«Bidding Wars» – новая реальность

По последним статистическим данным Toronto Regional Real Estate Board от 2 ноября 2021 года, ситуация на рынке недвижимости кардинально никак не меняется. Количество желающих продать свою недвижимость в октябре 2021 года снизилось на одну треть по сравнению с октябрьскими показателями предыдущего года. Двузначные темпы роста цен не только на недвижимость сегмента «freehold», но и кондоминиумов уже перестают удивлять и воспринимаются как новая норма.

В связи с таким положением на рынке еще и еще раз хотелось бы остановиться на основных правилах подачи оферов на покупку недвижимости в условиях конкуренции. Если выставлен объект с указанием даты сбора и рассмотрения оферов – знайте, цена, которую хочет получить продавец, больше заявленной. Есть такое понятие, как «pre-emptive» offer – это то предложение, с которым приходит покупатель еще до объявленной даты. Предположим, предложение устраивает продавцов настолько, что они боятся его потерять. Агент продавцов должен проинформировать всех агентов, показавших дом или квартиру, и убедиться, что больше нет желающих участвовать в аукционе. Если таковые будут, то стороны имеют дело с ситуацией так называемой «bidding war» («войны предлагаемых цен») только чуть раньше намеченного срока.

Приведу несколько правил для покупателей, участвующих в таких аукционах.

Прежде чем участвовать, определите для себя «разумную» цену на понравившуюся недвижимость и максимальную цену, которую вы готовы за нее заплатить. Для определения «разумной» цены вам нужен знающий риэлтор, который сделает исчерпывающий анализ рынка. Вам, конечно, нужно почувствовать рынок самим. Для этого, по крайней мере, нужно понять, где вы хотите покупать, тенденции рынка, а еще лучше некоторое время понаблюдать за ним. Посмотрите на предлагаемую недвижимость и сравните сами, за сколько она выставляется и за сколько реально будет продана. Максимальная цена – фактор субъективный. Вы ее должны определить сами для себя и не должны сожалеть в случае, если недвижимость будет продана дороже. Иногда принятию решения помогает анализ ситуации с другой стороны. Каждые добавленные $10,000 к сумме покупки будут стоить вам дополнительные $40 – 45 в месяц. Стоит ли потерять понравившийся вам дом из-за этой суммы – решать только вам. К сожалению, сейчас добавляют не десятками тысяч, а порой и сотнями.
Ваши шансы на покупку увеличатся, если условий со стороны покупателей либо не будет, либо будет минимальное количество. Иногда агент продающей стороны уже имеет отчет инспектора о состоянии дома; финансовую документацию кондоминиума (если речь идет о квартире), и эти документы могут быть проверены вами и вашим адвокатом заранее. Ваша задача – обсудить условия получения займа и понимать четко вашу финансовую ситуацию, если вы убираете и это условие. Бывают случаи, когда условием выдачи mortgage является оценка стоимости покупаемой недвижимости независимой компанией. Если эта оценка, сделанная перед непосредственным закрытием сделки, будет меньше суммы сделки, разницу покупатель должен будет находить сам. Это очень стрессовая ситуация, и желательно, чтобы план «B» был бы проработан заранее.
Ваш агент должен поинтересоваться желаниями и предпочтениями продавцов. Если в переговорах вы готовы пойти навстречу, ваши шансы на успех значительно повышаются. День закрытия, опция бывшим хозяевам пожить какое-то время в доме уже после закрытия, возможность забрать какие-то дорогие продавцам вещи – все это расположит продавцов к вам.

Из своей практики могу отметить, что моих клиентов – молодую семью, ожидающую появления малыша, выбрали из множества претендентов, только потому что ребята покупали этот дом для себя. Бабушка, продающая дом, отказала всем торговавшимся строителям, несмотря на предлагаемые цены, и была чрезвычайно довольна, что ее любимый дом еще послужит чудесной семье и будет в хороших руках, а не пойдет под снос. Опытный агент всегда оценит ситуацию, и при правильной стратегии и тактике ведения переговоров ваши шансы стать счастливыми обладателями полюбившихся вам дома или квартиры многократно возрастают.

Успехом сделки в аукционной ситуации послужит ее серьезная оценка. Вы не можете относиться к ситуации с позиции маленького ребенка. Сегодня я хочу дом, бумага все стерпит, ввяжемся, а потом посмотрим! А такие мысли у потенциальных покупателей возникают. Имейте в виду, отказ от закрытия сделки — это не только возможная потеря существенной суммы депозита, скорее всего, но и долговременные судебные тяжбы с совершенно непредсказуемым исходом.

Несколько дней назад на канале CIBC News показали интервью с адвокатом из Оттавы Эрин Дюрант. Она посетовала на необычайный рост количества разочарованных клиентов – покупателей недвижимости с оферами, не отягощенными никакими условиями, столкнувшихся с проблемами уже после закрытия сделки: плесень в доме, разваливающийся фундамент, текущая крыша –только часть претензий этих бедолаг. Таких претензий, которые, конечно, приведут к судебным разбирательствам, могло бы и не быть. Поэтому обязательно взвесьте все аргументы, прежде чем сделать окончательное решение!

Если у вас есть вопросы – звоните!

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca