Ирина Антипова

МОРТГИДЖ ОТ “А” ДО “Я”

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2% на ваш мортгидж!!!

Десять главных ошибок в управлении финансами

Прежде чем переходить к вопросам: как выплатить быстрее мортгидж и желательно доналоговым долларом, как реально уменьшить налоги на доходы, как инвестировать средства RRSP и где взять средства на образование детей в университете, которое будет стоить в ближайшее время более 65,000 долларов,

Остановимся на 10 ГЛАВНЫХ ОШИБКАХ В УПРАВЛЕНИИ ФИНАНСАМИ и как их избежать или скорректировать.

ОШИБКА 1: Если вы имеете 25- летний мортгидж на сумму $200,000, то вы выплатите $336,699 интереса за 25 лет амортизации 10% мортгиджа, т. о. вместо $200,000 кредита Вы выплатите $536,699.

Коррекция: выплатить мортгидж за 15-летний период или выплачивать дополнительные суммы в погашение основной суммы. Результат: экономия более $154,000 интереса в данном примере. Очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса, т. к. даже разница в 1% увеличивает ваши ежемесячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты интереса банку за период существования мортгиджа возрастает на 30%.

При более низком %% интереса на мортгидж, увеличивается доля выплаты в погашение баланса мортгиджа и уменьшается доля выплат в погашение интереса.

ОШИБКА 2 : Покупка вами Whole Life или Universal Life Insurance Policies. Это наиболее дорогие виды страхования жизни.

Коррекция: купить Level Term Страховку жизни, в которой гарантирован постоянный уровень платежей на определенный период времени – на 5; 10; 20 лет или до 75; 100 лет. Результат: экономия до 70% на ежемесячных платежах по страховке. Страховые агенты получают очень низкие комиссионные за Level Term Life Insurance и как следствие не заинтересованы в их продаже. Для сравнения, в Америке клиент может сделать shopping around относительно цен на страхование жизни прямо по телефону, подобно тому, как вы покупаете страховку на машину. В Канаде также существует подобная справочная база данных с постоянной коррекцией цен и условий страхования жизни. Однако получили ли вы от своего агента подробную распечатку для себя с ценами и условиями ВСЕХ КАНАДСКИХ КОМПАНИЙ ДО ПОДПИСАНИЯ ЗАЯВЛЕНИЯ на страхование жизни. В 99% ответ ваш будет – нет! А ведь стоимость может быть на 70% дешевле.

ОШИБКА 3: У вас плохая кредитная история в результате поздних платежей или платежей не в срок или нет кредитной истории.

Коррекция: необходимо оформить кредитную карточку с внесением соответствующей суммы на депозит в банке (secured card). Вы можете получить secured card в ближайшем к вам отделении Bank of Montreal, Royal Bank, etc. Результат: вы получите постоянный кредит в банке, после регулярной и своевременной оплаты счетов по кредитной карточке в течение определенного периода времени (обычно не более 6 месяцев).

ОШИБКА 4: Покупка вами новой машины, т. к. новые машины, особенно американские модели, быстро теряют в цене до 30-50% в течение первых двух лет.

Коррекция: покупка 1-2-x летнего автомобиля. Результат: вы сбережете тысячи долларов.

См. Приложение 5 в книге “Секреты Финансового Успеха”. Сравнение лизинга машины и финансирования.

ОШИБКА 5: Ваши вложения средст, приносящие доход в виде процентов интереса, подобно депозиту в банке, т. к. в соответствии с законами по налогообложению в Канаде, данный вид дохода на 100% подлежит ежегодному налогообложению.

Коррекция: инвестиции в акции, приносящие доход в виде дивидендов или capital gains, через инвестиции в MUTUAL FUNDS (Инвестиционные Фонды). Результат: налоги уменьшаются до 50% в связи с льготным налогообложением данного типа инвестментов.

См. Приложение 4 в книге “Секреты Финансового Успеха”. Таблица по налогообложению различного типа доходов (salary, interest, dividend, capital gains).

ОШИБКА 6: Вы не планируете, как вы будете жить в пенсионном возрасте и не имеете пенсионных накоплений в виде RRSP или просто инвестиций.

Это является очень большой и возможно самой главной вашей ошибкой, т. к. на сегодня является признанным тот факт, что никто не может гарантировать, что государственная пенсионная программа (CPP) будет существовать. Сегодня слышны все более громкие дискуссии в газетах, TV, радио о том, что Canada Pension Plan может не иметь необходимых фондов для выплаты пенсий тем, кто родился в годы baby-boom и более молодым канадцам. Такие источники, как Old Age Security и пенсии от компаний не смогут обеспечить достаточный доход после 65 лет. Смена места работы сегодня означает, что многие и многие в Канаде работают без специальных бенефитов корпораций и должны сами делать необходимые пенсионные накопления.

Коррекция: RRSP стратегия, т.к. в Канаде на сегодня существует лучшая в мире программа государственной поддержки-дотации пенсионных вкладов. Государство субсидирует ваш пенсионный вклад (возвращает вам налоги, уплаченные вами на данную сумму инвестмента) плюс рост ваших пенсионных накоплений не облагается налогами (tax-free compound interest) внутри данной программы (tax-deferred investment). Все GIC, MUTUAL FUNDS разрешены государством для инвестиций пенсионных планов.

ОШИБКА 7: Ваши дети участвуют в вашем бизнесе, но не получают даже минимальной зарплаты. При этом вы платите налоги за эту часть своих доходов по вашей тарифной сетке.

Коррекция: начните выплачивать вашим детям зарплату и экономьте до $1000 на каждые $2000 выплаченные Вашему ребенку.

ОШИБКА 8: Вы не вычитаете как затраты то, что потрачено вами на компьютер, машину, оргтехнику…

Коррекция: амортизируйте их через ваш небольшой бизнес. Как результат, данные основные средства будут списаны с доходов бизнеса как затраты, через небольшой период времени.

ОШИБКА 9: Вы покупаете индивидуально отдельные акции (не через MUTUAL FUNDS), золото, землю без построек. Это очень рискованные вложения средств. Кроме того, вы не можете получать доход до момента продажи и отсутствует высокая ликвидность MUTUAL FUNDS (продажа за 3 дня, что гарантировано инвестиционным законодательством в Канаде). Коррекция: инвестиции в MUTUAL FUNDS с возможностью переводить деньги из одного фонда в другой (по обстоятельствам на финансовомрынке). Результат: инвестиции с уровнем риска в соответствии со сроком и целями инвестиций.

ОШИБКА #10: Ваши инвестиции в Savings Bonds, GIСs, в связи с низким уровнем доходности данного типа инвестиций, возможно принесут вам ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ ДОХОД (с учетом налогов и инфляции).

Коррекция: инвестиции в государственные ценные бумаги и сбалансированные фонды через MUTUAL FUNDS (сегодня в Канаде существуют фонды со 100% гарантией Вашего основного капитала, и без участия Life Insurance компаний). Как результат возможна выплата стандартного дохода поквартально или помесячно, что очень подходит консервативным инвесторам в пенсионном и предпенсионном возрасте.

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2% на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

www.antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069

МОРТГИДЖ ОТ “А” ДО “Я”

Часть 7

Правила игры под названием МОРТГИДЖ

Покупать или рентовать? Покупать или подождать? Заплатить 5% down payment на дом или 20%? Брать мортгидж открытый или закрытый, на 25 лет или на 6 месяцев? Все эти вопросы волнуют многих из вас.

Данная информация, возможно, будет интересна и полезна не только новичкам на рынке недвижимости, но и тем читателям, кто не заинтересован выплачивать банку 300% интереса за 5 лет, подписав контракт с банком всего лишь на 6.5% годовых.

Итак, что такое мортгидж?

Мортгидж это контракт между вами и банком на финансирование банком вашей недвижимости. По условиям контракта на данный заем вы оговариваете такие пункты, как размер первого взноса, срок амортизации (срок погашения займа), льготы по ускоренной выплате займа и, самое главное, %% интереса банку по данной ссуде.

Начнем с последнего пункта, ибо он кажется очень простым и ясным для многих, нередки суждения типа, что тут может быть неясного, все кристально ясно и понятно, необходимо брать в долг под самый низкий процент, скажем 6.5% годовых, и платить в срок. Однако очень немногие из вас знают, что при 6.5% интереса по мортгиджу с амортизацией 25 лет и суммой займа $200,000 вам придется выплатить за первые 5 лет $60,299 сумму интереса банку за предоставленный кредит, а вот сумма выплат самого кредита составит значительно более скромную цифру – $19,337. Вы можете даже потерять дар речи от этих шокирующих цифр: более 300% интереса на сумму оплаты principal (сумма займа). Если же принять во внимание, что выплата мортгиджа производится посленалоговым долларом, то соотношение станет совсем не в вашу пользу: до 600% интереса (в пересчете на вашу зарплату при marginal tax rate 50%) на сумму оплаты principal.

Приведу конкретные цифры соотношения оплаты вами интереса банку и principal в течение 25 лет амортизации мортгиджа в нашем примере.

 

Дата мортгиджа                                            01.01.2012

Платежи                                                         1 раз в месяц

Сумма мортгиджа (principal)              $200,000

% интереса                                                    6.5%

Срок амортизации                                   25 лет

Месячные платежи                                 $1339.65

 

Мортгидж закрытый, на срок 5 лет с фиксированным % интереса 6.5%.

 

  ГОД  МОРТГИДЖА   PRINCIPAL   INTEREST  ВСЕГОВЫПЛАЧЕНО БАЛАНС(остаток задолженности по мортгиджу )
01.02.2012 $270.70 $ 1,068.95 $1,339.65 $199,729.30
01.03.2012 $272.15 $1,067.50 $2,679.30 $199,457.15
01.04.2012 $273.60 $1,066.05 $4,018.95 $199,183.55
01.05.2012 $275.06 $1,064.59 $5,358.60 $198,908.49
01.12.2012 $285.52 $1,054.13 $14,736.15 $196,941.45
Total in 2012 $3,058.55 $11,677.60
01.01.2014 $6,912.19 $25,239.41 $32,151.60 $193,087.81
01.01.2015 $10,714.38 $37,513.02 $48,227.40 $189,285.62
01.01.2016 $14,767.72 $49,535.48 $64,303.20 $185,232.28
через 5 лет
01.01.2017 $19,088.82 $61,290.18 !!! $80,379.00 $180,911.18
01.01.2018 $23,695.36 $72,759.44 $96,454.80 $176,304.64
через 25 лет
01.01.2037 $200,000.00 $201,895.00 $401,895.00 $0.00

 

Рассмотрим первый год 2012. Схема любого мортгиджа предусматривает равные месячные платежи, однако, с различным пропорциональным делением на оплату principal и интереса. Каждый месяц сумма интереса уменьшается приблизительно на  полтора доллара и соответственно сумма principal в месяц увеличивается ровно на те же полтора доллара, т. о. в первые годы мортгиджа вы фактически выплатите львиную долю интереса (заработка) банку за все 25 лет. Вы можете возразить – ничего страшного, ведь в последние годы я буду выплачивать в основном principal. Да, но, во-первых, доллар сегодня и доллар завтра – это разные доллары по покупательной способности, и вы выплачиваете банку его заработок вперед на 25 лет. Во-вторых, не следует также забывать о том, что вы захотите продать свой дом через некоторое время и купить, например, новый или больше по размерам дом. Предположим, что вы захотите продать ваш дом через 5 лет. Вы выплатили за этот период $80,000 банку, однако ваш долг банку в сумме $200,000 уменьшился лишь на $20,000 и составляет более $180,000. Более того, не открою для вас никакого секрета, когда скажу, что выплату процентов интереса по мортгиджу вы будете производить долларом после уплаты ваших налогов. Это означает, что заработать вам придется в два раза больше (если вы платите налоги по максимальной ставке). Получаем совершенно обескураживающий результат: для выплаты банку $20,000 долга по мортгиджу, вам надо будет заработать $160,000 и отдать банку все до цента (естественно после уплаты вами подоходного налога). Что можно предпринять в этой ситуации? Могу сказать только одно: в любой игре надо знать правила и тогда вы сможете спланировать заранее стратегию и тактику ваших действий.

Совет первый: Очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса, т. к. даже разница в 1% увеличивает ваши месячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты интереса банку за период существования мортгиджа возрастает на 30%.

При более низком %% интереса на мортгидж, увеличивается доля выплаты в погашение баланса мортгиджа и уменьшается доля выплат в погашение интереса.

Вы должны изучить правила игры в мортгидж до подписания контракта и внести в контракт изменения в вашу пользу.

Совет второй: по возможности, сделайте как можно больший взнос при покупке вами дома (см. Пример с учетом взноса $40,000 из программы RRSP ).

Совет третий: Вы должны знать о возможности выплачивать %% интереса по мортгиджу Вашим “доналоговым” долларом, т. е. сделать данные проценты tax deductible (для сравнения приведу в пример США, где проценты интереса по мортгиджу на одну недвижимость являются вашими затратами и уменьшают сумму ваших доходов, подлежащих уплате налогов).

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.5%  на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

www.antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069

МОРТГИДЖ ОТ “А” ДО “Я”

Наследование имущества

Часть 6

Сегодня продолжением нашей рубрики будет наследование всего накопленного вами имущества, движимого и недвижимого. Вопрос этот возник в связи с тем, что многие уже имеют в собственности дома, RRSP счета и прочие ценности, однако не имеют ни малейшего представления о законах на наследство в Канаде. Задайте себе вопрос – хотите ли Вы, чтобы Ваши наследники заплатили налог на наследство по максимальной ставке? Ответ будет –  нет, у любого здравомыслящего человека, всю жизнь платящего налоги. Необходимо при этом учесть, что, например, мортгидж Вы уже и сами выплачивали посленалоговым долларом. Таким образом, всем нам необходим план – как заплатить налогов на наследство как можно меньше, а может быть и совсем их не платить.

В данной статье я приведу, во-первых, способы передачи имущества при жизни и способы передачи имущества посмертно. Ниже будет приведена таблица, в соответствии с которой происходит распределение вашего имущества в соответствии с законодательством в Канаде (конкретно в провинции Онтарио, т. к. во всех провинциях существуют значительные отличия в SUCCESSION & INTERSTATE LAW), если Вы не оставили завещание. Замечу при этом, что наличие завещания значительно облегчает и ускоряет процесс наследования.

Увеличение ставок PROBATE FEES привело к тому, что легальные способы уменьшения данного налога стали очень широко применяться в финансовом планировании.

 

  1. Совместное владение имуществом (JOINT OWNERSHIP)
  2. Передача и распределение имущества напрямую владельцем.
  3. Дарение (при жизни) с сохранением права использования имущества пожизненно.
  4. Передача имущества во владение прижизненным трастом.
  5. Передача наследства в виде финансов в корпорацию.

 Рассмотрим на конкретных примерах, как можно избежать ошибок при составлении завещания и как правильно, с минимальными налогами, распределить имущество между близкими в завещании.

Один из клиентов, на момент составления завещания, имел в наличии T-BILLS (государственные ценные бумаги) на сумму $200,000 и, примерно, на равную сумму $200,000 инвестиций в программу RRSP (пенсионные накопительные фонды). Основным его желанием было распределение поровну всего наследуемого имущества между двумя его детьми (на данный момент он был вдовцом). Одновременно, клиент хотел свести до минимума размер налога на передачу наследства (PROBATE FEES) и оплату услуг адвоката. Данные расходы могли составить до 6.5% от суммы наследства. Как результат, им было составлено завещание (WILL), в котором он передавал все ценные бумаги T-BILLS сыну, а дочь назначил прямой наследницей его инвестиций в программу RRSP. В этом варианте, сумма инвестиций в RRSP переходит к дочери напрямую, минуя распределение имущества и PROBATE FEES. Какая главная ошибка клиента?

Данное распределение наследства не является распределением в равных долях между его детьми.

Во-первых, дочь клиента получит всю сумму RRSP в $200,000, т.к. она является прямой наследницей по документам RRSP. Однако инвестиции в программу RRSP будут облагаться налогом в последней декларации клиента о доходах (посмертно), а вот налоги будут удержаны REVENUE CANADA из имеющейся в распоряжении денежной суммы в T-BILLS. Таким образом сын клиента получит лишь сумму в $100,000 из наследуемого имущества, т.к. до получения им наследства REVENUE CANADA должно удержать подоходный налог.

Во-вторых, хотя данный пример и является упрощенной ситуацией, вывод из него однозначен: при планировании вашего наследуемого имущества вам необходим профессиональный совет специалиста по финансовому планированию, в том числе со специализацией в ESTATE PLANNING.

Рассмотрим еще один пример планирования раздела наследуемого имущества.

Клиентка, одинокая женщина, разделила свое имущество поровну (так она считала) между своими тремя сыновьями следующим образом:

  1. Старший сын получит в наследство $250,000 в виде денежных сбережении.
  2. Средний сын получит в наследство дом, где они проживают, стоимостью в $250,000.
  3. Младший сын получит в наследство инвестиции клиентки в программу RRSP в сумме также $250,000.

На первый взгляд кажется, что данный план защищает интересы сыновей клиентки в равной степени. Однако это не так. Средний сын получит дом стоимостью в $250,000 без уплаты налогов (TAX-FREE), младшему сыну при получении средств из инвестиции клиентки в RRSP достанется сумма в $175,000 (за вычетом 30% withholding tax), а старший сын получит лишь $200,000 из суммы денежных сбережений, т.к. $50,000 будут удержаны REVENUE CANADA дополнительно из суммы наследуемых денежных средств в виде подоходного налога в последнеи декларации клиентки о доходах за последний год, включая RRSP.

Как альтернативный вариант, мы могли бы предложить данной клиентке завещать каждому из ее сыновей равную долю в наследстве, без упоминания конкретного вида наследуемого имущества. В этом случае, после выплаты налогов каждому из сыновей достанется равная доля наследства.

Одним из наиболее популярных способов избежания уплаты налога на наследство в виде PROBATE FEES является совместное владение. В следующих выпусках мы рассмотрим все преимущества таких инструментов финансового планирования, как совместный счет в банке (JOINT ACCOUNT), а также вопросы наследования недвижимого имущества в Канаде.

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2%  на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

www.antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069

МОРТГИДЖ ОТ “А” ДО “Я”

Наследование имущества

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2% на ваш мортгидж!!!

Сегодня темой нашей рубрики будет наследование всего накопленного вами имущества, движимого и недвижимого. Вопрос этот возник в связи с тем, что многие уже имеют в собственности дома, RRSP счета и прочие ценности, однако не имеют ни малейшего представления о законах на наследство в Канаде. Задайте себе вопрос – хотите ли вы, чтобы ваши наследники заплатили налог на наследство по максимальной ставке? Ответ будет – нет, у любого здравомыслящего человека, всю жизнь платящего налоги. Необходимо при этом учесть, что, например, мортгидж вы уже и сами выплачивали посленалоговым долларом. Таким образом, всем нам необходим план – как заплатить налогов на наследство как можно меньше, а может быть и совсем их не платить.

В данной статье я приведу, во-первых, способы передачи имущества при жизни и способы передачи имущества посмертно. Ниже будет приведена таблица, в соответствии с которой происходит распределение вашего имущества в соответствии с законодательством в Канаде (конкретно в провинции Онтарио, т.к. во всех провинциях существуют значительные отличия в SUCCESSION & INTERSTATE LAW), если вы не оставили завещание. Замечу при этом, что наличие завещания значительно облегчает и ускоряет процесс наследования.

Методы передачи имущества при жизни владельца.

  • Продажа
  • Дарение
  • Прижизненный траст

Методы передачи имущества посмертно.

  • Указание конкретного наследника для той или иной формы имущества
  • Совместное владение
  • Согласно завещению или без завещания.

Таблица 1. Распредение наследуемого имущества (нет завещания)

Название законодательного Акта вONTARIO - Succession LawReform Act
Вы имеете следующих наследников: Ваше имущество перейдет
1. Супруг (а). Нет детей и нет потомства от умершего ранееребенка Все имущество перейдет к супругу(е)
2. Дети и внуки (дети от умершего ранее ребенка) Все имущество распределяется поровну между детьми, внуки получают долю умершего ребенка.
3. Супруг (а) и один ребенок илипотомство одного умершего ребенка Первые $75,000 переходят к супругу(е). Оставшиеся средства делятся поровну между супругом и ребенком или делятся поровну между детьми умершего ребенка (между внуками)
4. Супруг (а) и два или более ребенка или внуки. Первые $75,000 переходят к супругу (е) плюс одна треть от оставшегося имущества. Дети делят поровну оставшиеся 2/3.
5. Нет супруги (а). Ребенок или дети от умершего ранее ребенка (внуки). Дети наследуют все равными долями. Внуки делят долю умершего ранее ребенка.
6. Родители (ь). Нет супруги(а) Наследуют равными долями или все переходит к одному из родителей.
7. Братья и сестры или их дети после их смерти.Нет супруги (а). Нет родителей. Все имущество переходит равными долями братьям и сестрам или их дети делят долю умершего брата, сестры.
8. Племянники, племянницы. Нет супруги (а),родителей, братьев или сестер. Все имущество переходит равными долями к племянникам или племянницам.
9. Другие члены семьи(родственники). Нетсупруги(а), братьев, сестер, племянников,племянниц. Равными долями к родственникам, наиболее близким по крови.
10. Нет законных наследников. Все передается королевской власти (crown).

 При рассмотрении вопросов о наследовании в Канаде мы, в первую очередь, затронем раздел специальных налогов на передачу наследства, т. н. PROBATE FEES. Эти налоги должны быть заплачены в процессе передачи и распределения наследства. Данный процесс происходит под контролем суда (COURT), который выпускает специальный документ LETTERS ОF PROBATE в тех случаях, когда имеется в наличии завещание (WILL).

Ранее, большинство провинций Канады не требовали уплаты данного налога на сумму имущества до $50,000. В данный момент ситуация резко меняется и провинции, одна за другой, резко поднимают PROBATE FEES.

Максимальные ставки существуют в провинции Онтарио.

В таблице 2 приведены ставки PROBATE FEES в различных провинциях Канады.

Таблица 2. Ставки налогов на передачу наследуемого имущества.

(Probate Fees by Province)

QUEBEC PROBATE FEES не существуют
NEWFOUNDLAND Единая ставка $50 на первую $1000, далее $4 за каждую $1000. Нет ограничений максимальной суммы налога.
NOVA SCOTIA Прогрессивная шкала налогов, начиная с $75 на первые $10,000, далее до $800 на имущество в сумме $200,000 и $5 за каждую $1000 свыше $200,000.
ONTARIO Ставка $5 за каждую $1000 на первые $50,000 и далее ставка резко увеличивается до $15 за каждую $1000. Нет ограничений максимальной суммы налога.
MANITOBA Ставка $5 за каждую $1000. Без ограничений суммы.
NEW BRUNSWICK Ставка $5 за каждую $1000. Без ограничений суммы.
SASKATCHEVAN Ставка $12 на первые $1000, далее $6 за каждую $1000. Без ограничений суммы.
ALBERTA Прогрессивная шкала налогов, начиная с $25 на первые$1000, и далее домаксимальной суммы $6000 на сумму $1,000,000.
BRITISH COLUMBIA Нет налога на имущество в сумме меньше $10,000. Ставка $100 наимущество в сумме от $10,000 до $25,000 и далее $6 за каждую $1000.Нет ограничений максимальной суммы налога.
PRINCE EDWARD ISLAND Прогрессивная шкала налогов, начиная с $50 на первые $10,000, далее до$400 на имущество в сумме $100,000 и $4 за каждую $1000 свыше$200,000. Без ограничений суммы налога.

Увеличение ставок PROBATE FEES привело к тому, что легальные способы уменьшения данного налога стали очень широко применяться в финансовом планировании.

  1. Совместное владение имуществом (JOINT OWNERSHIP)
  2. Передача и распределение имущества напрямую владельцем.
  3. Дарение (при жизни) с сохранением права использования имущества пожизненно.
  4. Передача имущества во владение прижизненным трастом.
  5. Передача наследства в виде финансов в корпорацию.

В следующих выпусках мы рассмотрим все преимущества таких инструментов финансового планирования, как совместный счет в банке (JOINT ACCOUNT), а также вопросы наследования недвижимого имущества в Канаде

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2% на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

www.antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069

Консолидация долгов и замена мортгиджа

Вам нужна консультация, если вы платите более 2.2%  на ваш мортгидж!!!

Мы рассмотрим на конкретном примере консолидацию долгов и замену мортгиджа на новый мортгидж с более низким рейтом и выплатой долгов за счет увеличения суммы мортгиджа. При этом достигается значительное уменьшение месячных платежей и улучшение бюджета семьи. В качестве примера приведу семью, где долги по кредитным карточкам и машинам превысили $110,000 (баланс) с месячными платежами свыше $3,300 (необходимо учесть, что баланс кредитных карточек при минимальных платежах не уменьшается, а даже увеличивается). После консолидации  этих долгов и включения их в мортгидж данная семья стала выплачивать $550 в месяц вместо $3,300. Учитывая, что %% интереса на мортгидж значительно ниже %% по кредитным карточкам долги данной семьи стали уменьшаться в размерах.

В процессе рефинансирования очень важно получить мортгидж с наиболее низким % интереса.

Пример №1 Семья имеет мортгидж на сумму $200,000 с 5.95% и дополнительно долги по кредитным карточкам и кредитным линиям на сумму $20,000 при минимальных платежах по долгам $600.00  в месяц. Расмотрим выплату мортгиджа в течение 5 лет и сравним выплаты после консолидации долгов. В течение 5 лет выплаты по мортгиджу составят более 76,000, а вот PRINCIPAL уменьшится только на $20,000.

Ежемесячные платежи составят $1273.68 плюс $ 600.00 по кредитным карточкам.

Сумма кредита:         $ 200,000

Интерес(%,%) :          5.95 %

Амортизация:          25 лет

Платеж:                       $1,273.68

Частота платежей:Ежемесячно

 

# платежа Дата платежа Суммаплатежа Принципал Интерес(%,%) Остаток ссуды
($) ($) ($) ($)
1. Фев.  01, 2015 1,273.68 294.08 979.60 199,705.92
2. Март 01, 2015 1,273.68 295.52 978.16 199,410.40
3. Апр.   01, 2015 1,273.68 296.97 976.71 199,113.43
4. Май   01, 2015 1,273.68 298.42 975.26 198,815.01
5. Июнь 01, 2015 1,273.68 299.89 973.79 198,515.12
6. Июль 01, 2015 1,273.68 301.36 970.85 198,213.76
7. Авг.   01, 2015 1,273.68 302.83 972,32 198,910.93
8. Сент. 01, 2015 1,273.68 304.31 969.37 197,606.62
9. Окт.   01, 2015 1,273.68 305.80 967.88 197,300.82
10. Нояб. 01, 2015 1,273.68 307.30 966.38 196,993.52
11. Дек.   01, 2015 1,273.68 308.81 964.87 196,684.71
12. Янв.   01, 2016 1,273.68 310.32 963.36 196,374.39
13-59. ——————- —————– —————— ——————- ——————-
60. Янв.  01, 2020  1,273.68 392.34 881.34 179,546.31
Итого за 5лет 76,420.80 20,453.69 55,967.11 179,546.31

Данной семье предложено перефинансировать мортгидж под более низкий процент и консолидировать долги с высоким процентом интереса под более низкий процент на мортгидж. При этом предлагаются два варианта – минимальные платежи по мортгиджу 985.53 в месяц (этот платеж покрывает долги в размере 20,000) и второй вариант (с целью ускорения выплаты мортгиджа и долгов по кредитным карточкам) с платежом 1273.68 плюс 600, всего 1873.68 в месяц.

Сумма кредита:       220,000 (включает мортгидж и долги)

Интерес(%,%)  :          2,5 % ( based on PRIME RATE )

Аммортизация :          25 лет

Платеж:            :     $ 985.53

Частота платежей:Ежемесячно

 

# # платежа Дата платежа Суммаплатежа Принципал Интерес(%,%) Остаток ссуды
($) ($) ($) ($)
1 Фев.  01,2015 985.53 529.56 455.97 219,470.44
2 Март 01,2015 985.53 530.66 454.87 218,939.78
3 Апр.  01,2015 985.53 531.76 453.77 218,408.02
4 Май   01,2015 985.53 532.86 452.67 217,875.16
5 Июнь 01,2015 985.53 533.97 451.56 217,341.19
6 Июль 01,2015 985.53 535.07 450.46 216,806.12

Рассмотрим платеж в 1873.68 ежемесячно

 

# # платежа Дата платежа Суммаплатежа Принципал Интерес(%,%) Остаток ссуды
($) ($) ($) ($)
1 Фев.  01,2015 1873.68 1417,72 455.97 218,582
2 Март 01,2015 1873.68 1420,65 453,03 217,161
3 Апр.  01,2015 1873.68 1423,60 450,08 215,738
4 Май   01,2015 1873.68 1426,55 447,13 214,311
5 Июнь 01,2015 1873.68 1429,51 444,17 212,881
6 Июль 01,2015 1873.68 1432,47 441,21 211,449

 

АМОРТЗАЦИЯ уменьшилась до 11 лет !!!

В процессе рефинансирования очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса, т.к. даже разница в 1% увеличивает ваши месячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты интереса банку за период существования мортгиджа возрастает  на 30%.

Совет №1: Очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса, т.к. даже разница в 1% увеличивает ваши месячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты интереса банку за период существования мортгиджа возрастает  на 30%.

При более низком %% интереса на мортгидж, увеличивается доля выплаты в погашение баланса мортгиджа и уменьшается доля выплат в погашение интереса.

Вы должны изучить правила игры в мортгидж до подписания контракта и внести в контракт изменения в вашу пользу.

Совет №2: по возможности, сделайте как можно больший взнос при покупке вами дома (см. Пример с учетом взноса $50,000  из программы RRSP ).

Совет №3: Вы должны знать о возможности выплачивать %% интереса по мортгиджу вашим  “до налоговым” долларом, т.е. сделать данные проценты tax deductible (для сравнения приведу в пример США, где проценты интереса по мортгиджу на одну недвижимость являются вашими затратами и уменьшают сумму ваших доходов, подлежащих уплате налогов).

Вам нужна консультация, если вы платите более 2.2%  на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

www.antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069

ВРЕМЯ РЕФИНАНСИРОВАТЬ МОРТГИДЖ

 Часть 2

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2%  на ваш мортгидж!!!

Проведем сравнение различных видов мортгиджей: CONVENTIONAL (или обычный мортгидж), HIGH RATIO (или мортгидж с высоким % финансирования, более 80%), SECOND (или второй мортгидж).

CONVENTIONAL МОРТГИДЖ банк дает, если вы можете внести не менее 20-25% downpayment (первый взнос на покупку дома). Банк считает, что уровень риска при этом достаточно низкий, и это позволит Вам получить данный вид мортгиджа на самых лучших для даного банка условиях финансирования. Основным условием для получения вами мортгиджа служит ваш коэффициент TDSR (total debt service ratio) – коэффициент платежей по  вашему суммарному долгу по отношению к вашему месячному доходу. Этот коэффициент не должен превышать 40-42%, включая платежи по мортгиджу и прочие выплаты: финансирование автомобиля, кредитные карточки и т. д.( одновременно рассчитывается коэффициент GDSR (gross debt service ratio), коэффициент платежей по  вашему мортгиджу и налогу на недвижимость по отношению к вашему месячному доходу. Этот коэффициент не должен превышать 32%-40% и здесь важную роль играет то, какой % интереса учитывает банк в своих расчетах: POSTED, самый высокий, или  DISCOUNTED, уменьшенный до 1.5-2.0%, что позволит вам получить большую сумму мортгиджа).

HIGH RATIO МОРТГИДЖ банк дает вам в том случае, если ваш первый взнос на дом составляет менее 20-25% от стоимости дома. В 2003 и 2006 году внесены изменения по страхованию мортгиджа. Банк, в случае high ratio mortgage, рискует гораздо больше, выдавая кредит под недвижимость, оплаченную меньше, чем на четверть. Здесь необходимо учитывать и колебания цен на рынке недвижимости, и Канадское законодательство в отношении неплательщиков  по мортгиджу (достаточно льготное) и прочие факторы риска, в том числе высокий уровень безработицы в Канаде. Банк выдает такие мортгиджи только при наличии страховки, которую можно получить или через CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), GE или через частного страхователя. Данный тип страховки защищает банк, если вы не сможете выплачивать свой мортгидж. Страховая премия (ваш платеж) по данному виду страхования составляет от 1.0% до 6.00% от общей суммы мортгиджа, тем самым увеличивая стоимость дома, и может быть внесена одной суммой до момента получения вами мортгиджа или банк просто увеличит сумму вашего мортгиджа на сумму страховки. Более того, во втором варианте, вы должны будете выплачивать банку %% интереса по данной дополнительной сумме в течение периода амортизации мортгиджа, что приводит к значительному удорожанию вашей недвижимости.

SECOND МОРТГИДЖ не известен большинству из покупателей, однако вы можете при помощи этого второго мортгиджа получить средства, которых вам недостает для первого взноса в размере 20-25%. В чем же преимущества данного типа мортгиджа? В первую очередь, данный мортгидж обычно состоит только из выплат процентов интереса и выдается на короткий срок от 1 до 4 лет. Вы можете набрать недостающую сумму за этот период и, выплатив второй моргидж, вы будете выплачивать только один CONVENTIONAL мортгидж, который вы получили с первого дня покупки вами дома. При этом вы избавляетесь от необходимости вносить страховые платежи через CMHC и платить значительно большие месячные платежи по вашему HIGH RATIO мортгиджу. Здесь необходимо заранее просчитать все плюсы и минусы этих двух вариантов, т.к. %%  интереса по второму мортгиджу обычно значительно выше в сравнении с CONVENTIONAL мортгиджем (обычно не менее 12-14% годовых). Принятие решения каким вариантом воспользоваться – это достаточно сложная задача и здесь необходимо учитывать, что в большинстве случаев, если Вы можете выплатить второй мортгидж за возможно более короткий срок, скажем в течение 3-4 лет, то всегда более выгодным будет вариант со вторым мортгиджем.

Амортизационный период  и процент интереса по мортгиджу. Многие из моих клиентов задают вопрос о том, как сильно влияет амортизиционный период и %% интереса по мортгиджу на месячные платежи и что самое важное, на соотношение оплаты PRINCIPAL и интереса по мортгиджу и на сумму выплаты интереса банку за весь период существования мортгиджа.

Очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса, т.к. даже разница в 1% увеличивает ваши месячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты интереса банку за период существования мортгиджа возрастает  на 30%.

При более низком интересе на мортгидж, увеличивается доля выплаты в погашение баланса мортгиджа и уменьшается доля выплат в погашение интереса.

Пример: сумма мортгиджа $200,000

Амортизационный период 25 лет

%% интереса  месячные                         платежи СоОТНОШЕНИЕINTEREST/PRINCIPAL(MIN PAYMENT) СООТНОШЕНИЕPRINCIPAL/ платеж ($1309, равный Платеж)
2.50%   $ 896 $415/ 481 $894/ 1309 (68.3%)
4.10%   $1063 $678/ 385 $638/ 1309 (48.7%)
5.59%   $1231 $921/ 310 $388/ 1309 (29.6%)
6.25%   $1309 $1028/ 281 $281/ 1309 (21.4%)

Вывод: как при равных платежах, так и при минимальных , с уменьшениеи %% интереса на мортгидж, значительно увеличивается погашение баланса (principal) и соответственно ускоряется выплата мортгиджа (уменьшается срок амортизации).

Рассмотрим на конкретных примерах с мортгиджем на сумму $200,000 и различным % интереса банку: 4%, 5%, 6%, 7%, и сравним месячные платежи и сумму выплат интереса банку за весь период амортизации мортгиджа.

%% интереса месячные                         платежи сумма интересаза период амортизации
4% $1052.04 (100%) $115,612 (100%)
5% $1163.21 (111%) $148,963 (129%)
6% $1279.61 (122%) $183,883 (159%)
7% $1400.83 (133%) $220,249 (191%)

Все эти вопросы вы можете решить с вашим финансовым advisor и получить модель ваших платежей по тому или иному виду мортгиджа.

В процессе рефинансирования очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса, т.к. даже разница в 1% увеличивает ваши месячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты интереса банку за период существования мортгиджа возрастает  на 30%.

При более низком %% интереса на мортгидж, увеличивается доля выплаты в погашение баланса мортгиджа и уменьшается доля выплат в погашение интереса.

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2% на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

WWW.Antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069

МОРТГИДЖ ОТ “А” ДО “Я”

Консолидация долгов

Мы рассмотрим на примере консолидацию долгов и замену мортгиджа на новый мортгидж с более низким рейтом и выплатой долгов за счет увеличения суммы мортгиджа. При этом достигается значительное уменьшение месячных платежей и улучшение бюджета семьи. В качестве примера приведу семью, где долги по кредитным карточкам и машинам превысили $110,000 (баланс) с месячными платежами свыше $3,300 (необходимо учесть, что баланс кредитных карточек при минимальных платежах не уменьшается, а даже увеличивается). После консолидации  этих долгов и включения их в мортгидж данная семья стала выплачивать $550 в месяц вместо $3,300. Учитывая, что %% интереса на мортгидж значительно ниже %% по кредитным карточкам долги данной семьи стали уменьшаться в размерах.

В процессе рефинансирования очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса.

Пример №1 Семья имеет мортгидж на сумму $200,000 с 5.95% и дополнительно долги по кредитным карточкам и кредитным линиям на сумму $20,000 при минимальных платежах $600.00  в месяц. Рассмотрим выплату мортгиджа в течение 5 лет и сравним выплаты после консолидации долгов. В течение 5 лет выплаты по мортгиджу составят более 76,000, а вот PRINCIPAL уменьшится только на 20,000.

Ежемесячные платежи составят 1273.68 плюс 600 по кредитным карточкам.

 Сумма кредита:     $ 200,000

Интерес(%,%):          5.95 %

Амортизация:          25 лет

Условие:                       5 лет

Платеж:                $1,273.68

Частота платежей: Ежемесячно

 

# платежа Дата платежа Суммаплатежа Принципал Интерес(%,%) Остаток ссуды
($) ($) ($) ($)
1. Фев.  01,2015 1,273.68 294.08 979.60 199,705.92
2. Март 01,2015 1,273.68 295.52 978.16 199,410.40
3. Апр.   01,2015 1,273.68 296.97 976.71 199,113.43
4. Май   01,2015 1,273.68 298.42 975.26 198,815.01
5. Июнь 01,2015 1,273.68 299.89 973.79 198,515.12
6. Июль 01,2003 1,273.68 301.36 970.85 198,213.76
7. Авг.   01,2015 1,273.68 302.83 972,32 198,910.93
8. Сент. 01,2015 1,273.68 304.31 969.37 197,606.62
9. Окт.   01,2015 1,273.68 305.80 967.88 197,300.82
10. Нояб. 01,2015 1,273.68 307.30 966.38 196,993.52
11. Дек.   01,2015 1,273.68 308.81 964.87 196,684.71
12. Янв.   01,2016 1,273.68 310.32 963.36 196,374.39
13-59. ——————- —————– —————— ——————- ——————-
60. Янв.   01,2020  1,273.68 392.34 881.34 179,546.31
Итого за 5лет 76,420.80 20,453.69 55,967.11 179,546.31

 

Данной семье предложено перефинансировать мортгидж под более низкий процент и консолидировать долги с высоким процентом интереса под более низкий процент на мортгидж. При этом предлагаются два варианта – минимальные платежи по мортгиджу 985.53 в месяц (этот платеж покрывает долги в размере 20,000) и второй вариант (с целью ускорения выплаты мортгиджа и долгов по кредитным карточкам) с платежом 1273.68 плюс 600, всего 1873.68 в месяц.

 

Сумма кредита:       220,000 (включает мортгидж и долги)

 

Интерес(%,%):          2,5 % (VARIABLE OR PRIME RATE)

 

Амортизация:          25 лет

 

Условие:                       1год

 

Платеж:                 $ 985.53

 

Частота платежей: ежемесячно

 

 

 

# # платежа Дата платежа Суммаплатежа Принципал Интерес(%,%) Остаток ссуды
($) ($) ($) ($)
1 Фев.  01,2015 985.53 529.56 455.97 219,470.44
2 Март 01,2015 985.53 530.66 454.87 218,939.78
3 Апр.  01,2015 985.53 531.76 453.77 218,408.02
4 Май   01,2015 985.53 532.86 452.67 217,875.16
5 Июнь 01,2015 985.53 533.97 451.56 217,341.19
6 Июль 01,2015 985.53 535.07 450.46 216,806.12

Рассмотрим платеж в 1873.68 ежемесячно

 

# # платежа Дата платежа Суммаплатежа Принципал Интерес(%,%) Остаток ссуды
($) ($) ($) ($)
1 Фев.  01,2015 1873.68 1417,72 455.97 218,582
2 Март 01,2015 1873.68 1420,65 453,03 217,161
3 Апр.  01,2015 1873.68 1423,60 450,08 215,738
4 Май   01,2015 1873.68 1426,55 447,13 214,311
5 Июнь 01,2015 1873.68 1429,51 444,17 212,881
6 Июль 01,2015 1873.68 1432,47 441,21 211,449

 АМОРТИЗАЦИЯ уменьшилась до 11 лет!

 Пример №2

 

Рассмотрим на конкретных примерах с мортгиджем на сумму $200,000 и различным % интереса банку: 4%,5%,6%,7%, и сравним месячные платежи и сумму выплат интереса банку за весь период амортизации мортгиджа. Необходимо учитывать, что платежи мортгиджа производятся посленалоговым долларом, т.е. Вы должны заработать в 1.5 – 2 раза больше (чем указано в таблице плюс $200,000 основной суммы мортгиджа), чтобы иметь возможность выплатить данные суммы за весь период амортизации.

 

 

%% интереса месячные                         платежи сумма интересаза период амортизации
4% $1052.04 (100%) $115,612 (100%)
5% $1163.21 (111%) $148,963 (129%)
6% $1279.61 (122%) $183,883 (159%)
7% $1400.83 (133%) $220,249 (191%)

 

 

В процессе рефинансирования очень важно получить мортгидж с как можно более низким % интереса, т. к. даже разница в 1% увеличивает ваши месячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты интереса банку за период существования мортгиджа возрастает на 30%.

Все эти вопросы вы можете решить с вашим финансовым консультантом и получить модель ваших платежей по тому или иному виду мортгиджа

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.5%  на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

www.antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069

ПЕРВЫЙ МОРТГИДЖ – Или Как получить возврат до $25,000! (вопросы и ответы)

Сегодня мы остановимся на вопросах, связанных напрямую с финансированием покупки вами дома или кондоминиума и вашим RRSP.

 Вопрос №1. При наличии ограниченной денежной суммы, что Вы посоветуете с точки зрения финансового планирования ситуации: сделать первый платеж за недвижимость или внести средства на RRSP счет и получить определенный возврат налогов, переплаченных в течение года?

В зависимости от финансовой и налоговой ситуации клиента, возможны различные отклонения от стандартной формы ответа на данный вопрос и в каждой конкретной ситуации мы делаем необходимые расчеты. Однако, в большинстве случаев, последовательность ваших действий должна быть следующей:

  1. Сделать максимальные инвестиции в ваш RRSP план, причем, желательно инвестировать средства равномерно и регулярно, избегая по возможности инвестиций в конце сезона RRSP, т.е. 28 февраля. При этом вы платите уменьшенный подоходный налог с ваших заработков в течение года и плюс, вы получите проценты прироста за год.
  2. По результатам инвестиций в RRSP, вы уменьшите свой облагаемый налогом доход и в результате получите возврат определенной суммы подоходного налога в виде чека или прямого депозита на ваш банковский счет. Эту сумму вы также можете использовать для ваших накоплений на первый взнос на покупку дома.
  3. 3. При наличии достаточной суммы накоплений, в том числе в виде RRSP инвестиций, вы можете внести в down payment на ваш дом до $25,000 с вашего RRSP счета и такую же сумму в размере $25,000 из RRSP вашего супруга. Согласно этой специальной государственной программе, вы получите возможность не платить налоги на данные суммы, взятые вами из RRSP, и выплатить RRSP обратно в течение 15 лет, равными суммами. Возможен также и вариант, когда вы не возвращаете RRSP. В этом случае, ваш ежегодный доход будет увеличиваться на сумму, равную 1/15 в течение 15 лет.

Рассмотрим в качестве примера ситуацию с одним из клиентов, который имеет $50,000 сбережений (или 50,000 заем на RRSP), платит налоги в размере 50% от заработной платы и хочет в недалеком будущем купить дом.

Можно конечно внести имеющуюся сумму в качестве down payment на дом и продолжать платить налоги по полной ставке, однако, следуя нашим рекомендациям, клиент сделал максимально разрешенные для него инвестиции в RRSP программу в сумме $50,000 и получил чек на сумму около $25,000.

Как результат, сбережения данного клиента возросли с $50,000 до $75,000 (или в случае использования RRSP Loans: сбережения данного клиента возросли с $ 0 до $25,000 !!! Это и есть найденный вами первый взнос на дом, как результат возврата налогов в сумме $25,000) только в результате максимального использования его возможностей инвестирования в RRSP.

 

Вопрос №2. При наличии различных типов мортгиджей, какой из них выбрать и на что обратить внимание, принимая решение по финансированию покупки дома?

 

  1. Необходимо внести достаточно большой первый взнос на дом. Почему? Немногие из вас знают, что в первые годы, если вы выбрали 5-летний мортгидж с фиксированным %% выше 5%, ваши платежи на 80-90% состоят из процентов интереса, которые Вы платите банку, исходя из выбранного Вами срока амортизации – 25;30;35;40;100 (обычно 25 – 40 лет). Основная сумма кредита на дом, т. н. principal, выплачивается вами в мизерных суммах.

 

Приведу в качестве примера выплаты по мортгиджу      $200,000 principal,

 

Мортгидж                                                                                         $200,000 principal,

амортизационный период (полная оплата)                       25 лет

% интереса по мортгиджу                                        6.25%

тип мортгиджа                                                                                  фиксированный рейт на 5 лет,

месячные платежи                                                    $1309.48

 

Посмотрим, каков результат, по истечении 5 лет :

Вы выплатите всего $78,569.80, в то время как выплаты в principal, т. е. фактическое погашение вами кредита на дом составит всего только $19,700.19, и какая ужасная цифра – $58,868.61 %% интереса банку. Фактически это означает, что за 5 лет вы выплатите банку около 300% на сумму вашей оплаты principal, при этом платежи осуществляются после уплаты подоходного налога.

 

  1. Как же увеличить сумму выплат, идущих в погашение principal, и уменьшить выплату %% интереса банку?

Начнем с ответа на вторую часть вопроса, т.к. здесь ответ достаточно прост. Вам необходимо найти мортгидж с наиболее низким процентом интереса и с возможно более гибкой системой дополнительных выплат principal в течение оговоренных 5 лет. На сегодня существуют мортгиджи, базирующиеся на государственном Prime Rate с определенным дискаунтом (%% дискаунта зависит от объема бизнеса вашего брокера, а также от того, кто дает мортгидж: обычное отделение вашего банка или банковский Wholeseller) . Это сравнительно новый продукт и %% выплаты по нему даже ниже %% полугодового или годового мортгиджа. Обычно банки ограничивают вас в дополнительных платежах: в год не более 10-20% от основной суммы, т.к. при этом изменяется соотношение %% интереса, идущих банку, и вашего погашения долга (конечно не в интересах банка уменьшать это соотношение). Все эти вопросы вы можете решить с вашим финансовым advisor и получить модель Ваших платежей по тому или иному виду мортгиджа.

Обычно крупные финансовые компании (Whole seller типа First National, First Line Mortgages, Street Capital или MCAP) могут предложить вам самые низкие ставки по мортгиджу. вам необходимо также решить вопрос о сроках амортизации данного мортгиджа, т. к. чем меньше срок, тем меньше %% интереса, которые вы должны выплачивать банку. Однако, с другой стороны, уменьшение срока амортизации ведет за собой увеличение месячных платежей, что по силам не каждой семье и не каждому семейному бюджету. Все выплаты по мортгиджу необходимо заранее просчитать, т.к. представьте себе, что вы захотите продать свой дом и купить новый. Вы знаете, что за 5 лет вы выплатили около $80,000 и при продаже вдруг узнаете, что почти все средства полученные вами за дом должны уйти в погашение мортгиджа и ваших сбережений за эти 5 лет там всего $18,000 вместо $80,000. Согласитесь, что это может быть очень неприятным открытием для вас. Платили, платили 5 лет, а сумма долга почти не уменьшилась.

Кроме того, необходимо знать, что выплата %% интереса по мортгиджу не является вашими затратами, т. о. все платежи вы производите из своих заработков после налогов. При ставке подоходного налога 50% вы должны заработать в два раза больше, чтобы оплатить мортгидж. В других странах, в том числе в США, %% интереса по мортгиджу уменьшают ваши налоги, т. е. учитываются как затраты. Специалисты по финансовому планированию смогут вам подсказать легальный путь, как сделать %% интереса по вашему мортгиджу deductible и в Канаде.

 

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2% на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

www.antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069

МОРТГИДЖ ОТ “А” ДО “Я”

Часть 9

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2%  на ваш мортгидж!!!

Сегодня мы остановимся на вопросах, связанных напрямую с вашим RRSP и финансированием покупки вами дома или кондоминиума.

Вопрос №1. При наличии ограниченной денежной суммы, что вы посоветуете с точки зрения финансового планирования ситуации: сделать первый платеж за недвижимость или внести средства на RRSP счет и получить определенный возврат налогов, переплаченных в течение года?

В зависимости от финансовой и налоговой ситуации клиента, возможны различные отклонения от стандартной формы ответа на данный вопрос и в каждой конкретной ситуации мы делаем необходимые расчеты. Однако, в большинстве случаев, последовательность ваших действий должна быть следующей:

  1. Сделать максимальные инвестиции в ваш RRSP план, причем, желательно инвестировать средства равномерно и регулярно, избегая по возможности инвестиций в конце сезона RRSP, т. е. 28 февраля. При этом вы платите уменьшенный подоходный налог с Ваших заработков в течение года и плюс, вы получите проценты прироста за год.
  2. По результатам инвестиций в RRSP, вы уменьшите свой облагаемый налогом доход и в результате получите возврат определенной суммы подоходного налога в виде чека или прямого депозита на ваш банковский счет. Эту сумму Вы также можете использовать для Ваших накоплений на первый взнос на покупку дома.
  3. 3. При наличии достаточной суммы накоплений, в том числе в виде RRSP инвестиций, вы можете внести в down payment на ваш дом до $25,000 с вашего RRSP счета и такую же сумму из RRSP вашей жены. Согласно этой специальной государственной программе, вы получите возможность не платить налоги на данные суммы, взятые вами из RRSP, и выплатить RRSP обратно в течение 15 лет, равными суммами. Возможен также и вариант, когда вы не возвращаете RRSP. В этом случае, ваш ежегодный доход будет увеличиваться на сумму, равную 1/15 в течение 15 лет.

Рассмотрим в качестве примера ситуацию с одним из клиентов, который имеет $15,000  сбережений, платит налоги в размере 46% от заработной платы и хочет в недалеком будущем купить дом.

Можно конечно внести имеющуюся сумму в качестве down payment на дом и продолжать платить налоги по полной ставке, однако, следуя нашим рекомендациям, клиент сделал максимально разрешенные для него инвестиции в RRSP программу в сумме $15,000 и получил чек на сумму около $7,000.

Как результат, сбережения данного клиента возросли с $15,000 до $22,000 только в результате максимального использования его возможностей инвестирования в RRSP.

Вопрос №2. При наличии различных типов мортгиджей, какой из них выбрать и на что обратить внимание, принимая решение по финансированию покупки дома?

 

  1. Необходимо внести достаточно большой первый взнос на дом. Почему? Немногие из вас знают, что в первые годы, если вы выбрали 5 – летний мортгидж с фиксированным %% выше 5%, Ваши платежи на 80-90% состоят из процентов интереса, которые вы платите банку, исходя из выбранного вами срока амортизации (обычно 25, 30, 100 лет). Основная сумма кредита на дом, т. н. principal, выплачивается вами в мизерных суммах.

 

Приведу в качестве примера выплаты по мортгиджу          $200,000 principal,

 

Мортгидж                                                                                          $200,000 principal

амортизационный период (полная оплата)                                               25 лет

% интереса по мортгиджу                                                                                      6.25%

тип мортгиджа                                                         фиксированный рейт на 5 лет

месячные платежи                                                                                               $1309.48

Посмотрим, каков результат, по истечении 5 лет :

Вы выплатите всего $78,569.80, в то время как выплаты в principal, т. е. фактическое погашение вами кредита на дом составит всего только $19,700.19, и какая ужасная цифра – $58,868.61 %% интереса банку. Фактически это означает, что за 5 лет Вы выплатите банку около 300% на сумму вашей оплаты principal, при этом платежи осуществляются после уплаты подоходного налога.

 

  1. Как же увеличить сумму выплат, идущих в погашение principal, и уменьшить выплату %% интереса банку?

Начнем с ответа на вторую часть вопроса, т.к. здесь ответ достаточно прост. Вам необходимо найти мортгидж с наиболее низким процентом интереса и с возможно более гибкой системой дополнительных выплат principal в течение оговоренных 5 лет. На сегодня существуют мортгиджи, базирующиеся на государственном Prime Rate. Это сравнительно новый продукт и %% выплаты по нему даже ниже %% полугодового или годового мортгиджа.  Обычно банки ограничивают Вас в дополнительных платежах: в год не более 10-20% от основной суммы, т.к. при этом изменяется соотношение %% интереса, идущих банку, и вашего погашения долга (конечно не в интересах банка уменьшать это соотношение). Все эти вопросы вы можете решить с вашим финансовым advisor и получить модель ваших платежей по тому или иному виду мортгиджа.

Обычно крупные финансовые компании (Wholeseller типа Fist National, Street Capital  или MCAP) могут предложить вам самые низкие ставки по мортгиджу. Вам необходимо также решить вопрос о сроках амортизации данного мортгиджа, т.к. чем меньше срок, тем меньше %% интереса, которые вы должны выплачивать банку. Однако, с другой стороны, уменьшение срока амортизации ведет за собой увеличение месячных платежей, что по силам не каждой семье и не каждому семейному бюджету. Все выплаты по мортгиджу необходимо заранее просчитать, т.к. представьте себе, что Вы захотите продать свой дом и купить новый. Вы знаете, что за 5 лет Вы выплатили около $80,000 и при продаже вдруг узнаете, что почти все средства полученные Вами за дом должны уйти в погашение мортгиджа и Ваших сбережений за эти 5 лет там всего $18,000 вместо $80,000. Согласитесь, что это может быть очень неприятным открытием для вас. Платили, платили 5 лет, а сумма долга почти что не уменьшилась.

Кроме того, необходимо знать, что %% интереса по мортгиджу не являются вашими затратами, т.о. все платеживы производите из своих заработков после налогов. При ставке подоходного налога 48% вы должны заработать в два раза больше, чтобы оплатить мортгидж. В других странах, в том числе в США, %% интереса по мортгиджу уменьшают ваши налоги, т. е. учитываются как затраты. Специалисты по финансовому планированию смогут вам подсказать легальный путь, как сделать %% интереса по вашему мортгиджу deductible и в Канаде.

Вам нужна консультация , если вы платите более 2.2%  на ваш мортгидж!!!

Антипова Ирина

www.antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069

ВРЕМЯ РЕФИНАНСИРОВАТЬ МОРТГИДЖ

 Часть 3

Вам нужна консультация , если Вы платите более 2.2% на ваш мортгидж!!!

Сегодня мы остановимся на вопросах, связанных напрямую с вашим RRSP и финансированием покупки вами дома или кондоминиума.

Вопрос №#1. При наличии ограниченной денежной суммы, что Вы посоветуете с точки зрения финансового планирования ситуации: сделать первый платеж за недвижимость или внести средства на RRSP счет и получить определенный возврат налогов, переплаченных в течение года?

В зависимости от финансовой и налоговой ситуации клиента, возможны различные отклонения от стандартной формы ответа на данный вопрос и в каждой конкретной ситуации мы делаем необходимые расчеты. Однако, в большинстве случаев, последовательность ваших действий должна быть следующей:

  1. Сделать максимальные инвестиции в ваш RRSP план, причем, желательно инвестировать средства равномерно и регулярно, избегая по возможности инвестиций в конце сезона RRSP, т.е. 28 февраля. При этом вы платите уменьшенный подоходный налог с ваших заработков в течение года и плюс, вы получите проценты прироста за год.
  2. По результатам инвестиций в RRSP, вы уменьшите свой облагаемый налогом доход и в результате получите возврат определенной суммы подоходного налога в виде чека или прямого депозита на ваш банковский счет. Эту сумму вы также можете использовать для ваших накоплений на первый взнос на покупку дома.
  3. 3. При наличии достаточной суммы накоплений, в том числе в виде RRSP инвестиций, вы можете внести в down payment на ваш дом до $25,000 с вашего RRSP счета и такую же сумму из RRSP вашей жены. Согласно этой специальной государственной программе, вы получите возможность не платить налоги на данные суммы, взятые вами из RRSP, и выплатить RRSP обратно в течение 15 лет, равными суммами. Возможен также и вариант, когда вы не возвращаете RRSP. В этом случае, ваш ежегодный доход будет увеличиваться на сумму, равную 1/15 в течение 15 лет.

Рассмотрим в качестве примера ситуацию с одним из клиентов, который имеет $15,000 сбережений, платит налоги в размере 46% от заработной платы и хочет в недалеком будущем купить дом.

Можно, конечно, внести имеющуюся сумму в качестве down payment на дом и продолжать платить налоги по полной ставке, однако, следуя нашим рекомендациям, клиент сделал максимально разрешенные для него инвестиции в RRSP программу в сумме $15,000 и получил чек на сумму около $7,000.

Как результат, сбережения данного клиента возросли с $15,000 до $22,000 только в результате максимального использования его возможностей инвестирования в RRSP.

  Вопрос #2. При наличии различных типов мортгиджей, какой из них выбрать и на что обратить внимание, принимая решение по финансированию покупки дома?

 

  1. Необходимо внести достаточно большой первый взнос на дом. Почему? Немногие из вас знают, что в первые годы, если вы выбрали 5-летний мортгидж с фиксированным %% выше 5%, ваши платежи на 80-90% состоят из процентов интереса, которые вы платите банку, исходя из выбранного вами срока амортизации (обычно 25 лет). Основная сумма кредита на дом, т. н. principal, выплачивается вами в мизерных суммах.

 

Приведу в качестве примера выплаты по мортгиджу  $200,000 principal,

 

Мортгидж                                                                                                          $200,000 principal,

амортизационный период (полная оплата)                                 25 лет

% интереса по мортгиджу                                                                       6.25%

тип мортгиджа                                                                                            фиксированный рейт на 5 лет,

месячные платежи                                                                                   $1309.48

Посмотрим, каков результат, по истечении 5 лет :

Вы выплатите всего $78,569.80, в то время как выплаты в principal, т. е. фактическое погашение Вами кредита на дом составит всего только $19,700.19, и какая ужасная цифра – $58,868.61 %% интереса банку. Фактически это означает, что за 5 лет вы выплатите банку около 300% на сумму вашей оплаты principal, при этом платежи осуществляются после уплаты подоходного налога.

 

  1. Как же увеличить сумму выплат, идущих в погашение principal, и уменьшить выплату %% интереса банку?

Начнем с ответа на вторую часть вопроса, т.к. здесь ответ достаточно прост. вам необходимо найти мортгидж с наиболее низким процентом интереса и с возможно более гибкой системой дополнительных выплат principal в течение оговоренных 5 лет. На сегодня существуют мортгиджи, базирующиеся на государственном Prime Rate (%% дискаунта зависит от объема бизнеса вашего брокера, а также от того, кто дает мортгидж: обычный бранч Вашего банка или банковский Wholeseller). Это сравнительно новый продукт и %% выплаты по нему даже ниже %% полугодового или годового мортгиджа. Обычно банки ограничивают вас в дополнительных платежах: в год не более 10-20% от основной суммы, т. к. при этом изменяется соотношение %% интереса, идущих банку, и вашего погашения долга (конечно, не в интересах банка уменьшать это соотношение). Все эти вопросы вы можете решить с вашим финансовым advisor и получить модель ваших платежей по тому или иному виду мортгиджа.

Обычно крупные финансовые компании (Wholeseller типа First National, MCAP или Street Capital) могут предложить вам самые низкие ставки по мортгиджу. Вам необходимо также решить вопрос о сроках амортизации данного мортгиджа, т. к. чем меньше срок, тем меньше %% интереса, которые вы должны выплачивать банку. Однако, с другой стороны, уменьшение срока амортизации ведет за собой увеличение месячных платежей, что по силам не каждой семье и не каждому семейному бюджету. Все выплаты по мортгиджу необходимо заранее просчитать, т.к. представьте себе, что Вы захотите продать свой дом и купить новый. Вы знаете, что за 5 лет вы выплатили около $80,000 и при продаже вдруг узнаете, что почти все средства полученные вами за дом должны уйти в погашение мортгиджа и ваших сбережений за эти 5 лет там всего $18,000 вместо $80,000. Согласитесь, что это может быть очень неприятным открытием для вас. Платили, платили 5 лет, а сумма долга почти не уменьшилась.

Кроме того, необходимо знать, что %% интереса по мортгиджу не являются вашими затратами, т.о. все платежи Вы производите из своих заработков после налогов. При ставке подоходного налога 48% Вы должны заработать в два раза больше, чтобы оплатить мортгидж. В других странах, в том числе в США, %% интереса по мортгиджу уменьшают ваши налоги, т. е. учитываются как затраты. Специалисты по финансовому планированию смогут вам подсказать легальный путь, как сделать %% интереса по вашему мортгиджу deductible и в Канаде.

 

Вам нужна консультация, если вы платите более 2.2% на ваш мортгидж!!!

 

Антипова Ирина

WWW.Antipovairina.com

Тел. (416) 663-3069