Жанна Томсон, брокер

Коттеджи: новые правила

В газете «Toronto Star» опубликована статья по поводу грядущих нововведений в правилах сдачи коттеджей в краткосрочную аренду. Всем известно, как подскочили цены на недвижимость в окрестностях GTA в ковидное время. Это и понятно. Цены были вполне доступные, близость к воде, прелести природы и низкие процентные ставки привели к тому, что недвижимость подросла в цене вдвое, а то и больше. Что и говорить, приобретение райского уголка за $200,000 – 400,000 имело смысл. Хотите – наслаждайтесь сами, а когда-никогда можно сдавать свой домик за очень хорошие деньги.

Так, инвесторские группы, продающие курсы о приобретении коттеджей, утверждают, что, купив правильно дом, вложив деньги на приведение его к стандартам люкс, сдавая его через Airbnb , можно получать ежемесячно $12,000 – 16,000. При этом, в обучающих программах уделяется много места поиску такого выгодного жилья. Один из основных принципов – соседей не должно быть слышно и видно. Во-первых, потому что отдыхающие предпочитают свою никем не нарушаемую частную жизнь, а во-вторых, никому не хочется возмущаться шумными компаниями, громкой суетой и постоянно меняющимися отдыхающими.

В каких-то муниципалитетах борьба с краткосрочными дачниками началась уже давно. Особенной нетерпимостью к таким арендаторам и хозяевам подобных мини-отелей отличается городок Тини, находящийся на северо-западе от города Бэрри. Владелец коттеджа, которого фотографировали местные жители, снимали его самого, его друзей, машины гостей, припаркованных вдоль дороги, вынужден был объясняться с представителями муниципалитета после того, как власти получили на него жалобу, взывающую к необходимости принятия мер. Ведь это же большой непорядок – несоответствие количества гостей размеру коттеджа. Конкретно в этот раз он наслаждался своим коттеджем сам со своей семьей и друзьями. Хотя очень часто дом арендуется совершенно посторонними людьми, а оплата позволяет семье хоть как-то сводить концы с концами. Эта ситуация сейчас настолько нагрелась, что ее назвали охотой на ведьм. В муниципалитете идут жаркие дебаты. Претензии предъявляют соседи, которым мешают шумные пришельцы и раздражают арендодатели, использующие свои коттеджи в меркантильных целях.

Tини – это лишь один из десятков муниципалитетов и поселков Онтарио, принявших специальные постановления о краткосрочной аренде в ответ на растущие жалобы соседей на шум и безопасность. Началось противостояние между местными жителями и их соседями, сдающими свои площади на короткий срок. Последние же законно возражают и рассматривают всю эти нападки городских советов как угрозу своим доходам и стоимости коттеджей.

Есть защитники и противники подобных подзаконных актов. С одной стороны, привлечение туристов и отдыхающих способствует развитию местной экономики. С другой стороны, люди, позволяющие себе чересчур «расслабиться» на природе, в отдельных случаях представляют опасность для соседей, для окружающей природы, да, впрочем, и для самих себя. Пострадавшими в этом споре оказываются и жители мегаполиса, которые очень часто пользуются возможностями короткого отдыха на природе. Более того, если акты об ограничении краткосрочной аренды будут приняты, это сократит количество предложений на рынке, а вот это уже приведет к росту цен на аренду этих коттеджей.

Подзаконные акты уже были приняты в таких популярных местах, как Prince Edward County, Billings Township на Manitoulin Island, и в некоторых районах Маскоки. Формулировки меняются, но основное внимание обращается на приобретение лицензии и взимание лицензионного сбора, проверку безопасности, ограничение количества посетителей, гарантию адекватной и достаточной парковки для всех гостей, а также правила, касающиеся шума и уважительного сосуществования с соседями. За нарушения могут быть назначены существенные штрафы или штрафные баллы. В большинстве муниципалитетов подзаконные акты вступили в силу во время и после пандемии.

В Tини разрешается сдача недвижимости только 92 дня в году в совокупности, тогда как еще сохранились муниципалитеты, где аренда возможна круглый год. Людям разрешается сдавать недвижимость только на выходные, а минимальный срок проживания должен составлять 6 ночей, что крайне неудобно как хозяевам жилья, так и проживающим гостям. С какой стати были приняты эти решения, непонятно. Но, для того чтобы дать отпор властям, хозяева коттеджей объединяются в союзы и ассоциации, которые администрация не в силах игнорировать.

Владельцев жилья, пользующихся им десятилетиями, ограничения будут касаться тоже. Например, число парковочных мест должно будет соответствовать количеству спален в доме. В самой спальне не может ночевать более двух человек. В отдельных случаях выполнить эти указания будет просто невозможно. А еще активизируются муниципальные инспекторы, приготовьтесь ждать их в гости. Многие муниципалитеты, когда разговор заходит об ужесточении правил регулирования краткосрочной аренды, ссылаются на пожар в Airbnb Монреаля 16 марта этого года, когда погибло 7 человек, а также на те случаи, когда сам хозяин жилья очень редко в нем появляется, что приводит недвижимость в ветхое состояние и ведет к небезопасным условиям эксплуатации. Предлагаются введение лицензирования и оплаты за него, пожарная инспекция и соответствие постройки современным нормативам, что должны проверять муниципальные инспекторы. Сами хозяева, если не живут рядом, должны найти управляющего, который оперативно мог бы решить любую возникшую проблему.

Владельцы жилья уже начали продавать его, не дожидаясь полного ужесточения законов содержания коттеджей. Если вы планируете покупать коттедж, ознакомьтесь с новыми правилами внимательно, чтобы потом горько не сожалеть о сделанном выборе.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Ситуация на рынке недвижимости

Через неделю – 25 октября – состоится очередное заседание Банка Канады, где будет решаться вопрос об очередном изменении процентной ставки. Хотелось бы надеяться, что ее оставят на том же уровне или все-таки снизят. Средства массовой информации делают осторожные прогнозы на тему, что нас ожидает на рынке недвижимости в ближайшем будущем. Исследование потребительских ожиданий Банка Канады показывает, что респонденты в целом планируют меньше жилищной активности в конце 2023 года и в 2024 году. Несмотря на быстрый рост населения, все меньше людей планируют покупать или продавать свое жилье или менять его. Все меньше канадских семей рассматривают возможность покупки дома в ближайшем будущем. Доля домохозяйств, планирующих купить дом в течение 12 месяцев, упала на 1% ниже до 12% в третьем квартале 2023 года. В то время, когда наблюдается рекордный рост населения, необычно видеть меньше интересующихся покупкой недвижимости, хотя понятно, что заоблачные цены на жилье ограничивают возможности покупки.

Согласно новому отчету Ratehub.ca, потенциальным покупателям сейчас требуется более высокий доход, чтобы позволить себе приобрести жилье в сентябре, даже несмотря на то, что цены по всей Канаде упали. Высокие процентные ставки и рекордные уровни стресс-тестов по ипотечным кредитам означают, что потенциальным домовладельцам необходимо зарабатывать больше денег, чтобы претендовать на ипотеку, считает Джеймс Лайерд, заместитель генерального директора Ratehub.ca и президент компании, выдающей ипотечные займы. В отчете, в котором рассматривались данные по десяти канадским городам, показано, что средняя цена дома в Торонто упала на $14,400 за период с августа по сентябрь и достигла отметки в $1,127,000. Между тем, годовой доход, необходимый для получения ипотечного кредита для покупки такого дома, вырос до $235,100, что на $1,800 больше, чем в предыдущем месяце. В Ванкувере и Виктории цены на жилье снизились на $5,100 и $ 2,600 соответственно, а годовые доходы, необходимые для обеспечения нужной ипотеки, должны вырасти до $250,000 и $187,900. Во всех десяти городах цены на жилье снизились, а вот сумма дохода, который требуют банки от потенциальных покупателей, пошла вверх. Анализ, опубликованный Ratehub, основан на ежемесячных данных, предоставляемых Канадской ассоциацией риэлторов. Анализ был сделан из расчета 20%-ного первоначального взноса, 25-летнего срока амортизации и средней пятилетней фиксированной ставки от одного из пяти крупнейших банков.

Черайс Бурда, исполнительный директор департамента городского строительства муниципалитета Торонто, утверждает, что бремя высоких ставок по ипотечным кредитам ощущают не только домовладельцы и потенциальные покупатели, но и те, кого интересует рынок аренды. С одной стороны, очевидно, что растущие ставки влияют на стоимость содержания сдаваемого дома или квартиры, а дополнительные расходы владельцы жилья стараются переложить на плечи квартиросъемщиков. Другой причиной является все большее количество арендаторов на рынке, ведь жилье, в котором планировалось жить самим, уже не по карману, и как вариант приходится искать жильцов на свои собственные дома или квартиры. Ситуация вряд ли изменится, если только недвижимость не подешевеет вдруг существенно или же не упадут процентные ставки.

Для того чтобы быть готовыми к такой непростой ситуации, эксперты рекомендуют при приближении обновления срока ипотеки узнать все опции, которые для вас существуют. К сожалению, одним из разумных вариантов может быть и продажа дома. Однако до финального решения семье может помочь пересмотр своего бюджета – анализ доходов и расходов, оптимизация расходов на содержание домашнего хозяйства, ремонт автомобилей и медицинские счета. Не сбрасывайте со счетов анализ расходов по вашим кредитным карточкам. Проанализируйте возможности получения дополнительных доходов, повышения по служебной лестнице. Подумайте, может быть, часть дома следует сдавать в аренду. К радикальным средствам уже добавляется приготовление домашнего ланча вместо перекусов в кафе и ресторанах. Режим жесткой экономии может быть оправдан при правильном расчете. Любые свободные деньги можно вложить в счет погашения своей текущей ипотеки с единовременной выплатой, прежде чем она будет продлена по более высокой ставке, чтобы помочь справиться с ожидаемым увеличением ежемесячного платежа. Поговорите с финансовым консультантом или обратитесь к специалисту по финансовому планированию для того, чтобы продумать и оценить возможные варианты по оптимизации своей финансовой ситуации.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,                

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Что нужно знать инвесторам в недвижимость

В последнее время власти всех уровней муссируют тему доступности жилья и изыскания возможностей аренды дополнительных помещений, находящихся во владении хозяев недвижимости. Однако перед тем, как думать о сдаче дополнительных комнат, квартир, подвальных помещений, необходимо учитывать некоторые правила, регулирующие возможность аренды подобных помещений вашим муниципалитетом. Поскольку цены на аренду растут, все больше арендаторов, ищущих доступные варианты, вынуждены соглашаться с комнатами и квартирами в подвальных помещениях. Предоставляемые возможности не всегда соответствуют правовым нормам, что сопряжено с рисками обеих сторон – квартиросъемщиков и хозяев жилья.
В августе и сентябре 2023 года аренда односпальной квартиры в Торонто достигла в среднем $2,600 в месяц. Если финансовые возможности ограничены, то за $2,000 и менее вы можете рассчитывать на жилье только в подвальном помещении.
Зачастую в объявлениях о сдаче помещений или их продаже можно увидеть предложение о том, что ни хозяин жилья, ни его риэлтор не гарантируют их «retrofit» статус, что косвенно указывает на возможную проблемность и незаконность сдачи этих помещений. Что же должны знать съемщики и владельцы жилья, договариваясь о сдаче и продаже подобных помещений? Обязательно нужно выяснить требования муниципального зонирования, обязательно соблюдение строительных норм, а также наличие разрешений на переоборудование и документы, подтверждающие инспекторами правильность проведенных работ.
Чтобы домовладелец получил разрешение на строительство дополнительной квартиры, он должен связаться со строительным департаментом муниципалитета – для того чтобы проверить зонирование собственности и ее соответствие строительным нормам Онтарио. Именно местные отделы муниципального планирования и строительства могут помочь людям определить, разрешено ли им добавлять арендуемую квартиру в своем доме. Неплохо было бы иметь дело со знающими специалистами изначально, чтобы не сожалеть о потраченных средствах потом. Дело в том, что для получения разрешения в муниципалитете нужно показать план уже переоборудованного помещения. К тому же, если, например, дом был построен давно, к нему не применяются строительные коды сегодняшнего времени. Но если дом уже подвергся капитальному ремонту, будьте уверены, все современные стандарты вы должны будете соблюсти.
Итак, сначала вы получаете информацию, проходите через процесс подачи заявления на перестройку дома, получение разрешения на перестройку. В процессе переделки несколько раз к вам будут наведываться инспекторы муниципалитета – для того чтобы подтвердить качество работ и их соответствие строительным кодам. Причем, стандарты строительных норм должны быть соблюдены на момент строительства. Кодекс стандартов не имеет обратной силы, поэтому так важно заняться перестройкой, как только получено на нее разрешение. Собственно сроки будут оговорены в вашем разрешении тоже. Городские власти разрешают строительство одного помещения или квартиры, но в некоторых муниципалитетах не будут возражать и против второго, если будет позволять площадь недвижимости. Единственное исключение – таунхаусы.
Основными требованиями к дополнительно построенным помещениям, предназначенным для проживания, будет наличие вентиляции, освещения, высоты потолков, дополнительного выхода в случае пожара. Абсолютное требование – отсутствие мусора, вещей, перегородок и других опасных препятствий около входа, опять-таки, по причине безопасности жителей в случае возгорания помещения. Не должно быть мест с недостаточным освещением или полным его отсутствием. Есть стандарты пожарной безопасности – и, будьте уверены, одна из проводимых инспекций будет посвящена именно ей. Должны быть установлены приборы, определяющие уровень углекислого газа. Стоимость переустройства вашего нижнего этажа с учетом наличия легального помещения может обойтись в $50,000 – 75,000. Приведение в порядок вашего помещения освободит вас от потенциальных проблем в случае самодеятельной его трансформации. Незаконные квартиры в подвальном помещении сопряжены с риском для безопасности жильцов и потенциальными юридическими проблемами между арендаторами и владельцами жилья.
В случае жалоб жильцов или соседей, муниципальные инспекторы могут приехать и проверить состояние дома и его соответствие принятым стандартам. Вы обязаны будете привести дом в порядок, хотя это и может быть невозможным. В таком случае вашего жильца могут попросить съехать. Хозяин жилья может быть оштрафован на $25,000 (как индивидуум) или $50,000 (если жилье записано на компанию).
В случае нарушения правил пожарной безопасности вас могут оштрафовать на $50,000. В случае повторного нарушения эта сумма вырастает вдвое – $100,000, да еще и год в тюрьме впридачу. В случае корпорации сумма штрафа составит $500,000 и $1,500,000, если ситуация повторилась.
Звоните, если у вас есть вопросы!
Телефон: 416-524-7788
Жанна Томсон,
Broker of Record
Highmark Realty Inc.
jtomson@sympatico.ca

Время затягивать пояса потуже

Резкое повышение процентных ставок сильно ударило по канадцам. Эксперты утверждают, что это также становится истощением для экономики. «Это оказывает непосредственное влияние на наш ВВП», – говорит экономист TD Банка Риши Сонди. Согласно данным Статистического управления Канады, стоимость процентов по ипотечным кредитам, выплачиваемых канадцами, в августе 2023 года поднялась на 30.9% по сравнению с прошлым годом. Такая агрессивная кампания по повышению ставок была задумана с целью охлаждения инфляции, но она же и замедляет экономику при возрастании ипотечных кредитов, в итоге позволяет оставлять инфляцию на низком уровне. Если Банк Канады снова повысит ставки, это может привести страну к рецессии, а семьи с крупными ипотечными кредитами будут нести на себе основную тяжесть экономического спада.

Владельцы недвижимости, купившие свои дома и квартиры во время пандемии, когда процентные ставки были на историческом минимуме, ощущают огромное финансовое давление, особенно если у них ипотека с плавающей ставкой. По состоянию на сентябрь 2023 года, владелец ипотеки с плавающей ставкой заплатит на 63% больше в общей сложности, чем владелец с фиксированной ставкой, если оба они приобрели недвижимость в середине 2021 года.

Июньский отчет кредитной фирмы Equifax Canada об уровне просрочек показывает, что все большее количество канадцев, имеющих ипотечные кредиты, в настоящее время пропускают платежи по неипотечным расходам, таким, например, как кредитные карты, на 15.7% больше, чем в первом квартале 2023 года.

Из-за высоких процентных ставок и на строительные займы, дорогой рабочей силы и подорожавших стройматериалов сократилось количество новых проектов, что, конечно, повлияет на сокращение предложения новой недвижимости в ближайшее время. Строительные проекты по перестройке недвижимости и капитальных проектов по ее улучшению также будут сокращены из-за дороговизны. Больше всего пострадают две провинции в Канаде – Онтарио и Британская Колумбия. Из-за высокой стоимости жилья, соответственно, возросли и кредиты на покупку недвижимости. Как результат – происходит уменьшение потребления и сокращение расходов, а это ведет к сдерживанию экономического роста. Как отметил Риши Сонди: «Продажи жилья в Онтарио очень вялые и цены показывают тенденцию к понижению. В этой же ситуации население сокращает до минимума траты не первой необходимости».

Продажи жилья в Онтарио упали больше, чем в любой другой провинции, – на 14%, с тех пор как Банк Канады возобновил повышение ставок в начале июня. Отчасти это произошло из-за резкого роста цен. В то же самое время цены на жилье по-прежнему на 30% выше допандемического уровня, добавил Риши Сонди, а это означает, что доступность жилья в Онтарио находится на худшем уровне с 1988 года, т.е. еще до жилищного кризиса 1990-х годов.

Экономическая зависимость Канады от жилищного строительства и всех отраслей, связанных с недвижимостью, превосходит другие страны – мировые лидеры. Именно эта зависимость Канады от жилья может подвергнуть страну риску во время жесткой денежно-кредитной политики Банка Канады, отметил главный экономист и управляющий директор BMO Financial Group Дуглас Портер. По его мнению, если принять во внимание другие расходы домохозяйств, такие как покупка мебели или налог на недвижимость, резко выросшая арендная плата, это может привести к тому, что на долю жилья придется более 20% всего ВВП страны.

Исторически сложилось так, что экономическое процветание Канады зависит от жилья больше, чем в США, из-за бурного роста населения, что требует более широкого развертывания жилищного строительства для размещения вновь прибывших в страну иммигрантов. В США срок ипотеки зафиксирован на уровне 30 лет, тогда как в Канаде условия ипотеки обычно продлеваются каждые пять лет. Когда люди чаще продлевают ипотеку, это может вызывать большие экономические колебания. Именно сейчас может начаться эффект «домино» – цепная реакция, вызванная необходимостью избавляться от недвижимости из-за невозможности осилить ипотечные платежи.

«Мы еще не увидели полного эффекта от повышения ставок Банком Канады, – считает главный экономист CIBC Capital Market Авери Шенфельд, – ведь с каждым годом у нас будет появляться все больше канадцев, продлевающих свои ипотечные договоры с банком по более высоким процентным ставкам». Домовладельцы, купившие жилье в 2020 – 22 годах, когда процентные ставки были на историческом минимуме в 2% или ниже, подойдут к этапу пересмотра условий займа в 2025 – 27 годах, скорее всего, их ждут более высокие ставки. Именно в это время возможны реальные потрясения на рынке. Поэтому, если вы понимаете, что бремя ипотечных платежей становится неподъемным для вашей семьи, реально рассмотрите возможные варианты выхода из создавшейся ситуации заранее.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Контроль над арендной платой: новые веяния

15 ноября 2018 года только что избранное правительство Онтарио во главе с Дагом Фордом отменило контроль над арендной платой в новых зданиях и арендуемых помещениях, которые не были заняты до этого времени. Владельцы недвижимости, не попадающей под эти критерии, должны следовать законам Онтарио, когда владелец жилья имеет право повысить арендную плату один раз в год, начиная со дня начала аренды или даты последнего ее повышения. Причем, процент, на который аренда может увеличиться, определяется правительством Онтарио ежегодно. Так, в 2023 году аренду можно повысить на 2.5%, в следующем году – на те же 2.5%. А вот в прошлом году поднимать аренду можно было только на 1.2%, в 2021 аренда была и вовсе заморожена и поднимать ее было нельзя.

Большой скандал поднялся недавно, когда две сестры Юмма и Хадея Фаруг получили извещение о повышении своей ежемесячной аренды с $2,500 до $9,500. Они живут в двухспальной квартире с двумя ванными комнатами уже три года. Этим летом они обратились к владельцу жилья с перечнем проблем, которые накопились за эти несколько лет. Сестры оплатили за ремонт неисправностей сами. Когда они обратились к арендодателю с просьбой покрыть расходы и рассчитаться с жильцами, ими прислали сообщение об увеличении аренды на $7,000 ежемесячно. Сейчас они должны выехать из квартиры к ноябрю. Сестры обратились за помощью к депутату от новых демократов Эндрю Жиллу. Было организовано подписание петиции с просьбой обратить внимание руководителей провинции на усиление реального контроля над повышением арендной платы в провинции Онтарио. Уже более 20 тысяч человек подписали эту петицию. Вот сайт www.tspndp.ca/rentcontrol, где вы также можете выразить свое мнение по этому поводу. История этих сестер получила широкую огласку. И они не единственные, кто борется с ростом арендной платы в быстрорастущем городе.

Проблемы во времена инфляции, постоянно дорожающей жизни, растущих цен на жилье и аренду из-за взлетевших банковских процентов, как и недостаточно проработанные юридические отношения между владельцами жилья и квартиросъемщиками не способствуют спокойному разрешению возникающих между ними конфликтов. Владельцы жилья жалуются на невозможность выселения жильцов в случае неуплаты аренды вовремя. Несколько месяцев длится ожидание рассмотрения подобных случаев в суде. В итоге, при растущих ценах на содержание жилья его владельцы терпят огромные убытки. С другой стороны, съемщики жилья тоже не знают, как выжить в таких условиях, когда больше половины семейного дохода уходит на квартплату, и риск выселения за неуплату все больше и больше страшит людей. Политика, ведущая к повышению цен на аренду, подталкивает все больше жителей Онтарио жить в условиях нестабильности. Все больше арендаторов должны жертвовать предметами первой необходимости, такими, как еда и лекарства. Поэтому после уплаты аренды у людей не остается средств на достойную жизнь. А все мы знаем, что последствия такой жизни «на грани» нищеты приводят к ощутимым изменениям в жизни всех слоев общества. Более того, идет активизация деятельности различных сообществ арендодателей по учету и составлению базы данных по жильцам, доставляющим массу проблем и «забывающим» вовремя оплатить свою аренду. Эти «черные списки» оставляют неблагонадежных съемщиков жилья в ситуации, когда становится практически невозможно найти себе новую крышу над головой.

Причиной, почему был ослаблен контроль над платежами за аренду в конце 2018 года, было желание простимулировать инвесторов строить больше объектов недвижимости и увеличить предложение жилья. Но оказалось, что еще в то время, когда принималось это решение, противников его было более чем достаточно. Утверждалось, что «именно возможность неограниченно повышать аренду и приведет к стремительному росту арендной платы». Всего за год до этого – в апреле 2017 года – прежнее либеральное правительством под руководством Кэтлин Уинн расширило контроль над арендной платой во всех зданиях, независимо от года их постройки. Это изменение представляло собой обновление предыдущего законодательства, согласно которому арендная плата контролировалась только для жилья, построенного до 1991 года.

Контроль арендной платы Онтарио регулируется ежегодными правилами, устанавливаемыми правительством провинции с использованием индекса потребительских цен, однако арендодатели могут обратиться с официальным запросом с просьбой о более высоком повышении арендной платы, если состояние недвижимости было существенно улучшено. В 2023 и 2024 гг повышение возможно только на 2.5%, что является наибольшим ростом за последние 10 лет, но все же эти проценты не дотягивают до уровня инфляции – 5.9%. Правительство Форда объявило тотальную поддержку арендаторам и собирается направить все усилия для борьбы с «нечестными» владельцами жилья, которые всеми правдами и неправдами пытаются получить свое жилье в личное распоряжение.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Проблемы жилья и возможные способы их решения

Премьер-министр Канады Джастин Трюдо объявил неделю назад об отмене налога GST для новых зданий, предназначенных для сдачи жилья в аренду. Защитники квартиросъемщиков сетуют на то, что большого влияния эта мера не окажет, особенно тогда, когда людям предлагают маленькие квартирки, похожие больше на коробки из-под обуви. Обещание об отмене GST, федерального налога с продаж нового жилья, предназначенного для сдачи в аренду в течение семи лет, прозвучало от премьера еще в предвыборную кампанию 2015 года в Лондоне (Онтарио). Более того, он предлагал всем провинциям убрать заодно и провинциальные налоги (в Онтарио – это PST). Канадцам нужно строить больше квартир для людей, нуждающихся в аренде жилья, а не для инвесторов, которые предлагают прибыльную, но краткосрочную аренду в Airbnb. Изменения коснутся строительства многоквартирных домов, студенческих кампусов и общежитий для пожилых людей и предназначенных для долгосрочной аренды жилья. Одной из идей является стимулирование застройщиков строить больше квартир, достаточно просторных для проживания больших семей, а не квартир-«крошечек».

В тот же день Пол Каландра, недавно назначенный министр муниципальных дел и жилищного строительства Онтарио, объявил, что его правительство будет работать с Оттавой, чтобы отменить, в том числе, и провинциальную порцию налога как можно скорее.

Новости из Оттавы и провинции с одобрением были встречены представителями строительной отрасли. Так, Дейв Уилкес, президент и генеральный директор Ассоциации строительной индустрии и землеустройства (BILD), заявил, что, наконец, правила игры меняются, и правительство заслуживает аплодисментов. Он добавил, что «бизнес-модель» специализированной аренды (rental apartments) просто не работает из-за высоких процентных ставок и высоких затрат на рабочую силу. Застройщики должны платить HST авансом, поэтому требуются годы, чтобы заработать эти суммы на арендной плате. Таким образом останавливается развитие этого сегмента рынка недвижимости.

Прозвучало и менее оптимистическое заявление. Например, Джорди Дент, исполнительный директор Ассоциации арендаторов Торонто, утверждает, что каждый раз, когда обсуждаются меры по решению проблемы выхода из кризиса, выигрывают только те, кто и так получает прибыли и сверхприбыли в отрасли строительства недвижимости. Сам Джорди Дент выступает за расширение налоговых льгот для строительных организаций, строящих жилье для нуждающихся квартиросъемщиков, для тех, кто строит просторные квартиры для больших семей, для тех, кто заведомо ориентируется на жилье экономного типа с невысокой арендной платой.

По статистике, средняя плата за аренду односпальной квартиры в Торонто взлетела в сентябре текущего года до $2,600. За комнату в квартире, которая делится между проживающими, люди платят, в среднем, $1,302 в месяц. В городе чрезвычайно мало проектов строящегося арендного жилья, поэтому арендаторы вынуждены обращаться к владельцам кондоминиумов – крошечных квартир, за которые нужно платить бешеные деньги. Эта логика не совсем понятна. Люди в Торонто уже платят за односпальные квартиры $650,000 – 750,000, и никого не смущает концепция минимализма. В то же самое время правительство объявляет борьбу за комфорт и доступность аренды для другой категории граждан. Правилен ли этот подход, покажет будущее, но что-то мне подсказывает, что любые перекосы до добра не доводят.

Эффект от отмены налога HST не будет заметен сразу. Год – два понадобятся для раскачки. Пока же набирает популярность организация сообществ людей, вынужденных жить в трейлерах – домиках на колесах. На район Port Lands, находящийся недалеко от известного района Distillery District, недавно обратили внимание журналисты. На самом деле, как оказалось, этот район стал привлекательным уже давно, ведь это больше индустриально-коммерческий район, в котором на незваных гостей никто не жалуется. Городские власти приступили к масштабной реконструкции территорий, находящихся всего в 5 километрах от даунтауна Торонто. У каждого из жителей кемпинга своя нелегкая судьба. Да, у них есть деньги на топливо и еду, а ведь есть и совсем неимущие люди, которые ютятся в палаточных городках. Без помощи государства проблемы этих людей не решить. Имеет значение абсолютно все: изменение законодательства, современные технологии, финансирование и налоговые льготы. Есть горячие головы, которые требуют объявить право на жилье приоритетным, отобрать и поделить избытки недвижимости. Вряд ли этим революционным решением будут довольны владельцы недвижимости, ступившие на нелегкий путь инвестора.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Строительство нового жилья: последние новости

И опять приходится возвращаться к предупреждениям работать аккуратно со строительными компаниями. В конце августа молодая семья должна была зарегистрировать построенный таунхаус в северном районе Ричмонд Хилл – на перекрестке Yonge Street & Bond Crescent. Это проект компании Dormer Bond Inc., партнера Rivermill Homes. Совершенно неожиданно компания повысила свои расходы на строительство, выставила счет за это покупателям, а сумма оказалась значительной – дополнительные $30,533. Сумма детально расписывалась как повышение затрат на балки, каменную кладку, покрытие на крыше, пиломатериалы. Эта сумма была добавлена к начальной стоимости покупки $742,490. Нигде в начальных документах не оговаривались варианты удорожания контракта из-за отсутствия оригинальных материалов и необходимости поисков различных альтернативных вариантов. Покупатели въехали в таунхаус в ноябре прошлого года с условием того, что окончательный пересчет по использованию дорогостоящих материалов будет сделан уже на стадии окончательного закрытия сделки.

Стивен Шаб, адвокат, представляющий интересы покупателей, написал письмо в строительную компанию. Он указал юристам застройщика на рекомендации Home Construction Regulatory Authority (HCRA) относительно потенциальной возможности повышения цен в течение процесса строительства. Любые предполагаемые изменения цены недвижимости должны быть сделаны своевременно и обсуждены с покупателями сразу, а не на самом последнем этапе. Если застройщик составляет Договор купли-продажи таким образом, что покупатель может быть введен в заблуждение, HCRA вправе рассмотреть вопрос о том, имело ли место профессиональное нарушение и обладает ли компания-застройщик необходимой компетенцией для сохранения лицензии на строительство.

В ответ на претензии адвоката покупателей строительная компания не стала настаивать на своих претензиях и отозвала иск в $30,533 и дополнительных $3,500, но в обмен потребовала подписать договор о неразглашении. Этот договор обязывает потерпевшую сторону не разглашать детали процесса и соглашения с застройщиком. В итоге покупатели стали полноправными обладателями своего жилья без дополнительных поборов.

Еще один урок для покупателей новых домов и квартир, находящихся на стадии строительства. Необходимо изучение контракта на начальном этапе, когда еще не поздно скорректировать пункты договора, не отвечающие интересам покупателей, а иногда и прямо противоречащим им. Однозначно, строительная компания должна быть лимитирована в своих возможностях манипулирования ценами в зависимости от флуктуации цен на рынке стройматериалов.

Какова сейчас ситуация на рынке нового жилья? За последние два с половиной года в Онтарио было зарегистрировано больше строек, чем за последние 30 лет. Но специалисты утверждают, что даже эти темпы нельзя назвать удовлетворительными. Цифра, к которой стремится правительство провинции – это полтора миллиона единиц жилья за период в 10 лет. Из этого следует, что в год нужно сдавать 150,000 единиц жилья. В первом и втором кварталах 2023 года было начато строительство 44,000 единиц, вторая половина года ожидается не такой успешной из-за повышения цен на стройматериалы, последствий роста процентной ставки и недостаточного количества трудовых ресурсов. Более того, рост числа новых строек, наблюдаемый за последние два года, в основном является следствием предыдущего высокого спроса на жилье, вызванного резким снижением процентных ставок во время пандемии. Так как процентные ставки выросли с марта 2022 года с 0.25% до 5%, застройщикам и инвесторам стало сложнее занимать деньги и финансировать проекты. Именно этот фактор станет замедляющим строительство в ближайшем будущем.

Не очень радующая ситуация сложилась на рынке строительства кондоминиумов. Продажи во втором квартале снизились на 35% по сравнением с тем же периодом прошлого года. Цены на квартиры впервые стали снижаться, чего не происходило последние 10 лет. Спад в этом сегменте рынка получит свой результат через несколько лет, когда мы будем наблюдать серьезный дефицит предложения.

Существует проблема дефицита жилья «среднего» класса. По-прежнему недостаточное внимание уделяется строительству дуплексов, триплексов, многоквартирного жилья, жилья средней этажности.

А чтобы построить более доступные по цене квартиры, правительству необходимо предоставить недорогие кредиты и отменить HST при аренде жилья, чтобы стимулировать большее количество таких новостроек, так считают эксперты.

Еще в феврале 2022 года правительство провинции Онтарио представило отчет Целевой группы по доступности жилья, в котором изложены способы ускорения жилищного строительства и повышения его доступности. Помимо пожеланий по уплотнению городских центров за счет строительства зданий средней и высокой этажности, эксперты высказались и за уплотнение уже существующих домов, предназначенных для проживания одной семьи, переоборудование таких домов в многоквартирные.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Отмывание денег в сделках с недвижимостью

Отмывание денег с помощью сделок с недвижимостью стало проблемой за последние годы в Канаде. По словам главы Ontario Real Estate Association Тима Худака, рынок жилья провинции наводнен «грязными» деньгами.

По данным расследования по отмыванию денег, проведенного правительством Британской Колумбии, за 10-летний период посредством сделок с недвижимостью Онтарио было отмыто около $30 миллиардов доходов, полученных незаконным путем. Обнаружить незаконные деньги, попадающие в систему рынка недвижимости, чрезвычайно сложно, именно поэтому эффективное решение ускользало от регулирующих органов в течение многих лет.

Недавно компания из Ванкувера Iluminai Intelligence создала программу с базой данных, помогающих выявлять лиц, отмывающих деньги на рынке недвижимости, и представила эту программу в Онтарио.

Фридрих Клаус, Кристофер Морено и Джесси Латам – партнеры, зарегистрировали свою компанию два года назад. Уже в июле этого года открылся клиентский центр в Онтарио, где расположен центр обработки данных. Компания использует систему NexOne, которая уже применяется в сфере недвижимости для регистрации транзакций и обработки отчетности.

Как отметил Фридрих Клаус, в вопросах мошенничества новое – это хорошо забытое старое. Многие махинации, которые были признаны преступлениями на финансовых рынках 100 лет назад, сейчас получили широкое распространение в секторе недвижимости, потому что их практически невозможно отследить, так как доступ к данным очень ограничен.

Компания Iluminai Intelligence ставит целью разоблачение тех лиц, кто использует деньги, заработанные незаконным путем, и пытается сделать их законными, направляя финансовые средства через легальное предприятие или инвестиции, тем самым «отмывая» их от сомнительного прошлого.

Один из методов заключается в использовании денег, заработанных незаконным путем, в виде ипотечного кредита, а затем в заявлении об их погашении, регистрируя это как законный доход.

Другой вариант – внесение в несколько банков сумм чуть менее $10,000 наличными. $10,000 – это пороговая сумма, выше которой банк обязан сообщать о таких депозитах.

Для покупки дома или квартиры, как правило, выписывается ряд чеков.

Тим Худак, Ontario Real Estate Association CEO, считает, что риэлторы не откажутся от любой помощи, для того чтобы положить конец всем нелегальным схемам, отмечая, что более всего махинации распространены в провинциях Британская Колумбия и Онтарио, где в последние годы наблюдается бум на рынке недвижимости. По его мнению, отмывание денег противоречит общественным интересам и усугубляет проблемы с доступностью недвижимости. Он считает, что правительство недостаточно серьезно относится к этой проблеме, в результате ухудшается положение честных покупателей.

Основная система предотвращения отмывания денег на рынке недвижимости Онтарио находится в ведении канадского центра анализа финансовых операций и отчетов (FINTRAC), который обязует риэлторов выявлять и сообщать о любой подозрительной деятельности. Брокеры обязаны отвечать на вопросы подробной анкеты FINTRAC. При этом Фридрих Клаус отметил абсолютное неудобство пользования этой системой как риэлторами, так и властями. По его мнению, компания Illuminai предпочитает более откровенный подход к созданию базы данных и дает возможность анализа и сканирования любой подозрительной сделки. Сама система будет упрощена с целью большей эффективности. Компания будет иметь доступ к различным источникам данных, например, к зарубежным юридическим документам, данным Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

На сегодняшний день риэлторам чрезвычайно сложно оценить своих клиентов, ведь у них нет никакой информации о финансовом состоянии покупателей или продавцов недвижимости. Какие есть основания подозревать своих клиентов в недобросовестности или, еще хуже, в финансовых преступлениях? Подозревая во всех тяжких своих клиентов, агент может не иметь никаких доказательств на этот счет. Гораздо большей финансовой информацией могут обладать брокеры по ипотеке и адвокаты. Ilumni работает с компьютерной базой данных, где на каждого клиента содержится досье, находится ли он под санкциями; есть ли какие-то судимости; представляет ли он какую-либо угрозу. Полезным источником информации являются фондовые рынки, которые, как оказывается, могут отслеживать лиц, занимающихся отмыванием «грязных денег». Идея состоит в том, чтобы отслеживать, имея всю информацию, «подозрительные» сделки, при которых люди или номерные компании, не имеющие больших средств и никаких возможностей, стремительно обогащаются с помощью покупки и продажи недвижимости или ее аренды. Судя по тому, что государство заинтересовано во внедрении этой новой системы, ее разработчики не видят никаких проблем в немедленном определении подозрительной сделки, как только им будет получен доступ к регистрационной системе и условиям, на которых получен ипотечный заем.

Соединенные Штаты Америки и Великобритания уже давно ставят всевозможные преграды на пути к легализации денег, добытых нечестным путем. Из-за того, что Канада более пассивна, мошенники пытаются максимально активно использовать лазейки законодательства в нашей стране. Именно поэтому государство намерено сделать все возможное, для того чтобы положить конец всем нелегальным схемам.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

О продаже контракта со строительной компанией

На рынке недвижимости, к сожалению, повторяется ситуация пятилетней давности. При растущих процентных ставках, снижающихся и очень осторожных оценках недвижимости компаниями, к которым обращаются банки при подписании договора с покупателями, приходится сталкиваться со сложностями закрытия сделок покупки домов от строительных компаний. У тех покупателей, у которых достраивается дом, в котором они планировали жить сами, нет возможности продать свою недвижимость, в которой они проживают сейчас, за желаемую цену. На покупку новой недвижимости банки не хотят давать заём на полную стоимость из-за того, что опасаются снижения цен на рынке. В итоге, потенциальные покупатели, не имеющие возможности найти или занять деньги, вынуждены столкнуться не только с потерей депозита, но и с возможными судебными разборками, если строительная компания будет вынуждена продать дом существенно ниже стоимости. В последнем случае покупатели должны будут оплатить строительной компании еще и разницу в цене недвижимости.

На рынке нового жилья появляются первые признаки неблагополучия. Совет любого специалиста – закройте покупку построенного дома любыми способами, потом продайте его, если не можете оплачивать ипотеку. Это всегда лучше, чем годами продолжать судебную тяжбу, закончив ее потерей сотен тысяч долларов и объявлением банкротства.

Как вариант, последние годы стала распространенной продажа «assignment sale», когда продается контракт со строительной компанией. Для этого нужно проверить подписанные документы с адвокатом на предмет условий переоформления контракта на новое лицо. Обычно строительные компании за продажу контракта могут налагать штрафные санкции. Новым покупателям часто «везет» выторговать и лучшую цену. Ведь для первого покупателя лучше потерять немного, чем обрекать себя на годы судов и огромных потерь.

После повышения ставок Банком Канады в июне и июле многие риэлторы отметили заметный рост интереса к «assignment sale» – сделкам, когда первоначальный покупатель недвижимости на этапе строительства передает права и обязанности по договору купли-продажи другому покупателю.

Симеон Папайлиас, управляющий партнер Royal LePage’s REC Canada, отметил рост таких продаж в последнее время с обычных 10 – 15% до 30%. Причем, строящиеся квартиры не так сильно подвержены этой тенденции из-за достаточного спроса на них. Новые иммигранты, молодые специалисты и семьи, инвесторы держат спрос на этот вид недвижимости. Более дорогой сегмент рынка – дома стоимостью $1.5 миллиона и выше – подвержен гораздо большим флуктуациям.

Отрасль строительства новых домов в целом ощутила негативные последствия экономического спада. Продажи упали более чем на 50% ниже среднего показателя за 10 лет. То, что Даг Форд собирается снять протекцию с десятков акров земельных участках заповедного Зеленого пояса, не сильно повлияет на покупательскую активность, а строительство на этих лакомых кусочках земли не сможет быть застрахованным от тех негативных трендов, которые только набирают скорость в нездоровой экономике.

Адвокат Марк Моррис, работающий в сфере недвижимости, отмечает нездоровую тенденцию покупателей, пытающихся найти любую возможность выхода из контракта по покупке новостройки. Это, кстати, тоже возможный вариант. Первый шаг, который вы делаете после изучения вашего контракта адвокатом, это обращение к представителям строительной компании. К счастью, там тоже есть люди, которые могут войти в вашу ситуацию. Ситуация может быть самой разной: увольнение с работы, переезд в другой город, провинцию, страну, развод, болезни. Бывает, что вся неприятная ситуация может закончиться подписанием документа «Mutual Release» и без катастрофических последствий.

При ожидаемом подъеме процентных ставок в течение еще одного года вполне вероятен прогноз неотвратимого прессинга на покупателей нового строящегося жилья.

Проблема покупки строящегося жилья состоит в том, что, несмотря на солидный депозит (от 10% до 20%) и вроде бы определенную цену, ножницы между положением рынка недвижимости во время покупки и во время закрытия зачастую не позволяют покупателям получить нужную сумму займа, на которую они рассчитывали.

Проблемой может быть и пункт в договоре – о наличии разрешения о передаче контракта на чье-то другое имя. Именно это нужно проверить у адвоката перед тем, что вы что-то соберетесь делать. Обычно строительные компании дают такое разрешение, но размещать объявления о продаже этой недвижимости, особенно в риэлторской базе MLS, строжайше запрещено. Нарушители могут быть наказаны существенными штрафами.

В любом случае, assignment sale становится все более популярной транзакцией, когда ситуация может быть разрешена ко взаимному согласию сторон. Продавец контракта избавляется от головной боли, а покупатель контракта может заключить выгодную сделку.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

Конец лета: ситуация на рынке недвижимости

Интересны факты, опубликованные недавно в отчете компании Re/Max. Во втором квартале текущего года цены выросли в трех районах: Bayview Village – на 21.4%; Etobicoke’s Alderwood – на 9.3%, North York – на 1.4%.

На западе Little Italy и в Trinity Bellwoods цены на отдельные дома выросли на 16% во втором квартале 2023 года по сравнению с тем же периодом прошлого года – от $2,1 млн. до $2,46 млн. В Cabbagetown также цены поднялись на 11.7% и достигли $3,1 млн. по сравнению с $2,8 млн. в прошлом году.

Более скромным ростом может похвастаться Rosedale – 4.3%, где цены на жилье поднялись с $4.1 млн. до $4.3 млн. В районе Don Mills цены на жилье выросли на 3.7%, от $2,36 млн. до $2,44 млн.

Не везде дела обстоят так же. Например, цены на отдельные дома упали в остальных районах Торонто. Спад составил от 1% в Newtonbrook East в North York до 17% в Forest Hill.

Такие районы, как Trinity Bellwoods и Cabbagetown, остаются очень привлекательными из-за близости к центру и из-за более выгодной цены по сравнению, скажем, с районом Rosedale, по мнению брокера Камерона Форбса из Re/Max Realtron Realty. Дома в Little Italy или Don Mills продаются дешевле, хотя эти районы расположены гораздо ближе к центру. Именно из-за повышенного спроса и недостаточного предложения выходящих на продажу домов цены растут быстрее, чем в остальных районах города.

В остальных районах города цены на недвижимость пошли вниз в первой половине года. Специалисты связывают это с ростом процентных ставок, которые выросли на 4.75 пункта с марта 2022 года. При этом продавцы недвижимости не торопятся выходить на рынок, ожидая понижения процентных ставок и вследствие этого стремительного роста цен. Покупатели же ждут понижения ставок, чтобы получить возможность кредитования от банка. Скорее всего, осенью эта тенденция сохранится. Ставки выросли, количество транзакций сократилось, движение на рынке существенно затормозилось.

В отчете говорится о ранее недооцененном районе North York – Bathurst Manor. Он простирается треугольником к востоку от перекрестка Dufferin St./Steeles St. до Sheppard Ave. W./Don River Blvd. Многие годы молодые семьи, покупающие свои дома впервые, обосновывались именно в этих краях. Стоимость отдельных домов здесь сейчас чуть более $1,7 млн, что сегодня самая низкая средняя цена в центральных районах города. Из-за этого первые шесть месяцев года здесь наблюдался небольшой рост активности по сравнению с этим же периодом прошлого года. Широкие земельные участки – 50 кв. футов, одно- и двухэтажные дома дают потенциал для желающих привести эти дома в порядок и после косметического или капитального ремонта рассчитывать на дополнительный рост цены дома в будущем.

Строительный бум в западной части города, возведение новых кондоминиумов и таунхаусов, приведение в порядок набережной Онтарио, привело к заинтересованности покупателей в районах Alderwood, Long Branch, New Toronto, Mimico.

Наибольшее снижение активности рынка недвижимости было отмечено в районах High Park, North Junction, Bloor West Village. Там количество выставленной на продажу недвижимости снизилось на 58% по сравнению с июнем прошлого года. В районах Rosedale Moore этот показатель снизился до 43.8%, Leaside – до 40%. Это традиционно районы, где живут в основном состоятельные семьи, поэтому «текучка» совсем небольшая. Как только случается желанная покупка в этих привлекательных районах, люди живут здесь десятилетиями. Хорошие школы, дружные соседи, удобная инфраструктура – что еще нужно для комфортной жизни семьи?

Ближайшее будущее рынка недвижимости видится достаточно спокойным, по мнению экспертов Re/Max. По моему мнению, все те хозяева, которые еще пока пользуются своими резервами или кредитными возможностями, будут ждать лучших времен. Следующее заседание Центрального банка Канады назначено на 6 сентября. Если будет еще повышение процентных ставок, а потом еще и еще, то в какой-то момент сработает триггерный эффект. Люди вынуждены будут продавать дома. За этим последует эффект «домино». Именно тогда рынок может развернуться совершенно в другую сторону. Уже сейчас видны первые признаки неблагополучия. Очень многие покупатели новых построенных домов не могут их зарегистрировать, так как не в состоянии продать за желаемую цену недвижимость, в которой они проживают. Последствия могут быть плачевными – потеря депозитных денег и судебные тяжбы на сотни тысяч долларов со строительными компаниями.

Рекомендую не тянуть время до последней минуты, когда ничего уже нельзя будет поправить. Если вас беспокоит ваша ситуация или нужна информация по вашему району, звоните!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca