2021 год… Размышления на тему недвижимости

Вот и заканчивается год 2021-й. Официальные его итоги со статистическими выкладками будут подведены чуть позже. Но уже ясно, что ковидные времена поставили все с ног на голову. Цены уже не могут быть оправданы никакими логическими выкладками, базируясь только на недавних продажах. Bidding wars – бои без правил. 80% выставленной недвижимости выставлено ниже низшего – с цифрами «от фонаря». Десятки покупателей участвуют в слепых аукционах. Выигрывает тот, кому дать сверху $100,000 – 150,000 – не такая уже и великая проблема. Что-то невообразимое творится в пригородах Большого Торонто, районах в 2 – 3 часах езды от города. Не так давно показывала коттедж около Kawartha Lakes. Его приобрели в феврале 2021 года за $313,000. К середине лета 2021 г. его поставили на продажу за $379,000 и через месяц продали за $370,000. Сейчас уже он вышел на MLS за $577,000. До такой цены недвижимость еще не выросла, правда, нужно отдать должное, домик отремонтировали. Цену тоже снизили – $499,000. А ведь еще и года не прошло!

Государство приготовило нам новые изменения. Вводится налог на простаивающие пустующими дома и квартиры. В начале 2022 года все собственники недвижимости будут обязаны декларировать статус своей недвижимости, если за предыдущий год недвижимость пустовала более 6 месяцев и при этом не является «principal residence», основным местом проживания. В этом случае собственник должен заплатить налог в размере 1% от муниципальной оценки недвижимости. Первые проплаты в муниципалитет, сумма которых по оценке экспертов составит 55 – 66 миллионов долларов, пойдут в 2023 году, ведь декларации будут базироваться на отчетах по 2022 году.

Некоторые исключения все же предусматриваются, если хозяева проводят зимнее время в теплых краях, в случае смерти хозяина или в случае перестройки или существенного ремонта недвижимости. Повлияет ли эта мера на доступность жилья – вопрос открытый.

По-прежнему озвучиваются мнения специалистов об ужесточении стресс-теста, повышении процентной ставки на ипотечные займы.

Мы все хорошо помним кризис 2017 года, когда на фоне стремительного роста цен на недвижимость, невозможности выигрыша в аукционных войнах, если в договоре присутствовало хотя бы одно условие, вдруг после вмешательства государства и введения 15% спекулятивных налогов все споткнулось, стоимость домов пошла вниз. Люди были не в состоянии выполнить свои обязательства, что привело к массе судебных исков.

Совсем недавно была опубликована история покупки дома в Richmond Hill, которая привела покупателей к потере более чем $1,2 миллиона. В конце июня 2017 года Винче Падовани, не будучи резидентом Канады, подписал договор о покупке земли размером более 5 акров и небольшим домом на этой земле за $3,2 миллиона. Хозяева позиционировали продажу в качестве строительного лота уже с наличием разрешения возведения нового дома. Закрытие было запланировано на конец сентября 2017 года. Два депозита было проплачено общей суммой $200,000. Когда покупатель не смог закрыть сделку в срок, был оговорен дополнительный депозит $200,000 и оплата процентов на остаточную сумму – неоплаченную сумму от покупной цены. Еще семь раз продавцы давали возможность более позднего закрытия покупателю. За период с конца сентября до марта 2018 года только в качестве процентов было выплачено $72,569.78. Но и в самый последний срок по договоренности – в марте 2018 года – сделка не была зарегистрирована. Продавцы обратились в суд и выиграли его. Судебные издержки продавцам в $15,000 присудили выплатить покупателю. Дом был поставлен на продажу 1 июля 2020 года за $1,999,000 и был продан за $1,950,000. Весь депозит Падовани был присужден продавцам. Если вы думаете, что на этом все закончилось – ошибаетесь! Продавцы обратились в суд снова в июне 2021 года, посчитав теперь уже все свои потери в полном объеме. Судья рассчитал причиненный ущерб от продажи дома не за $3,200,000, а за $1,950,000, (минус депозит в размере $400 000) в US$817 756,08 плюс $10 000 новых судебных издержек. Два судебных решения превысили сумму в $1,200,000. Почему этот пример рассматривается сегодня – это еще одно серьезное предупреждение тем, кто бросается в сделку, закрыв глаза. Работайте с профессионалами! Исключите ваши возможные риски!

Звоните, если у вас есть вопросы.

416-524-7788

Жанна Томсон,

Broker of Record

Highmark Realty Inc.

jtomson@sympatico.ca