Аукционные продажи: вопросы и ответы

С наступлением весны в предложениях о продаже недвижимости все чаще встречаются подозрительно привлекательные цены. Так, уже не редко встретишь односпальные квартиры в North York за выставленные цены менее $500,000. Да еще и с паркингом, да еще и с локером, да еще и ежемесячные выплаты с годовыми налогами просто щадящие! Как учащенно бьется сердце инвестора – вот, это как раз то, что так долго искали!!! На деле все оказывается немного иначе. При нескольких участвующих покупателях цена плавно подскакивает на десятки тысяч выше, и разочарованию нет предела…

Почему продавцам так привлекательно использовать эту стратегию? Во-первых, велико ожидание получить цену большую, чем ожидаемая. Во-вторых, скорость продажи не дает возможности появлению усталости от бесконечного простаивания на рынке, не раздражают каждодневные уборки и толпы покупателей с агентами, желающими посмотреть недвижимость в совершенно не удобное для хозяев время. При правильно выбранной аукционной стратегии недвижимость должна быть продана за 7 – 10 дней. Это позволяет продавцам двигаться дальше. 

Торонто сегодня в самом разгаре весеннего рынка, и, как предсказывали многие эксперты за последние пару месяцев, неудовлетворенный спрос сейчас материализуется в виде серьезных покупателей и продавцов. Определение цены на низкой стороне – это стратегия, которую агенты используют, чтобы «вгонять эмоции» в процесс продаж, разжигая войну предложений. Конечная цель в идеале состоит в том, чтобы получить продажную цену, которая фактически превышает рыночную стоимость.

К марту мы начали видеть, как доверие покупателей возвращается на рынок, и именно тогда эта стратегия ценообразования действительно начала проявляться.

Низкая цена листинга может быть эффективной тактикой для повышения интереса покупателей и получения слишком запрашиваемого предложения, но это не надежная стратегия. Так, например, что произойдет, если мы придем на вечер предложений и не получим желаемую цену, или не получим желаемого интереса, или не получим того количества предложений, которое, как мы рассчитывали, мы получим?

Когда это произойдет, встанет вопрос: как нам развернуться? Посмотрим на это и пойдем на принятие одного из предложений, считая, что это рыночная стоимость, это то, что рынок говорит нам громко и ясно. Или мы затем развернемся, изменим стратегию, повторно выставим цену, которая имеет немного места для снижения и переговоров, и будем надеяться, что пара покупателей все-таки вернется обратно? Учитывая правдоподобие последнего исхода, риэлторы призывают продавцов очень тщательно подумать о своих текущих обстоятельствах, прежде чем прибегать к тактике низких котировок. То есть, эта стратегия подходит не каждому типу продавцов.

Есть аспект уверенности в сравнении с аспектом времени. Итак, если вы хотите быстро продать свой дом, один из способов сделать это – выставить его на продажу по конкурентоспособной цене, которая ниже рыночной. Предположим, у вас есть маленькие дети, и вам не захочется месяцами беспокоиться о том, чтобы дом выглядел в первозданном виде, поэтому вы, возможно, захотите быстрее пройти процесс продажи.

Однако, если время не имеет значения и вам нужна уверенность, чтобы вы знали, чего хотите для своего дома, и не заинтересованы в широком спектре предложений, вам есть смысл придерживаться более традиционной стратегии листинга – выставить цену изначально выше рыночной и плавно ее снижать в ходе переговоров или по истечении определенного времени.

Когда значительное занижение цен выходит из-под контроля, это имеет последствия для психологии рынка. Продажи на 120 – 150% выше запрашиваемой цены являются токсичными по мнению многих и ведут к неоправданному скачку роста цен. Кроме этого, покупателю становится сложно получить банковский заём. Ведь компаниям, оценивающим правдоподобность цены, за которую покупается недвижимость, приходится учитывать психологический фактор и возможную переоценку покупаемого дома или квартиры. В данном случае вполне возможен будет сценарий, когда недвижимость официально будет оценена в меньшую сумму, что заставит покупателя искать возможности дополнительного финансирования.

Агенты стали пользоваться еще одной тактикой, не афишируя желание провести аукционную продажу напрямую. В листинге ставятся условия рассмотрения предложения о продаже (irrevocability) в течение 24 или 48 часов. С одной стороны, подобное предложение говорит о необходимости обсуждения этого предложения с адвокатом или необходимости связаться с одним из продавцов, который, возможно, находится где-то за пределами страны. Но в последнее время подобное требование выдвигается для того, чтобы продавец имел право затянуть с ответом, а тут и второе-третье предложения о продаже подоспеют. Вот вам и опять сложились условия для аукциона.

Звоните, если у вас есть вопросы!

Телефон: 416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca