Что нужно знать о дефектах недвижимости

Сегодня при абсолютной доступности информации продавцам недвижимости нужно знать о том, что, чем больше данных предоставлено покупателю до подписания сделки, тем меньше проблем можно ждать на момент заключения сделки или после закрытия. Люди должны знать, что они покупают, и, если какая-либо проблема с недвижимостью существует, ее лучше обсудить и решить, либо определить «цену вопроса». Покупатель должен быть осведомлен о следующих основных дефектах недвижимости:

юридические проблемы с документами;
физические дефекты недвижимости;
психологические дефекты.

Принцип здесь один. Если та информация, о которой вы хотели бы умолчать при продаже недвижимости, показалась бы вам важной в случае, если бы вы выступали в роли покупателя, без тени сомнения проинформируйте покупающую сторону во избежание риска судебного разбирательства и непредвиденных материальных затрат. По статистике даже выигравшие судебные тяжбы предпочли бы не связываться с юридической системой, если бы представился шанс начать все сначала.

Юридические проблемы с документами. Ни один покупатель не хотел бы ввязываться в судебные тяжбы после закрытия сделки. Не так давно было закончено судебное разбирательство по поводу гаража, построенного в неправильном месте. Суть дела состоит в том, что в июле 2006 года семейная пара McNamee, владевшая двумя соседними участками земли, продала один лот супругам Moffitt. На втором участке хозяева построили гараж, а в августе 2006 года благополучно продали и второй участок с новым гаражом семье Corkery. И выясняется, что гараж Corkery стоит на участке, принадлежащем Moffitt. Виной недоразумению послужил деревянный колышек, который ошибочно приняли за разделительный знак между земельными участками. Как решение вопроса прозвучало мнение убрать часть гаража, стоящего на чужом участке. Однако время прошло, и ничего не было сделано, пока не встал вопрос о продаже земельного участка. Убрать часть гаража с участка Moffit обошлось бы хозяевам в $117,800 долларов. В январе 2022 года дело дошло до рассмотрения в Верховном Суде. Уже семья Corkery просила определить сумму, которую бы они заплатили по собственному желанию только за то, чтобы часть гаража и земля, на которой эта часть стоит, была бы по-соседски выкуплена. И, оказывается, закон такой есть. Если по неосторожности границы собственности меняются, возможен вопрос о предложении компенсации пострадавшей стороне. Именно потому, что не было никакого злого намерения, все искренне считали, что гараж принадлежит и той, и другой стороне, учитывая все факторы, судья постановила присудить право собственности на территорию 1,339.04 квадратных футов семье Corkery и, в свою очередь, уплатить $18,500 cемье Moffit. Правда, еще остается неясным, будет ли вовлечена в эти расходы страховая компания.

Не очень часто на практике это делается, но адвокаты очень рекомендуют заказать новый Plan of Survey – план участка со всеми размерами и с проекцией всех построек на нем. Желательно заранее знать мнение адвоката, занимающегося недвижимостью, по поводу каких-либо «осложнений», способных повлиять на исход сделки.

Физические дефекты. Ваш риэлтор может предложить вам подписать документ «Seller Property Information Statement» – вопросы и ваши ответы на них. Этот документ подписывают продавцы и отправляют покупателям еще до подписания последними предложения на покупку. На вопросы есть несколько вариантов ответа: «Да», «Нет», «Не знаю», «Не применяется». Отвечать нужно честно. Если на вопрос, были ли протечки крыши или подвала, вы, как на голубом глазу, отвечаете отрицательно, а впоследствии страховая компания подтвердит наличие подобных проблем в прошлом, то тогда начнутся реальные ваши проблемы. В некоторых провинциях эта форма не является обязательной к заполнению. Кроме того, на возникающие у риэлтора покупателя вопросы риэлтор продавца может ответить в письменном виде. У покупателей есть все права потребовать сделать инспекцию недвижимости, и в зависимости от ее итогов, сделку можно либо считать завершенной, либо расторгнутой. Еще одним результатом инспекции может быть составление списка недоделок и дефектов, которые продавец соглашается устранить либо за них заплатить. При этом, конечно, цена будет снижена. В последнее время часто именно после получения результатов инспекции начинается второй раунд переговоров. Поэтому в наше время «bidding wars» – если вы ожидаете в назначенный день ситуацию получения нескольких предложений о покупке, не поленитесь предварительно заказать инспекцию. Рапорт об инспекции дома может быть предоставлен любому желающему его купить. Убивается несколько зайцев одновременно: во-первых, вы обнаруживаете дефекты и у вас есть время подумать, привести ли дом в порядок заранее и избавиться от них; во-вторых, у покупателей снимается одно условие, и нет необходимости возвращаться к непродуктивным переговорам впоследствии. Тот ремонт, который может вам реально обойтись в $1,000 – 2,000, по мнению покупателей, потребует как минимум в десять раз больше затрат. Если никаких существенных дефектов не найдено – гордитесь! Ваши шансы на хорошую продажу резко повысились. Мало кто может похвастаться таким положением вещей! Если какие-то дефекты были, но уже устранены, рекомендуется тоже информировать об этом покупателей. В этом случае технический инспектор покупателей сможет подтвердить качественный ремонт и отсутствие этой проблемы в настоящее время.

Психологические дефекты – как, например, суицид, убийство, выращивание марихуаны. О них покупатель должен быть проинформирован. Причем, в разных провинциях законы и правила немного отличаются. Оптимально и во избежание длительных судебных разборок предупредить покупателей о потенциально негативно влияющих на стоимость жилья факторах. Для покупателей совет – проведите свои исследования сами. В поисковике Google набираете адрес недвижимости и получаете все мыслимые и немыслимые результаты.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca