этого права прямым родственникам, а при продаже неродственникам обычно взимается определенная сумма (мне встречались цифры от $500 до $7,000).

Обязательно примите к сведению, что ни одна строительная компания не разрешает рекламировать свои дома и квартиры на MLS. В лучшем случае, это делается через риэлторов самой строительной компании, при этом, ни о каком снижении комиссионных не может быть и речи. Обычно сами обладатели договора или их агенты ищут новых покупателей. Есть интернет, есть специальные базы данных, социальные сети, где происходит обмен информацией. Но проблема по-прежнему состоит в том, что открыто вы не можете рекламировать ваше приобретение из-за возможных штрафных санкций со стороны строительной компании. В контракте может быть предусмотрен и штраф в размере всего проплаченного депозита за его нарушение. А если ваши потенциальные покупатели не знают о вашем желании продать имеющийся контракт, то как же вы найдете друг друга?

Кроме всего прочего, строительная компания оставляет за собой право разрешить или не разрешить сделку, даже если новый покупатель найден. И это тоже тот момент, на который адвокат обращает внимание.

Почему люди продают контракты? Ситуация может быть различной. На повышающемся рынке спекуляция – это частая причина переписывания контракта на нового владельца. В этом случае покупатель № 1 получает от покупателя № 2 свой выплаченный депозит обратно и сумму прибыли, которая оговаривается заранее. Из-за отсутствия открытой информации сложно определить «правильную» цену. Фактически новые покупатели ориентируются на продажи, происходящие в данный период времени. Новый покупатель не имеет права обсуждать условия договора и фактически оговаривается только сумма новой сделки.

Бывает, что человеческий фактор является основной причиной поиска нового покупателя: болезнь, смерть, потеря работы или доходов, развод. В этих случаях для начала можно обратиться напрямую в строительную компанию и найти понимание там. При благоприятном раскладе вам могут просто вернуть депозит.

Но в случае понижающегося рынка все может быть не так однозначно. Так, например, еще в апреле этого года CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) – государственная компания, страхующая займы (mortgage) для покупателей, которые имеют собственные средства (downpayment) менее 20% – предупредила проявлять осторожность при покупке новых кондоминиумов, поскольку колебания показателей рынков в целом и рынка недвижимости, в частности, вызывают опасения. Это не остановило покупателей. Отчасти, из-за того, что строительные компании на понижающемся рынке предлагают лучшие условия покупки, в том числе и меньшую сумму депозита. Рассматривая дополнительные расходы на закрытие и добавленную к величине займа страховку CMHC, при понижающихся ценах на рынке кондоминиумов, виртуально деньги покупателей, потраченные на первые взносы, уже пропали.

Состояние рынка квартир в Торонто очень настораживает. COVID-19, ужесточение правил краткосрочной аренды, отсутствие иностранных студентов и специалистов, абсолютный спад до 20% цен на аренду в даунтауне Торонто, уменьшение численности населения Торонто из-за возросшей популярности окрестных районов в связи с возможностью работать удаленно. Последствия непродуманных и не просчитанных решений могут быть плачевны для покупателей от строительных компаний, особенно, если покупка была сделана инвесторами для последующей сдачи или из расчета получения спекулятивной прибыли. Но, с другой стороны, это отличное время для покупателей, желающих жить в даунтауне самим. Кстати, если цены на очень маленькие квартиры снизились катастрофически, этого нельзя сказать о квартирах побольше. Но покупатели сегодня имеют возможность большего выбора, хотя и требующего взвешенных и продуманных решений.

Обязательно проконсультируйтесь с специалистом по mortgage и бухгалтером еще до подписания любых документов. Первый просчитает ваши шансы на закрытие сделки, второй оценит финансовую сторону сделки. Если вы получаете прибыль от продажи, вы должны заплатить налог.

Всегда помните, что подписанный договор – это только бумага. Не всегда рынок идет только наверх. Может произойти и его коррекция в противоположную сторону. В случае невыполнения строительной компанией своих обязательств у покупателя № 2 остается только договор на начальную сумму. И это тоже риск, о котором нужно знать.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят 11,434 ежемесячно!
Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1-BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge Street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена $1,975.
Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $555,000.
Продается квартира — 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
Отдельные дома от строительной компании — North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
Продается химчистка в Mississauga-депо c чистым доходом в месяц $15,000. Цена – $349,900.
Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.

Если вы ищете квартиры и дома от строителей, есть варианты покупки контрактов – assignment sales. Зачастую, такие сделки более выгодны из-за фактора срочности продажи.

Если вы решили инвестировать в недвижимость и приобретаете дома и квартиры от строителей, есть возможность приобретения проектов по ценам много лучшим, чем предлагаются VIP брокерам!