Четкое формулирование договора – залог вашего успеха!
Существует мнение, что любое соглашение или договор между сторонами, даже устные, считаются легальными, если обе стороны стороны подтвердили свои намерения. Недавний судебный случай между дочкой Heather Dawney, ее мужем Francesco Marchese и отцом Douglas Alexander Arey, вырос из устной договоренности о купле-продаже отцовской недвижимости.
Весь конфликт завязался из-за предполагаемой цены дома в Миссиссаге. Дом был построен в 1978 году, и муниципальная стоимость дома оценивалась в $796,000, начиная с 2020 года. Якобы отец был согласен продать дом, закрытие сделки было изначально назначено на 31 августа 2016 года. По каким-то причинам позже стороны якобы решили отложить день закрытия на 31 мая 2017 года. В принципе, устные договоренности между членами семьи или близкими друзьями достаточно распространены. Но зачастую именно факт родства или близкой дружбы при отсутствии письменного договора является началом долгих и дорогих судебных разбирательств.
Как отметил судья, в отсутствие письменного соглашения ожидания сторон относительно купли-продажи и условия соглашения остались неопределенными, а предположения, сделанные каждой из сторон, не совпадали. Заявители – дочка с зятем – утверждали, что цена покупки $850,000 была согласована. Ответчик – отец – сначала вроде бы подтверждал $850,000 как сумму, за которую он согласен был продать дом, но в дальнейших дебатах он заявил, что хотел бы подарить дочери $100,000, а сумму покупки соответствующим образом откорректировать, чтобы получить на руки $850,000 чистыми деньгами. Дочь возражает, что «подарочные $100,000» не имеют никакого отношения к устному договору о купле-продаже и никак не могут являться его частью. После серьезного расследования выяснилось, что и цена сделки не была определена точно, то есть показания сторон разнились.
После того, как сделка не закрылась в августе 2016 года, отец заявил об отсутствии каких-либо договоренностей по поводу отсрочки покупки. Когда отец узнал о возможной отсрочке, он запросил увеличить цену за дом. Поскольку все соглашения были сделаны в устной форме, судье предстояло каким-то образом выяснить, каковы же действительно правдивые аргументы сторон в этом сложном деле. В дальнейшем судебная система работала на полную катушку. Дочь с зятем обвиняли отца в нарушениях контракта. Отец потребовал выселения семьи и их детей – своих внуков – из дома и выплаты арендной платы за все прожитые годы. В итоге дело было закрыто без удовлетворения какой-либо из сторон. Сторонам была дана возможность подать на апелляцию, что и было сделано в апреле 2021 года. Опять-таки после долгого разбирательства так и не удалось выяснить, чем же являлась сумма $100,000. Было бы намного проще, если бы $100,000 были выплачены в момент оформления сделки. В противном случае не было до конца ясно, о какой сумме продажи дома изначально шла речь – $750,000 или $950,000. Апелляция была отклонена. К весне 2022 года ответчик уже умер. С этого момента все начало решаться в соответствии с правилами наследования. Стоило ли омрачать последние годы жизни пожилого человека судебными тяжбами? Насколько морально и этично отсуживание подарков и недвижимости, которые тебе ни с какого бока не принадлежат?
Но факт остается фактом – если при заключении сделки вы хотите, чтобы что-то было сделано по вашему желанию, включены какие-то вещи, которые, как вы предполагаете, после закрытия сделки останутся в доме, постарайтесь задать вопросы вашему риэлтору, уточнить у противоположной стороны, записать это в договор, чтобы потом не обвинять всех причастных к этой трансакции. Особенно, зная, чем закончилось дело дочки Heather и папы Douglas.
Звоните, если у вас есть вопросы!
416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca