Bill 205 – решение проблемы или «маразм крепчает»?

Очень интересная ситуация сложилась с рынком недвижимости Торонто. Осенние темпы роста продаж остаются двузначными, но количество продаж уже сокращается по сравнению с летними цифрами. Аренда падает. По данным National Rent Report, выпущенным изданием “Rentals.ca”, средняя цена аренды на односпальную квартиру в старой части Торонто составила в октябре этого года $1,922 в месяц, что на 2.3% меньше, чем в сентябре 2020 года, и это на 17.3% ниже, чем в октябре 2019 года. Квартиры с двумя спальнями пострадали меньше. Их средняя цена составила в октябре $2,531 в месяц, что на 1.5% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 14% меньше, чем в октябре 2019 года. Факторы, повлиявшие на спад цен на аренду – COVID-19, отсутствие туристов, иностранных студентов, ужесточение правил краткосрочной аренды Торонто, массовый исход из даунтауна, люди не хотят ютиться там в маленьких квартирках.

Гораздо лучше ситуация в районе North York. Согласно докладу “Rentals.ca” средняя цена односпальной квартиры в North York в октябре этого года составила $1,945 в месяц, что на 7% выше, чем в сентябре, и только на 0.4% меньше прошлогодних октябрьских цен. Средняя цена аренды на двухспальную квартиру в октябре 2020-го достигла $2,459 в месяц, что на 12.4% выше (!) сентябрьской цены, и только на 0.5% ниже, чем в октябре прошлого года. То есть, люди, уезжая из даунтауна города, по-прежнему предпочитают находиться рядом с ним, но в помещениях более просторных и по цене более дешевых.

Хотелось бы затронуть возможные грядущие изменения в законодательстве, которое регулирует отношения (арендодателей и арендаторов и с каждым новым принятым актом становится все сложнее и сложнее. Bill 205 под названием “Protecting renters from illegal evictions” («Защита арендаторов от нелегальных действий») как-то незаметно и без публичного обсуждения прошел первое слушание 22 сентября 2020 г. Второе слушание происходило 16 ноября 2020 года и было пока отложено. Целью и задачей нового документа является защита снимающих жилье от «произвола» недобросовестных арендодателей.

В законодательстве хотят поменять следующие основные положения:

* в случае, если лэндлорд (или его супруга, или его дети, или его родители) захотят въехать в сдаваемое жилье сами, то, для того чтобы не получить штрафные санкции, минимальный срок проживания ограничивался одним годом. По новому закону этот срок увеличивается вдвое;

* извещение о прекращении договора аренды в случае въезда в помещение самого владельца недвижимости предполагалось давать за 60 дней, сейчас этот срок увеличивается до 6 месяцев;

* в случае если такой сценарий происходит, съемщику должна быть предложена компенсация в размере одного месяца аренды или адекватное жилье, по новым правилам сумма компенсации должна быть увеличена до суммы трехмесячной аренды.

Эти поправки будут применимы в отношении дуплексов и триплексов в случае если хозяин решит потребовать одну из квартир в свое пользование.

В случае если хозяин жилья решит сделать там капитальный ремонт или снести жилье совсем, что потребует выселения жильца надолго, то:

* во-первых, должна быть готова вся документация с разрешениями, еще и подтверждающая необходимость выселения жильцов на время переустройства жилья;

* во-вторых, документ о прекращении договора об аренде в этом случае предполагается дать жильцу за 6 месяцев вместо 120 дней сейчас.

В случае если впоследствии будет доказано, что намерения арендодателя отличались от заявленных, и целью являлось лишь выселение жильца, владельца жилья может ожидать штраф по новому законодательству – $35,000 или годовая сумма аренды, если она окажется больше. Нынешние правила предполагают штраф $25,000.

На слушаниях приводились примеры, когда люди всю жизнь до старости проживают в одном и том же районе с превосходно развитой инфраструктурой, красивыми 100-летними деревьями в близлежащих парках. Со всеми государством разрешенными процентами их аренда по-прежнему остается мизерной по сравнению с суммами, которые арендодатель мог бы получать сегодня. Как считают разработчики поправок, собственники жилья успешно используют пробелы в законодательстве. Жильцы получают предупреждение о необходимости освободить помещение в связи с въездом туда самого хозяина или его родственников или необходимости произведения капитального ремонта в доме. Иногда бывает, что после того, как будут заменены светильники, сделаны минимальные косметические ремонтные работы, хозяин жилья заселяет дом новыми жильцами, которые уже платят гораздо более высокую аренду. Эта процедура выживания неугодных съемщиков получила название “renoviction”. Очень непросто будет отследить таких «непорядочных» владельцев и воспользоваться принятым законом. Приводились и другие примеры: как и куда могут быть выселены из квартиры одинокие мамы, старшее поколение, люди, жившие от зарплаты до зарплаты и потерявшие в пандемию COVID-19 работу. Законодатели настаивают, что право на жилье имеет каждый человек. Поэтому любые «уловки» лэндлордов избавиться от невыгодных жильцов должны быть пресечены изначально. В дебатах отмечалось несовершенство организации исполнительной части законодательства, собственно, поэтому вторые слушания 16 ноября были отложены. Как находить нарушителей? Предполагается создать единую базу данных арендодателей – потенциальных «обманщиков» и тщательно отслеживать дальнейшие их действия с последующими карательными мерами.

С другой стороны, растущая агрессивность и организованность съемщиков привела к совершенно бесправной позиции владельцев жилья. Самая пострадавшая их часть – это небольшие инвесторы, благополучие которых зависит напрямую от поведения их жильцов. Группы лэндлордов общаются между собой в соцсетях и вырабатывают стратегию противостояния жильцам с одной только целью – продержаться в эти смутные времена. Предлагается всем хозяевам жилья не демпинговать и стоять твердо на своих расценках, так как, сдавая за низкую цену, вы никогда уже не вернетесь к старым цифрам, даже если рынок пойдет вверх, так как рост аренды тоже контролируется государством. Списать свои потери в этом году с вашего дохода может быть лучшим сценарием, чем сдать свою недвижимость кому-нибудь, и иметь проблему с теми же потерями из-за непроплаченной аренды плюс с огромными затратами на юристов, не говоря уже о стрессовости самой ситуации.

Кроме того, из-за вынужденной договоренности с жильцом на низкую квартплату, вы автоматически снижаете доходность своей недвижимости. Потеря $400 в месяц фактически означает потерю оценочной стоимости инвестиционной недвижимости на $100,000. Это значит, что при продаже недвижимости, ее рефинансировании приниматься во внимание будет именно новая оценка недвижимости.

Звоните, если у вас есть вопросы!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca

***

  • Продается трехэтажный таунхаус-люкс в престижном районе Thornhill Woods около Lebovic Campus. 2391 sq.ft . Upgraded top to bottom! Новая цена – $1,248,000.
  • Продается отличный Multiplex здание в районе St Clair Ave East. Уникальный ремонт, превосходное состояние! Семь квартир приносят $11,434 ежемесячно!
  • Сдается в рент ухоженная просторная квартира 1+1BDRM с 1 декабря. Downtown Toronto, East of Yonge street. Зданию 5 лет, высокие потолки. Запрашиваемая цена – $1,975.
  • Сдается в рент просторная квартира 1+1 BDRM в Markham с 1 января. Две полные ванные. Запрашиваемая цена – $2,000.
  • Продается сondo townhouse в Oshawa. 4 спальни! Построен год назад. Запрашиваемая цена – $555,000. Продан over asking price!
  • Продается квартира – 1 BDRM в престижном районе Bloor/Avenue Rd. c парковочным местом и локером. Запрашиваемая цена – $899,000.
  • Отдельные дома от строительной компании – North York (от $1,530,000) – тихое место, синагоги, школы, банки, магазины – рядом!
  • Купят townhouse (соединяющийся с соседями только гаражами), link или semi-detached стоимостью до $1,000,000 c высокими потолками и возрастом до 5 лет в районах Vaughan, Richmond Hill, King City.
  • Снимут большое помещение для супермаркета. Наличие кухни обязательно.
  • Продается химчистка в Mississauga – депо c чистым доходом в месяц – $15,000 Цена: $349,900.
  • Купят 2 BDRM квартиру в районе MIMICO не дороже $650,000.
  • Купят дом для последующего строительства в Oakville c waterfront backyard.
  • Купят участок земли около озера в трех часах езды от Торонто с возможностью постройки дома.