Что будет с депозитом, если сделка отменилась

Итак, сделка подписана. Оговорена сумма депозита. Можно сделать банковский драфт заранее и предоставить его продавцу вместе с предложением о покупке, демонстрируя серьезность своих намерений. Вторая, более распространенная опция – депозит приносится в течение 24 часов уже после подписания документов. Если 24 часа выпадают на выходные или праздники, делается соответствующая поправка. Это является более распространенной практикой, так как эта схема более логична. Зачем нужно беспокоиться о чеках и драфтах, когда совершенно неясно, примут ли ваше предложение о покупке.

Иногда возникает вопрос, можно ли на следующий день изменить свое мнение и просто «выйти» из подписанного договора, не предоставив депозит. Только в случае покупки нового жилья от строительных компаний государство предоставляет право покупателю подумать и проверить договор у адвоката в течение 10 дней (cooling-off period) после подписания контракта обеими сторонами и получения копии подписанного договора покупателем. Если что-то не устраивает покупателя, он в любой момент в течение этого периода может выйти из сделки.

Если речь идет о продаже недвижимости на вторичном рынке, то, подписав договор, передумывать уже будет невозможно. Единственный выход из сделки – условия, которые оговорены в договоре, не могут быть выполнены в течение определенного времени. В случае отказа от предоставления депозита продавец может поставить свою недвижимость на продажу снова и в случае получения меньшей суммы за нее может инициировать судебный процесс против нерадивого первого покупателя на сумму разницы между двумя продажными суммами и плюс юридические издержки.

Что будет происходить, если депозит будет предоставлен с опозданием? Продавец имеет право расторгнуть сделку, даже если это опоздание составило несколько минут. И такие случаи происходят, если следующий покупатель предлагает сумму большую, чем предыдущий. Если вам нужно дополнительное время, чтобы организовать свои денежные ресурсы, оговорите это в контракте. Депозит можно разбить на несколько частей, а также оговорить время, необходимое для его предоставления.

Часто спрашивают, какова должна быть величина депозита. В Торонто у агентов не возникнет вопросов, если депозит составит 5% от цены покупаемой недвижимости. В Брамптоне никого не удивит цифра в 2%. В зависимости от рынка и месторасположения недвижимости, величина депозита может составлять и несколько сотен долларов. В чем смысл привлечения депозита? В случае если сделка не закроется по вине покупателя, депозитные деньги могут хотя бы отчасти покрыть убытки продавца. Поэтому, чем больше сумма депозита, тем лучше продавцу. Возврат не происходит автоматически, но, если есть решение суда о возмещении убытков, то всегда лучше иметь достаточную сумму для хотя бы частичного их покрытия.

Депозит хранится либо на трастовом счету риэлторской компании, посредника при продаже недвижимости, либо на счету у адвокатской компании, которая представляет интересы продавца. Депозит не отдается продавцу напрямую, ведь если случится его банкротство или он просто сбежит с деньгами, гарантий возврата денег никто не дает. Риэлторские компании и адвокаты застрахованы, и в случае банкротства страховые компании обязаны в этом случае возместить покупателю сумму депозита.

Что, если вы покупаете жилье у строительной компании, и по каким-то причинам сделка отменяется из-за ее вины? Если ваш контракт подписан до 1 января 2018 года, компания TARION выплатит вам компенсацию максимум $40,000. Если контракт подписан после этой даты, сумма покупаемого дома меньше $600,000, максимальный возврат составит $60,000. Если стоимость покупки будет составлять более $600,000, то максимальная сумма возврата составит 10% от выплаченного депозита. В случае с квартирами – депозит должен быть возвращен в полном объеме в течение 10 дней после объявления строительной компанией отказа от своих обязательств . Если сумма не возвращается, TARION сделает возврат, но только в объеме $20,000.

Не так давно закончился судебный процесс между покупателями и владельцем дома вместе с риэлторской компанией Homelife Superstars Real Estate Limited. За дом покупатели были согласны заплатить в феврале 2020 года $1,010,000. Депозитная сумма $50,500 была отдана в риэлторскую компанию. Перед самым закрытием адвокат покупателей обнаружил четыре открытых файла (building permits) муниципалитета Торонто. Адвокат, защищающий интересы покупателей, направил письмо адвокату продавца с требованием выполнить все условия муниципалитета и закрыть имеющиеся активные файлы. На закрытие 17 марта 2020 года продавцы не смогли обеспечить чистоту сделки, и покупатели отказались от покупки дома, хотя в принципе, купив страховой полис (Title Insurance), они бы переложили ответственность на страховую компанию. Обычная практика закрытия сделок именно так и решает эти проблемы. Через три месяца дом был продан на $11,000 дешевле. Суд встал на сторону покупателей и постановил отдать депозитные деньги, но без всякого начисления интереса и учета разницы цен. Верховный суд постановил покупателям выплатить судебные издержки в $25,000 (хотя реальная цифра составляла около $70,000). Продавцу же было отказано в компенсации $45,000 за юридические услуги. По идее, это дело не должно было доходить до суда, и депозит должен был быть возвращен продавцам. Поэтому прежде чем инициировать юридические разбирательства, желательно получить квалифицированную консультацию.

Если у вас есть вопросы – звоните.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca